BETAM, sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Eylül Raporunu paylaştı!

BETAM, sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Eylül raporunu paylaştı. Buna göre hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel satış fiyatı düşmüştür.

sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Eylül raporu

BETAM, sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Eylül ayı raporunu paylaştı. Buna göre hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düşmüştür.

Temmuzdan ağustosa ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düşmüştür. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı ağustosta;

• ülke genelinde yüzde -18,3,
• İstanbul’da yüzde -19,
• Ankara’da yüzde -17,4,
• İzmir’de ise yüzde -15,4 olmuştur.

Konut cari fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı temmuza kıyasla ülke genelinde 3,5 puan azalarak yüzde 24,1’e düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m² cari fiyatı 29.732 TL olmuştur. Satılık konut ilan m² cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak;

• İstanbul’da yüzde 23,
• Ankara’da yüzde 25,5 ve
• İzmir’de yüzde 28,6 olmuştur.

Ortalama satılık konut m² fiyatları;

• İstanbul’da 40.805 TL,
• Ankara’da 22.593 TL ve
• İzmir‘de 35.000 TL’dir.

Konut talebi endeksi Temmuz 2024’e kıyasla yüzde 9,5 artmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde artmıştır. Satılan konut sayısı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde yükselmiştir. Satılık ilan sayısı ise belirgin bir değişim göstermemiştir. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde ve İstanbul, Ankara ve İzmir’de azalmıştır.

I- Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Eylül raporu Satış fiyatları analizi

Reel konut fiyatında düşüş sürüyor

2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin (2017=100) 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Ağustos’ta devam etmiştir (Şekil 1). Reel konut fiyat endeksi ağustosta temmuza kıyasla 0,9 puanlık bir azalışla 161 olmuştur. Temmuzdan ağustosa enflasyon oranı cari konut fiyat artış oranından daha yüksek bir düzeyde gerçekleşmiştir (sırasıyla, yüzde 2,5 ve yüzde 1,9). Son bir yıldır cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmaktadır.

Üç büyük ilde reel satış fiyat endeksinde düşüş

Son bir yılda düşüşte olan konut reel satış fiyat endeksi hazirandaki durağanlıktan sonra ağustos ayında da düşüşünü sürdürmüştür (Şekil 2). Temmuzdan ağustosa reel konut fiyat endeksi;

• İstanbul’da 0,7 puan,
• Ankara’da 0,2 puan,
• İzmir’de ise 1,2 puan azalmıştır.

Ağustosta reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100);

• İstanbul’da 156,6,
• Ankara’da 181,7,
• İzmir’de ise 170,6 olmuştur.

II -Konut piyasası arz-talep analizi

Konut arzında düşüş

Şekil 6 ülke genelinde ve üç büyükşehirde satılık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız satılık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Satılık konut ilan sayısı ülke genelinde, Ankara ve İstanbul’da azalmış, İzmir’de ise artmıştır. Satılık konut arzı geçen aya kıyasla;

• ülke genelinde yüzde 0,1 (860.891’den 860.009’a),
• İstanbul’da yüzde 0,7 (208.923’ten 207.533’e),
• Ankara’da ise yüzde 0,8 (89.334’ten 88,634’e) gerilemiştir.
• İzmir’de ise yüzde 0,4 (62.103’ten 62.352’ye) oranında bir artış olmuştur.

Konut talebinde artış

Şekil 7, ülke genelindeki konut talebinin seyrini göstermektedir. Konut talebi göstergesi, 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler;

• ilanların görüntülenme sayısı,
• ilanların favoriye eklenme sayısı,
• ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
• sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
• Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında satılık emlak kategorisine
• ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayıları

ndan oluşmaktadır.

Konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Nisan ayındaki değerlerinin her biri 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin 100 değeri 2020 Nisan’daki[1] konut talebini gösterirken bu göstergenin yükselmesi Nisan 2020’ye kıyasla talebin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış oranı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

---

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Nisan ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

Ocak 2023’te istisnai bir yükselişle 235’e ulaşan talep endeksi, Şubat 2023 depreminin ardından düşüş yönlü bir seyir izleyerek Kasım 2023’te 88,7’ye kadar gerilemişti. Aralık 2023’ten itibaren yönünü yukarı çeviren endeks temmuzdan ağustosa yüzde 9,5’lik bir artışla 155,9’a gelmiştir. Geçen yılın ağustos ayına kıyasla endeks yüzde 8,8 daha yüksektir.  

Üç büyükşehirde satılan konut sayısında artış

Şekil 10 üç büyük ildeki satılık konut ilan sayısını ve satılan konut sayısını göstermektedir. Satılık konut sayısı Ankara ve İstanbul’da azalmış, İzmir’de ise artmıştır. Satılık konut sayısı geçen aya kıyasla;

• İstanbul’da yüzde 0,7 (208.923’ten 207.533’e),
• Ankara’da yüzde 0,8 (89.334’ten 88.634’e) azalmış,
• İzmir’de ise yüzde 0,4 (62.103’ten 62.353’ye) oranında artmıştır.

Satılan konut sayısı üç büyük ilde de yükselmiştir. Satılan konut bir önceki aya göre;

• İstanbul’da yüzde 5,9 (8.073’ten 8.552’ye),
• Ankara’da yüzde 15,2 (3.885’ten 4.475’e),
• İzmir’de yüzde 12,8 (2.015’ten 2.273’e) oranında daha yüksektir.

Eylül 2024 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Ağustos 2024 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 64,91 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Eylül 2024 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2024/09/sahibindex-satilik-konut-piyasasi-gorunumu-eylul-2024/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP