Konuta erişilebilirlik sorunu ve çözüm yolları

Türkiye’de hane halkının konuta erişilebilirlik sorunu, kronik bir mesele haline gelmiştir. İşte bazı olası çözüm yolları;

Devam eden konuta erişilebilirlik sorunu ve çözüm yolları

Türkiye’de hane halkının konuta erişilebilirlik sorunu, ekonomik dina­miklerden ziyade yapısal ve politik tercihlerle şekillenmiş kronik bir mesele haline gelmiştir.

BU ALANI SİZE AYIRDIK

Firmanızın veya Projenizin Doğru Hedef Kitlesine tanıtımına katkı sağlamak isteriz.

Ayrıntılı bilgi ve işbirliği için info@emlakmedya.com ‘dan bize ulaşabilirsiniz.

Dünya’dan Prof. Dr. Ali HEPŞEN’in haberine göre Türkiye’de konut piyasasında hane halkı­nın erişilebilirlik sorunu, ekonomik dina­miklerden ziyade yapısal ve politik tercihlerle şekillenmiş kronik bir mesele haline gelmiştir.

Enflasyonun seyri, faiz politikaları, spekülatif yatırımlar ve arz-talep dengesizlikleri, konut fiyatlarını ortalama hane halkı geliri ile satın alınamayacak noktaya taşımıştır. Ancak, bugü­ne kadar geliştirilen çözümler çoğunlukla kon­jonktürel ve kısa vadeli olmuştur. Zira gerçekçi ve sür­dürülebilir bir konut politikası için kapsamlı bir reform gerektiği aşikârdır.

Konut erişilebilirliği sorununun temel nedenleri:

Geçtiğimiz hafta içerisinde Gerald Koessl “Home Sweet Hurdle” başlıklı makalesinde Av­rupa’daki erişilebilirlik sorununa ilişkin önem­li tespitlerde bulunmuştu. Nitekim makalesinde Avrupa’daki konut krizinin sadece sayısal bir mesele olmadığını, aynı zamanda insanların nerede yaşadığı, çalış­tığı ve ailelerini nasıl yetiştirdiğini şekillendi­ren artan eşitsizlikle ilgili olduğunu vurgulamıştı. 2005 ile 2023 yılları arasındaki veriler;

• Avrupalıların ortalama kullanılabilir gelirleri sadece %17 arttı,
• kiraları %34 yükseldi ve
• konut fi­yatları %76 oranında yükseldi.

Makalede konuta erişilebilirlik sorununun konu­tun bir varlık olarak finansallaştırılması ve pi­yasada spekülatif yatırımların artmasının bir sonucu olduğu vurgulandı. Ayrıca bu dönemde birçok Avrupa ülkesinde erişilebilir ve güvenli konut stokunun azaldığının altını çizmiştir. Buna gerekçe olarak ise; yeni uygun fiyatlı ko­nut bulunabilirliğinin ve sosyal konutlara yapı­lan yatırımların eksikliğini göstermiştir. Nitekim makaledeki cümleler çok tanıdık. Zira HEPŞEN de benzer de­ğerlendirmeleri 2022 yılından bu yana çeşitli platformlarda dile getirmekte. Bizde de şu nedenlere bağlı olarak konuta erişim, üst gelir grupları dışındaki kesimler için gide­rek daha kaygı verici ve çok boyutlu bir sorun haline gelmiştir;

1. Makroekonomik Dalgalanmalar ve Finansal İstikrarsızlık,
2. Arz-Talep Dengesizliği ve Lüks Konut Ağır­lıklı Üretim,
3. Gayrimenkulün Spekülatif Bir Yatırım Ara­cına Dönüşmesi,
4. Kentsel Dönüşümün Sosyal Erişimi Kısıt­layan Yapısı ve
5. Kiralık Konut Piyasasındaki Kontrolsüzlük

Çözüm önerileri neler?

Bilindiği üzere, yüksek konut maliyetlerin­den en çok etkilenenler, düşük gelir grubundaki haneler­dir. Özellikle, düşük gelirli haneler, gelirlerinin yüksek bir kısmını konut maliyetlerine harca­mak zorunda kalmaktadır. Bu durum, uzun va­dede sosyal uyumu bozmakta ve ekonomik eşit­sizlikleri artırmaktadır.

G.Koessl makalesinde, etkili konut politika­larının uzun vadeli etkileri ile siyasi döngülerin kısa vadeli doğası arasında belirgin bir uyum­suzluk olduğunu belirtmektedir. Bu kopukluk, birçok ülkede konut politikalarının konut kri­zine anlamlı çözümler sunamamasını da açık­lamaktadır. Hükümetler genellikle kısa vadeli çözümlere başvurmakta. Ancak bu da konut piyasa­sında uygun fiyatlılığı ve istikrarı artırmaya yö­nelik çözümler sunulmasını engellemektedir.

Bu bağlamda politika yapıcılara düşen görev, erişilebilirlik sorununa yönelik kalıcı çözümler geliştirmektir. Geçmiş dönemlerdeki pek çok yazısında Hepşen’in belirttiği gibi;

1. Arsa tahsisine bağlı olarak oluşturulan ve özünde kiralık konut üretimini hedefleyen kamu-özel sektör ortaklıkları;
2. Proje gayrimenkul yatırım fonlarının erişi­lebilir konut üretim süreçlerine yönlendi­rilmesi; konut kooperatifçiliğinin yeniden can­landırılması;
3. Sosyal konut politikalarının güçlendirilme­si; aşamalı konut edinim sistemi gibi alter­natif sistemlerin desteklenmesi;
4. Tasarruf finansman şirketlerinde yer alan birikimlerin başta proje gayrimenkul yatı­rım fonları katılım paylarına olmak üzere gay­rimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına aktarılmasına imkan sağlanması;
5. Konut spekülasyonunu önleyici düzenleme­lere gidilmesi;
6. Kentsel dönüşümde sosyal öncelikler kap­samında mevcut maliklerin barınma hakkı­nı koruyacak şekilde planlanması erişilebilir­lik sorununa ilk öncelikli çözümler olarak de­ğerlendirilebilir.

Sonuç olarak şunu söyleyebiliriz; Konut politikasında atılacak her adım, yal­nızca bugünü değil, geleceği de teminat altına alacaktır.

Konut kredilerindeki düşme beklentisi hasıl olmuştu. İşte en düşük oranlar…

Geçen yılın son toplantısında politika faizini 250 baz puan düşüren Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Para Politikası Kurulu, aynı şekilde 2025 yılı ilk toplantısında da 250 baz puan indirime gitti. Zira yüzde 50 olan politika faizi 22 ayın ardından önce yüzde 47,5, hemen ardından da yüzde 45 oldu. Nitekim bu durum konut kredisi faizlerinde indirim beklentisi oluşturdu. Böylece yılın ilk aylarında öyle de oldu, bankaların konut kredilerindeki düşüş ile birlikte ipotekli konut satışlarında büyük artışları gerçekleşti.

Son dönemde daireler küçüldü. Zira boşanmalar arttı, gelir azaldı

Sosyoekonomik değişimler konut taleplerine de yansıdı. Nitekim son dönemde daireler küçüldü. Bunun başlıca sebeplerini şu şekilde sıralayabiliriz;

• artan enflasyon sebebiyle alım gücünün azalması,
• yükselen fiyatlar sebebiyle konut almanın zorlaşması,
• boşanmalar yüzünden daha küçük metrekarelere taşınmaların artması.

Bu sebeple evlerde kişi sayısı 4’ten 3’e düşerken, metrekareler de 18 yılda 31 metrekare azalışla 96’ya indi. Uzmanlara göre küçülme devam eder.

Kaynak; Devam eden konuta erişilebilirlik sorunu ve çözüm yolları

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP