BETAM, sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Mayıs Raporunu paylaştı!

BETAM, sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Mayıs raporunu paylaştı. Buna göre Reel fiyatlarda düşüş on aydır devam ediyor.

sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Mayıs raporu

BETAM, sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Mayıs ayı raporunu paylaştı. Buna göre Reel fiyatlarda düşüş on aydır devam ediyor.

Türkiye genelinde ve üç büyük ilde Mart 2024’ten Nisan 2024’e cari satılık konut fiyatlarında artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) satış fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Reel fiyatlardaki düşüş on aydır devam etmektedir. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı;

• ülke genelinde yüzde -16,3’e,
• İstanbul’da yüzde -18,3’e,
• İzmir’de ise yüzde -15,4’e kadar gerilemiştir.

Ankara’da da düşüş görülmüş fakat yüzde -10,9 seviyesinde kalmıştır. Yani ülke genelinde ve üç büyük ilde ortalama konut bir yıl öncesine göre reel anlamda ucuzlamıştır. Konut cari fiyatlarındaki değişim oranı da azalmaktadır.

Cari fiyatlarda yıllık değişim oranı marta kıyasla ülke genelinde 2,7 puan azalarak yüzde 42,1’e düşmüştür. Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m² cari fiyatı 28.257 TL olmuştur.

Satılık konut ilan m² cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak;

• İstanbul’da yüzde 38,8,
• Ankara’da yüzde 51,3 ve
• İzmir’de yüzde 43,6 olmuştur.

Ortalama satılık konut m² fiyatları;

• İstanbul’da 39.080 TL,
• Ankara’da 21.250 TL ve
• İzmir‘de 32.631 TL’dir.

Konut talebi endeksi Mart 2024’e kıyasla yüzde 6 azalmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde düşmüştür. Hem satılık ilan sayısı hem de satılan konut sayısı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde düşmüştür. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde, İstanbul, Ankara ve İzmir’de artmıştır. Canlılık göstergelerinde gözlemlenen bu değişimler satılık konut piyasasının durgunlaşmakta olduğuna işaret etmektedir.  

I- Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Mayıs raporu Satış fiyatları analizi

Reel konut fiyatında düşüş devam ediyor

2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin (2017=100) 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Nisan’da da devam etmiştir (Şekil 1). Reel konut fiyat endeksi nisanda marta kıyasla 2,7 puanlık azalışla 170 olmuştur. Marttan nisana enflasyon oranı yaklaşık yüzde 3,2 olurken Türkiye genelinde cari konut fiyat artışı aynı dönemde yüzde 1,6’da kalmıştır. Son aylarda cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmaktadır.

Reel satış fiyatında düşüş üç büyükşehirde de devam ediyor

Önceki sekiz ayda olduğu gibi konut reel satış fiyatı üç büyükşehirde nisan ayında da düşmüştür (Şekil 2). Marttan nisana reel konut fiyatı;

• İstanbul’da 2,6 puan,
• Ankara’da 3,4 puan,
• İzmir’de ise 1,1 puan azalmıştır.

Nisanda reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100)

• İstanbul’da 166,7,
• Ankara’da 189,9,
• İzmir’de ise 176,8 olmuştur.

II -Konut piyasası arz-talep analizi

Konut arzında düşüş

Şekil 6 ülke genelinde ve üç büyükşehirde satılık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız satılık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Satılık konut ilan sayısı ülke genelinde ve üç büyükşehirde azalmıştır. Satılık konut arzı geçen aya kıyasla;

• ülke genelinde yüzde 3,1 (811.548’den 786.040’a),
• İstanbul’da yüzde 4,5 (208.714’ten 199.340’e),
• Ankara’da yüzde 5,1 (84.672’den 80.316’ye),
• İzmir’de ise yüzde 4 (59.982’den 57.558’ye) düşmüştür.

Konut talebinde yavaşlama

Şekil 7, ülke genelindeki konut talebinin seyrini göstermektedir. Konut talebi göstergesi, 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler; ilanların görüntülenme sayısı, ilanların favoriye eklenme sayısı, ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı, sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı, Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında satılık emlak kategorisine ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat ayındaki değerlerinin her biri 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin 100 değeri 2020 Şubat’taki[1] konut talebini gösterirken bu göstergenin yükselmesi Şubat 2020’ye kıyasla talebin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış oranı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

---

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

2023 Şubat ayındaki depremden sonra çok sert bir düşüş gösteren konut talebi temmuzdaki artıştan sonra kasıma kadar düşmüştür. Konut talebi aralıkta artışa geçmiş, martta şubata kıyasla yüzde 1,6 azalarak 112,4 olmuştur. Nisan ayında da marttaki düşüş eğilimi devam etmiş ve konut talep göstergesi yüzde 6 azalarak 105,6 olarak gerçekleşmiştir. Konut talebi geçen yılın nisan ayına kıyasla yüzde 17,1 daha düşüktür.

Satılan konut sayısı ve ilan sayısında düşüş

Şekil 10 üç büyük ildeki satılık konut ilan sayısını ve satılan konut sayısını göstermektedir. Satılık konut sayısı üç büyük ilde de düşmüştür. Satılık konut sayısı geçen aya kıyasla;

• İstanbul’da yüzde 4,5 (208.714’ten 199.340’a),
• Ankara’da yüzde 5,1 (84.672’den 80,316’ya),
• İzmir’de ise yüzde 4 (59.982’den 57.558’e) oranında azalmıştır.

Satılan konut sayısı da üç büyük ilde düşmüştür. Satılan konut bir önceki aya göre;

• İstanbul’da yüzde 21,1 (7.072’den 5.583’e),
• Ankara’da yüzde 23,3 (3.060’tan 2.346’ya),
• İzmir’de yüzde 24,4 (2.062’den 1.560’a) oranında daha azdır.

Mayıs 2024 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Nisan 2024 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 59,64 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Mayıs 2024 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2024/05/sahibindex-satilik-konut-piyasasi-gorunumu-mayis-2024/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP