BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2024 Raporunu paylaştı!

BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2024 Raporunu paylaştı. Buna göre Reel kiralarda düşüş eğilimi söz konusu.

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2024 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2024” raporunu paylaştı.

Nitekim Türkiye genelinde ve üç büyükşehirde ağustostan eylüle cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları düşmüştür.

Bununla birlikte, eylül ayı itibarıyla reel fiyatlarla kira ortalaması bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında;

• Ülke genelinde yüzde 2,8 daha düşük,
• İstanbul’da yüzde 2,1 daha düşükken,
• Ankara’da yüzde 1,3 daha yüksek,
• İzmir’de ise yüzde 4,6 daha yüksektir.

2023 Eylül ayından beri düşüşte olan cari kira fiyatı yıllık artış oranları ağustos ayında yükselse de eylülde tekrar düşüşe geçmiştir. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatındaki yıllık artış oranı eylül ayında yüzde 45,2’ye düşmüştür. Eylül ayında ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatı 185,8 TL’dir.

Yıllık kira artış oranı;

• İstanbul’da yüzde 46,2,
• Ankara’da yüzde 51,3 ve
• İzmir’de ise yüzde 56,3’tür.

Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları;

• İstanbul’da 243,8 TL,
• Ankara’da 177,3 TL,
• İzmir’de ise 220 TL’dir.

Ancak kiralık konut talep göstergesi ağustos ayına kıyasla yüzde 20,4, geçen yılın eylül ayına kıyasla yüzde 0,8 düşüktür. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullandığımız kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı ülke genelinde ve üç büyükşehirde düşmüştür. Bu göstergenin detaylarına baktığımızda hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde kiralık ilan sayısının yükseldiği görülmektedir. Kiralanan konut sayısı ise ülke genelinde de üç büyük şehirde de düşmüştür. Kiralık konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız kiralık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde uzamıştır.

I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2024 Kira fiyatları analizi

Reel kirada düşüş

Türkiye genelindeki reel kira endeksi (2017 Eylül=100) Haziran 2023’te 216,2 ile zirve yaptıktan sonra düşüşe geçmişti. Ancak bu düşüşün ardından bu eğilime aykırı şekilde, reel kira endeksi Mart ve Haziran 2024 arasında artış göstermişti. Temmuzda bir miktar gerileyen endeks ağustos ayında sınırlı ölçüde artsa da eylülde tekrar düşüşe geçmiştir. Bu gelişmeler reel kiralarda düşüş eğiliminin kendini göstermesi olarak yorumlanabilir. Ağustos 2024’ten Eylül 2024’e ortalama m² cari kira yüzde 0,05 azalmıştır. TÜFE’nin aynı dönemde yüzde 3 artması sonucu reel kira fiyat endeksi[1] yaklaşık 5,5 puan azalarak 180,4 olmuştur (Şekil 1).

Kaynak: sahibinden.com, Betam

---

[1]Reel fiyatlar 2017 Eylül ayı referans alınarak hesaplanmıştır. Bu değerin 100’den büyük (küçük) olması reel kira fiyatlarının referans döneme kıyasla yükseldiğini (düştüğünü) göstermektedir.

Reel kira üç büyükşehirde de azaldı

Reel kira fiyat endeksi eylülde üç büyükşehirde de azaldı. Reel kira endeksi İstanbul’da 183,9, Ankara’da 255,5, İzmir’de ise 214,7 olmuştur. Buna göre reel ortalama kiralar referans dönemimiz olan 2017 Eylül’e kıyasla İstanbul’da yüzde 83,9, Ankara’da yüzde 155,5, İzmir’de ise yüzde 114,7 oranında yüksektir (Şekil 2).

II- Kiralık konut piyasası arz-talep analizi

Kiralık konut arzında artış

Şekil 6, ülke genelinde ve üç büyükşehirde kiralık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız kiralık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Şubat 2024’ten itibaren hem Türkiye’de hem İstanbul ve Ankara’da ilan sayıları düşmeye başlamış, mayıs ayında ise hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde ilan sayıları artmıştı. Haziranda uzun süren bayram tatiline bağlı olarak kiralık konut arzı bir miktar azalmış ancak temmuzdan bu yana kiralık konut arzında belirgin artışlar görülmüştü. Eylül ayında da konut arzındaki artışlar ivme kaybıyla da olsa sürdü. İlan sayıları;

• ülke genelinde yüzde 4,7 (347.927’den 364.306’ya),
• İstanbul’da yüzde 1,9 (98.352’den 100.256’ya),
• Ankara’da yüzde 5,7 (24.796’dan 26.198’e),
• İzmir’de ise yüzde 1,2 (27.059’dan 27.386’ya) artmıştır.

Kiralık konut talebinde azalış

Şekil 7, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler;

• ilanların görüntülenme sayısı,
• ilanların favoriye eklenme sayısı,
• ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
• sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
• Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve
• ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat[1] ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 7’de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Kiralık konut talep göstergesi geçen yılın ağustos kasım arasında düşerken aralık ayından sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiş, mayıs ayından itibaren ise konut talep endeksi belirgin oranda artış göstermişti.

• Eylül ayında ise kiralık konut talep endeksi yüzde 20,4 azalmıştır (270,9’dan 215,5’e).
• kiralık konut talebi geçen yılın eylül ayına kıyasla yüzde 0,8 daha düşüktür.

Kiralık konut talebinde bir ayda görülen yüksek düşüşün mevsimsel etkiden kaynaklandığını söyleyebiliriz. Nitekim, yukarıda belirttiğimiz gibi kiralık konut talebi nisan ve eylül ayları arasında yükselirken takip eden aylarda azalmaktadır.

---

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2024 Açıklamalar kutusu

Gösterge	Açıklama
Kiralık m2 fiyat	Emlak Endeksinden üretilmektedir:  Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntem uygulanmaktadır.  Öncesinde uç değer temizliği de yapılmaktadır. Hatalı girilen ilan fiyatları temizlenmektedir. (Hem fiyat hem metrekare verisi üzerinden temizlik yapılmaktadır.)
Kiralık adet	Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır. İlan sayıları tekilleştirilmiştir.
Kiralanan / Top. Kiralık	Pay:(Kiralık) Kullanıcının kendi isteği ile o ay kapatılan ilan sayısı * (1- o ayki kiralık konut kategorisindeki “ilan satmaktan vazgeçtim yüzdesi”) Not: Otomatik kapatılan ilanlar (süresi dolan) dahil edilmemiştir. Kullanıcının kapattığı ilanlarda ise kullanıcılara ilanı neden kapattıklarına ilişkin bir anket yapılmaktadır. Bu anketin cevapları “sahibinden.com aracılığı ile kiraladım”, “sahibinden.com dışında kiraladım” ve “kiralamaktan vazgeçtim”dir. Bu ankete cevaplayanların sayısından “kiralamaktan vazgeçtim” seçilmiş olanlar düşülmüştür. Burada elde edilen sayı kiralanan konut sayısının bir göstergesi olmaktadır. Payda: Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır.
Kiralık konut – Kapatılan ilan yaşı (gün)	İlgili ayda kullanıcı tarafından kapatılmış kiralık konut ilanlarının (hala kapalı olmalı) yayında kaldığı gün sayısı toplamı/ tekil ilan sayısı (kullanıcı tarafından kapatılan). Örneklem seçiminde “çeyrekler arası açıklık” yöntemi kullanılmaktadır.

Ekim 2024 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Eylül 2024 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 63,47 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Ekim 2024 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2024/10/sahibindex-kiralik-konut-piyasasi-gorunumu-ekim-2024/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP