BETAM, sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2023 Mart Raporunu yayınladı!

BETAM, sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2023 Mart raporunu paylaştı. Buna göre satılık konut piyasasında sınırlı deprem etkisi hakim.
sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2023 Mart raporu
Aynı dönemde ortalama satılık konut metrekare fiyatları şu şekilde gerçekleşmiş;
- İstanbul’da 26.286 TL,
- Ankara’da 12.417 TL
- ve İzmir’de 20.895 TL.
olmuştur. Deprem felaketinin ülke genelindeki ve Ankara’daki satış fiyatlarındaki yıllık artış oranını yükselttiği söylenebilir. Cari fiyatların yanında, Türkiye genelinde ve üç büyük ilde Aralık’tan Ocak’a cari satılık konut fiyatlarındaki artışın, aylık enflasyondan daha yüksek olması sonucu; enflasyondan arındırılmış (reel) satış fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde yükselmiştir.
Konut talebi endeksi, depreme bağlı olarak Ocak’a kıyasla yüzde 39,8 azalmıştır. Benzer şekilde, konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı da ülke genelinde ve üç büyükşehirde düşmüştür. Öte yandan, konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren “kapatılan ilan yaşı” ise geçen aya kıyasla hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde kısalmıştır.
Bu ayki raporumuzun özgün konusu depremden en çok etkilenen illerdeki arz, talep ve fiyat değişimlerine tahsis edilmiştir. Veriler; satılık konut sayısının bu illerde neredeyse dörtte bir oranında azaldığına, konut talebinin ise neredeyse üçte bire düştüğünü göstermektedir. Bu illerde hem arz hem de talepte görülen azalmanın fiyatlarda sınırlı bir artışla sonuçlandığı görülmektedir.
I- Satılık Konut Piyasası Görünümü 2023 Mart raporu Satış fiyatları analizi
Satış fiyatları artışında hızlanma var
Satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı Türkiye genelinde yükselmiştir (Şekil 1). Ocak’ta yüzde 127,4 olan yıllık fiyat artışı Şubat’ta yüzde 131,6’ya yükselmiştir. Hatırlatmak gerekirse, Aralık’ta baz etkisiyle düşme eğilimine giren ülke genelindeki yıllık fiyat artış oranı, Ocak’ta düşük faiz oranlı konut kredisi kampanyasına bağlı olarak yatay seyretmişti. Şubat ayında ise hem Ocak ayındaki kampanyanın etkilerinin devam etmesi hem de deprem sebebiyle konut arzında ortaya çıkan düşüşün ülke genelindeki fiyatların artış hızında bir yükselmeye sebep olduğu söylenebilir. Geçen yılın aynı ayında 7.965 TL olan Türkiye geneli ortalama satılık konut ilan m2 fiyatı 18.444 TL’ye yükselmiştir.

Kaynak: sahibinden.com, Betam
Reel konut fiyatındaki artış devam ediyor
2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100), 2023 Şubat ayında Ocak ayına kıyasla 9,2 puanlık artışla 197,3’e ulaşmıştır (Şekil 2). Ocak’tan Şubat’a enflasyon yüzde 3,2 olurken Türkiye genelinde cari konut fiyat artışı aynı dönemde yüzde 8,2’dir. Cari konut fiyatlarındaki artış oranının enflasyon oranından yüksek olması reel konut fiyat endeksinin yükselmesine sebep olmuştur. Endeksin güncel seviyesi satılık konut reel fiyatlarının 2017 Eylül dönemindeki değerini yüzde 97,3 aştığını göstermektedir.

II -Konut piyasası arz-talep analizi
Konut arzında azalma
Şekil 6, ülke genelinde ve üç büyükşehirde satılık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız satılık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Satılık konut ilan sayısı ülke genelinde ve Ankara’da azalırken İstanbul’da ve İzmir’de artmıştır. Satılık konut arzı geçen aya kıyasla;
- Ülke genelinde yüzde 2,6 (822.581’den 801.219’a),
- Ankara’da yüzde 3,5 (81.010’dan 78.196’ya) azalmış,
- İstanbul’da yüzde 0,7 (222.440’tan 223.955’e),
- İzmir’de ise yüzde 1,9 (57.636’dan 58.711’e) artmıştır.

Konut talebinde düşüş
Şekil 7, ülke genelindeki konut talebinin seyrini göstermektedir. Konut talebi göstergesi, 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler; ilanların görüntülenme sayısı, ilanların favoriye eklenme sayısı, ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı, sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı, Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında satılık emlak kategorisine ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.
Konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin 100 değeri 2020 Şubat’taki konut talebini gösterirken bu göstergenin yükselmesi Şubat 2020’ye kıyasla talebin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış oranı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Üç büyük ilde satılan konut sayısında düşüş
Şekil 10 üç büyük ildeki satılık konut ilan sayısını ve satılan konut sayısını göstermektedir. Satılık konut ilan sayısının, İstanbul’da ve İzmir’de artarken Ankara’da azaldığı görülmektedir. Satılık konut sayısı geçen aya kıyasla;
İstanbul’da yüzde 0,7 (222.440’tan 223.955’e) yükselmiş,
İzmir’de yüzde 1,9 (57.636’dan 58.711’e) yükselmiş,
Ankara’da ise yüzde 3,5 (81.010’dan 78.196’ya) düşmüştür.
Satılan konut sayısı ise üç büyükşehirde de azalmıştır. Satılan konut sayısında bir önceki aya göre;
- İstanbul’da yüzde 22,5 (12.577’den 9.747’ye),
- Ankara’da yüzde 6,9 (4.923’ten 4.582’ye),
- İzmir’de yüzde 11,7 (3.004’ten 2.653’e)
düşüş vardır.

III- Depremden etkilenen illerde konut piyasasının görünümü
Bu ayki raporumuzun özgün konusunda depremden en çok etkilenen illerdeki satılık konut piyasası göstergeleri değerlendirilmektedir. Bu bölüm Adıyaman, Gaziantep, Hatay, Kahramanmaraş, Malatya ve Osmaniye illerindeki satılık konut arzında, talebinde ve fiyatlarında ortaya çıkan değişimleri incelemektedir. Tablo 3’te bu illerdeki arz, fiyat ve talep göstergelerinin Ocak ve Şubat aylarındaki değerleri sunulmuştur.
Bekleneceği üzere, deprem felaketi bu illerdeki konut arzının önemli ölçüde düşmesine sebep olmuştur. Konut arzlarındaki aylık değişim oranları yüzde 21,3 ve yüzde 30,6 arasındadır;
- Malatya (yüzde 30,6),
- Kahramanmaraş (yüzde 29,1) ve
- Adıyaman’da (yüzde 28,7)
- Gaziantep (yüzde 21,3) ve
- Osmaniye’de (yüzde 22,4) konut arzı azalışı
Bu illerdeki konut arzındaki düşüşe karşılık konut talebi de düşmüştür. Ancak, konut talebinde görülen düşüş daha belirgin olmuştur. Bu illerdeki konut talebi en az yarıya düşmüştür. Konut talebinin düştüğü iller;
- Hatay (yüzde 52,8),
- Adıyaman (yüzde 76,1),
- Malatya (yüzde 72,1) ve
- Kahramanmaraş (yüzde 71,9).
Arz ve talep değişimleri bu illerdeki satılık konut fiyatlarını da etkilemiştir. Bu illerde hem konut arzının hem de konut talebinin eş anlı olarak azalması, bu illerdeki satılık konut fiyatlarında nispeten sınırlı artışlara yol açmıştır. Nitekim ortalama m2 fiyatlarındaki değişim
- Adıyaman ve Hatay’da yüzde 3,4,
- Osmaniye’de ise yüzde 3,5, Kahramanmaraş’ta daha hissedilir bir artışla yüzde 6,7,
- Malatya’da ise istisnai bir durum olarak aylık fiyat artış oranı yüzde 9,9 olmuştur.

BETAM; Asgari Ücret, Konut Fiyatlarını ve Kiraları ne ölçüde karşılıyor?
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), 12 Ekim 2022 tarihli ve 22/263 nolu Araştırma Notunda yayımladı. Seyfettin Gürsel, Gökhan Şahin Güneş ve Mehmet Cem Şahin’in yaptığı araştırmaya göre Asgari Ücret, Konut Fiyatlarını ve Kiraları ne ölçüde karşılıyor?
Gözler İstanbul Deprem Haritası ve riskli ilçelere çevrildi
Sakarya Üniversitesi (SAÜ) Afet Yönetim Uygulama ve Araştırma Merkezi Müdür Yardımcısı Prof. Dr. Murat Utkucu, merkez üssü Pazarcık ve Elbistan ilçeleri olan, 11 ili etkileyen 7,7 ve 7,6 büyüklüğündeki 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş Depremleri ile ilgili bir rapor hazırladı. Zira raporda SAÜ Jeofizik Mühendisliği Bölümü Başkanı Utkucu, bu iki büyük Kahramanmaraş Depremi‘nin bölgedeki 500 yıllık sismik sessizliği bozduğunu ifade etti. Dolayısıyla asrın felaketi olarak nitelendirilen merkez üssü Pazarcık ve Elbistan ilçeleri olan iki büyük deprem sonrası gözler İstanbul Deprem Haritası ve riskli ilçelere çevrildi.
6 Şubat Kahramanmaraş Depremleri ile ilgili ilk izlenimlerim
Bu makalede asrın felaketi olarak nitelendirilen, merkez üssü Pazarcık ve Elbistan ilçeleri olan, 11 ili etkileyen 7,7 ve 7,6 büyüklüğündeki 6 Şubat Kahramanmaraş Depremleri ile ilgili ilk izlenimlerimi ele aldım. Saygılarımla, İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP
İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı
Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.
Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2023/03/sahibindex-satilik-konut-piyasasi-gorunumu-mart-2023/
Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP