BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Eylül 2024 Raporunu paylaştı!
BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Eylül 2024 Raporunu paylaştı. Buna göre Kiralık konut arzında belirgin artış söz konusu.
sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Eylül 2024 Raporu özeti
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Eylül 2024” raporunu paylaştı.
Nitekim Türkiye genelinde temmuzdan ağustosa cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha yüksek olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları artmıştır.
Bununla birlikte, Üç büyükşehir incelendiğinde, reel kira fiyatları İstanbul ve İzmir’de artarken Ankara’da azalmıştır. Ülke genelinde ağustos ayı itibarıyla reel fiyatlarla kira ortalaması bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında yüzde 3,2 daha düşüktür. Reel fiyatlarla kira ortalaması geçen yılın aynı ayına göre;
- İstanbul’da yüzde 3,5 daha düşükken,
- Ankara’da yüzde 2,7,
- İzmir’de ise yüzde 6,9 daha yüksektir.
Cari kira fiyat yıllık artış oranlarında düşüş yerini yükselişe bırakmıştır. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatındaki yıllık artış oranı ağustos ayında yüzde 47,1’e yükselmiştir. Ağustos ayında ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatı 185,9 TL’dir. Yıllık kira artış oranı;
- İstanbul’da yüzde 46,7,
- Ankara’da yüzde 56 ve
- İzmir’de ise yüzde 62,5’tir.
Ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatları;
- İstanbul’da 244,4 TL,
- Ankara’da 180 TL,
- İzmir’de ise 218,8 TL’dir.
Ancak kiralık konut talep göstergesi temmuz ayına kıyasla yüzde 2,4, geçen yılın ağustos ayına kıyasla yüzde 4,3 düşüktür. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullandığımız kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı ülke geneli, İstanbul ve Ankara’da azalırken İzmir’de değişmemiştir. Bu göstergenin detaylarına baktığımızda kiralık ilan sayısının hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde yükseldiği görülmektedir. Kiralanan konut sayısı ise ülke genelinde, İstanbul’da ve İzmir’de yükselirken Ankara’da düşmüştür. Kiralık konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız kiralık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve İstanbul ile İzmir’de kısalırken, Ankara’da uzamıştır.
I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Eylül 2024 Kira fiyatları analizi
Reel kirada artış
Türkiye genelindeki reel kira endeksi (2017 Eylül=100) Haziran 2023’te 216,2 ile zirve yaptıktan sonra düşüşe geçmişti. Ancak bu düşüşün ardından bu eğilime aykırı şekilde, reel kira endeksi mart haziran arasında artış göstermişti. Temmuzda bir miktar gerileyen endeks ağustos ayında sınırlı ölçüde de artmaya devam etti. Temmuz 2024’ten Ağustos 2024’e ortalama m2 cari kira yüzde 2,7 artmıştır. TÜFE’nin aynı dönemde yüzde 2,5 artması sonucu reel kira fiyat endeksi[1] yaklaşık 0,3 puan artarak 185,8 olmuştur (Şekil 1).
[1]Reel fiyatlar 2017 Eylül ayı referans alınarak hesaplanmıştır. Bu değerin 100’den büyük (küçük) olması reel kira fiyatlarının referans döneme kıyasla yükseldiğini (düştüğünü) göstermektedir.
Reel kira İstanbul’da ve İzmir’de artarken Ankara’da azaldı
Reel kira fiyat endeksi ağustosta İstanbul’da ve İzmir’de artarken Ankara’da azaldı. Reel kira endeksi;
- İstanbul’da 189,9,
- Ankara’da 267,2,
- İzmir’de ise 219,8 olmuştur.
Buna göre reel ortalama kiralar referans dönemimiz olan 2017 Eylül’e kıyasla;
- İstanbul’da yüzde 89,9,
- Ankara’da yüzde 167,2,
- İzmir’de ise yüzde 119,8 oranında yüksektir (Şekil 2).
II- Kiralık konut piyasası arz-talep analizi
Kiralık konut arzında artış
Şekil 6, ülke genelinde ve üç büyükşehirde kiralık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız kiralık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Şubat 2024’ten itibaren hem Türkiye’de hem İstanbul ve Ankara’da ilan sayıları düşmeye başlamış, mayıs ayında ise hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde ilan sayıları artmıştı. Haziranda uzun süren bayram tatiline bağlı olarak kiralık konut arzı bir miktar azalmış ancak temmuzda kiralık konut arzı belirgin bir artış göstermişti. Ağustos ayında da konut arzında güçlü artışlar meydana geldi. İlan sayıları;
- ülke genelinde yüzde 12,2 (310.121’den 347.927’ye),
- İstanbul’da yüzde 7,2 (91.722’den 98.352’ye),
- Ankara’da yüzde 13,2 (21.895’ten 24.796’ya),
- İzmir’de ise yüzde 6,1 (25.500’den 27.059’a) artmıştır.
Kiralık konut talebinde azalış
Şekil 7, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler;
- ilanların görüntülenme sayısı,
- ilanların favoriye eklenme sayısı,
- ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
- sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
- Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve
- ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.
Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat[1] ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.
Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 7’de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.
Kiralık konut talep göstergesi geçen yılın ağustos kasım arasında düşerken aralık ayından sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiş, mayıs ayından itibaren ise konut talep endeksi belirgin oranda artış göstermişti. Ağustos ayında ise;
- kiralık konut talep endeksi yüzde 2,4 azalmıştır (277,4’ten 270,9’a).
- Benzer şekilde, kiralık konut talebi geçen yılın ağustos ayına kıyasla yüzde 4,3 daha düşüktür.
[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.
Kiralık Konut Piyasası Görünümü Eylül 2024 Açıklamalar kutusu
Gösterge | Açıklama |
Kiralık m2 fiyat | Emlak Endeksinden üretilmektedir: Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntem uygulanmaktadır. Öncesinde uç değer temizliği de yapılmaktadır. Hatalı girilen ilan fiyatları temizlenmektedir. (Hem fiyat hem metrekare verisi üzerinden temizlik yapılmaktadır.) |
Kiralık adet | Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır. İlan sayıları tekilleştirilmiştir. |
Kiralanan / Top. Kiralık | Pay:(Kiralık) Kullanıcının kendi isteği ile o ay kapatılan ilan sayısı * (1- o ayki kiralık konut kategorisindeki “ilan satmaktan vazgeçtim yüzdesi”) Not: Otomatik kapatılan ilanlar (süresi dolan) dahil edilmemiştir. Kullanıcının kapattığı ilanlarda ise kullanıcılara ilanı neden kapattıklarına ilişkin bir anket yapılmaktadır. Bu anketin cevapları “sahibinden.com aracılığı ile kiraladım”, “sahibinden.com dışında kiraladım” ve “kiralamaktan vazgeçtim”dir. Bu ankete cevaplayanların sayısından “kiralamaktan vazgeçtim” seçilmiş olanlar düşülmüştür. Burada elde edilen sayı kiralanan konut sayısının bir göstergesi olmaktadır. Payda: Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır. |
Kiralık konut – Kapatılan ilan yaşı (gün) | İlgili ayda kullanıcı tarafından kapatılmış kiralık konut ilanlarının (hala kapalı olmalı) yayında kaldığı gün sayısı toplamı/ tekil ilan sayısı (kullanıcı tarafından kapatılan). Örneklem seçiminde “çeyrekler arası açıklık” yöntemi kullanılmaktadır. |
sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Eylül raporu
Eylül 2024 kira zam oranları belli oldu
TÜİK Ağustos 2024 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 64,91 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Eylül 2024 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.
Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2024/09/sahibindex-kiralik-konut-piyasasi-gorunumu-eylul-2024/
Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP