BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Haziran 2024 Raporunu paylaştı!

BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Haziran 2024 Raporunu paylaştı. Buna göre Reel kiralar ülke genelinde ve üç büyükşehirde arttı.

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Haziran 2024 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Haziran 2024” raporunu paylaştı.

Nitekim Türkiye genelinde ve üç büyükşehirde nisandan mayısa cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha yüksek olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları artmıştır.

Buna karşılık ülke genelinde mayıs ayı itibarıyla reel fiyatlarla kira ortalaması bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında yüzde 14,6 daha düşüktür. Reel fiyatlarla kira ortalaması geçen yılın aynı ayına göre;

• İstanbul’da yüzde 13,3,
• Ankara’da yüzde 1,2,
• İzmir’de ise yüzde 4,1 daha düşüktür.

Öte yandan, cari kira fiyat yıllık artış oranlarında düşüş sürmektedir. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatındaki yıllık artış oranı mayıs ayında yüzde 49,8’e gerilemiştir. Mayıs ayında ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatı 169,6 TL’dir. Yıllık kira artış oranı;

• İstanbul’da yüzde 52,1’e,
• Ankara’da yüzde 73,4’e,
• İzmir’de ise yüzde 68,3’e düşmüştür.

Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları;

• İstanbul’da 213 TL,
• Ankara’da 163 TL,
• İzmir’de ise 189 TL’dir.

Ancak Kiralık konut talep göstergesi nisan ayına kıyasla yüzde 19,7 artarken, geçen yılın mayıs ayına kıyasla yüzde 3,4 artmıştır. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullandığımız kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı ülke geneli ile üç büyükşehirde artmıştır. Kiralanan konut sayısı ve kiralık ilan sayısı ülke genelinde ve üç büyükşehirde artmıştır. Kiralık konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız kiralık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde kısalmıştır.

I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Haziran 2024 Kira fiyatları analizi

Reel kirada artış

Türkiye genelindeki reel kira endeksi (2017 Eylül=100) Haziran 2023’te 216,2 ile zirve yaptıktan sonra düşüşe geçmişti. Son döneme damgasını vuran bu eğilime aykırı şekilde, reel kira endeksi son üç aydır artmaktadır. Nisan 2024’ten Mayıs 2024’e ortalama m² cari kira yüzde 6,9 artmıştır. TÜFE’nin aynı dönemde yüzde 3,4 artması sonucu reel kira fiyat endeksi[1] 6,1 puan artarak 182,3 olmuştur. Buna göre 2017 Eylül ayındaki referans dönemine kıyasla ülke genelinde ortalama reel kira seviyesi yüzde 82,3 yukarıdadır (Şekil 1).

---

[1]Reel fiyatlar 2017 Eylül ayı referans alınarak hesaplanmıştır. Bu değerin 100’den büyük (küçük) olması reel kira fiyatlarının referans döneme kıyasla yükseldiğini (düştüğünü) göstermektedir.

Reel kira üç büyükşehirde arttı

Reel kira fiyat endeksi mayısta da üç büyükşehirde de arttı. Reel kira endeksi;

• İstanbul’da 178,2,
• Ankara’da 259,3,
• İzmir’de ise 204,5 olmuştur.

Buna göre reel ortalama kiralar referans dönemimiz olan 2017 Eylül’e kıyasla;

• İstanbul’da yüzde 78,2,
• Ankara’da yüzde 159,3,
• İzmir’de ise yüzde 104,5 oranında yüksektir (Şekil 2).

II- Kiralık konut piyasası arz-talep analizi

Kiralık konut arzında düşüş

Şekil 6, ülke genelinde ve üç büyükşehirde kiralık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız kiralık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Ekim-Aralık 2023 döneminde ülke genelinde ve üç büyük ilde düşüşe geçen kiralık konut ilan sayısında Ocak 2024’te duraklamış gibi görünmekteydi. Şubat ayından itibaren hem Türkiye’de hem de İstanbul ve Ankara’da ilan sayıları düşmeye başlamıştı. Mayıs ayında ise hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde ilan sayıları artmıştır. Nisan 2024’ten Mayıs 2024’e ilan sayıları;

• ülke genelinde yüzde 4,7 (262.991’den 275.423’e),
• İstanbul’da yüzde 4,9 (84.454’ten 88.600’e),
• Ankara’da yüzde 5,4 (18.392’den 19.386’ya),
• İzmir’de ise yüzde 9,3 (21.808’den 23.839’a) artmıştır.

Kiralık konut talebi arttı

Şekil 7, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler;

• ilanların görüntülenme sayısı,
• ilanların favoriye eklenme sayısı,
• ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
• sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
• Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve
• ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat[1] ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 7’de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Kiralık konut talep göstergesi ağustos kasım arasında düşerken aralıktan sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiştir.

• Mayıs ayında kiralık konut talep endeksi yüzde 19,7’lik güçlü bir artış göstermiştir (182,8’den 218,9’a).
• Yıllık bazda baktığımızda ise kiralık konut talebindeki artış yüzde 3,4’tür.

---

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

Kiralık Konut Piyasası Görünümü Haziran 2024 Açıklamalar kutusu

Gösterge	Açıklama
Kiralık m2 fiyat	Emlak Endeksinden üretilmektedir:  Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntem uygulanmaktadır.  Öncesinde uç değer temizliği de yapılmaktadır. Hatalı girilen ilan fiyatları temizlenmektedir. (Hem fiyat hem metrekare verisi üzerinden temizlik yapılmaktadır.)
Kiralık adet	Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır. İlan sayıları tekilleştirilmiştir.
Kiralanan / Top. Kiralık	Pay:(Kiralık) Kullanıcının kendi isteği ile o ay kapatılan ilan sayısı * (1- o ayki kiralık konut kategorisindeki “ilan satmaktan vazgeçtim yüzdesi”) Not: Otomatik kapatılan ilanlar (süresi dolan) dahil edilmemiştir. Kullanıcının kapattığı ilanlarda ise kullanıcılara ilanı neden kapattıklarına ilişkin bir anket yapılmaktadır. Bu anketin cevapları “sahibinden.com aracılığı ile kiraladım”, “sahibinden.com dışında kiraladım” ve “kiralamaktan vazgeçtim”dir. Bu ankete cevaplayanların sayısından “kiralamaktan vazgeçtim” seçilmiş olanlar düşülmüştür. Burada elde edilen sayı kiralanan konut sayısının bir göstergesi olmaktadır. Payda: Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır.
Kiralık konut – Kapatılan ilan yaşı (gün)	İlgili ayda kullanıcı tarafından kapatılmış kiralık konut ilanlarının (hala kapalı olmalı) yayında kaldığı gün sayısı toplamı/ tekil ilan sayısı (kullanıcı tarafından kapatılan). Örneklem seçiminde “çeyrekler arası açıklık” yöntemi kullanılmaktadır.

sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Haziran raporu

BETAM, sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Haziran ayı raporunu paylaştı. Buna göre Ramazan Bayramı sonrası konut piyasası toparlanırken reel fiyatlarda düşüş on birinci ayında.

Türkiye genelinde ve üç büyük ilde Nisan 2024’ten Mayıs 2024’e cari satılık konut fiyatlarında artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) satış fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Reel fiyatlardaki düşüş on bir aydır devam etmektedir.

Haziran 2024 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Mayıs 2024 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 62,51 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Haziran 2024 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2024/06/sahibindex-kiralik-konut-piyasasi-gorunumu-haziran-2024/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP