BETAM, sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2023 Ağustos Raporunu yayınladı!

BETAM, sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2023 Ağustos raporunu paylaştı. Buna göre Yüksek Temmuz enflasyonu reel satış fiyatlarını uzun süre sonra düşürdü.

sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2023 Ağustos raporu

BETAM, sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2023 Ağustos ayı raporunu paylaştı. Buna göre Yüksek Temmuz enflasyonu reel satış fiyatlarını uzun süre sonra düşürdü.

Ayrıca geçen yılın temmuz ayına göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m² cari fiyatı yüzde 82,7 artarak 22.866TL olmuştur. Zira satılık konut ilan m² cari fiyatları aynı dönemde şu şekilde artmıştır;

• İstanbul’da yüzde 67,6,
• Ankara’da yüzde 103,
• ve İzmir’de yüzde 91,2.

Aynı dönemde ortalama satılık konut metrekare fiyatları şu şekilde gerçekleşmiş;

• İstanbul’da 32.000 TL,
• Ankara’da 16.852 TL
• ve İzmir’de 26.071 TL.

olmuştur.

Türkiye genelinde ve üç büyük ilde hazirandan temmuza cari satılık konut fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) satış fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde düşmüştür.

Hazirandaki uzun bayram tatili sebebi ile yavaşlayan konut piyasasının temmuzda canlandığı görülmektedir. Konut talebi endeksi haziran kıyasla yüzde 26,4 artmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde artmıştır. Ancak, konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde artmıştır.

Ankara ilçelerinde satış fiyatları

Bu ayki raporumuzun özgün konusu, Ankara’nın ilçelerinde 6 Şubat depreminin etkisiyle fiyat değişimleridir. Sonuçlar Beypazarı’nın 5 aylık dönemde yüzde 68,8 artış oranıyla Ankara’nın depremden sonra konutun en hızlı değerlenen ilçesi olduğunu gösteriyor. Ayrıca, Kızılcahamam (yüzde 67,5), Bala (yüzde 66,7), Akyurt (yüzde 62,2), Çubuk (yüzde 61,5) fiyatların en çok arttığı ilçeler olmuştur. Öte yandan, Polatlı (yüzde 38,8), Pursaklar (yüzde 38,5), Kahramankazan (yüzde 36,3), Gölbaşı (yüzde 35,2) ve Şereflikoçhisar (yüzde 14,5) fiyatların en az arttığı ilçeler olmuştur.  Depremden sonra Ankara’da konut fiyatlarının hız kazanması sonucu Ankara’nın ilçelerinde yıllık artış oranları Kızılcahamam’da iki kattan fazla artarak yüzde 164,3’e yükselirken en düşük artış yüzde 64,4 ile Şereflikoçhisar’da gerçekleşmiştir.

I- Satılık Konut Piyasası Görünümü 2023 Ağustos raporu Satış fiyatları analizi

Satış fiyatları artış hızı düşmeye devam ediyor

Satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı geçen 4 ayda olduğu gibi Türkiye genelinde düşmüştür (Şekil 1). Haziranda yüzde 86,5 olan yıllık fiyat artışı temmuzda yüzde 82,7’ye gerilemiştir. Geçen yılın aynı ayında 12.512 TL olan ülke geneli ortalama satılık konut ilan m² fiyatı 22.866 TL’ye yükselmiştir.

Haziran ayındaki değerleriyle kıyaslandığında, satılık konut cari fiyatlarındaki yıllık artış oranının üç büyükşehirde de düştüğü görülmektedir (Şekil 1).

Hazirandan temmuza yıllık artış oranı;

• İstanbul’da yüzde 72,1’den yüzde 67,6’ya,
• Ankara’da yüzde 108,2’den yüzde 103’e,
• İzmir’de ise yüzde 98,3’ten yüzde 91,2’ye gerilemiştir.

Satılık konut ilan m² ortalama fiyatları Haziran ayına göre;

• İstanbul’da 32.000 TL’ye,

• Ankara’da 16.852 TL’ye ve

• İzmir’de 26.071 TL’ye yükselmiştir.

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Uzun süre sonra reel konut fiyatında düşüş

2020 Mayıstan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksi (2017=100) 2023 Temmuz’da gerilemiştir (Şekil 2). Reel konut fiyat endeksi temmuzda hazirana kıyasla 8,8 puanlık azalışla 205,2 olmuştur. Hazirandan temmuza enflasyon oranı yüzde 9,5 olurken Türkiye genelinde cari konut fiyat artışı aynı dönemde yüzde 5’tir. Temmuzda olağanüstü yüksek enflasyonun yarattığı bu büyük fark reel konut fiyatlarında uzun süre sonra düşüşe yol açmıştır. Reel fiyatların kalıcı olarak inişe geçip geçmediğini söyleyebilmek için henüz erkendir. Bu yüksek artışla birlikte enflasyonun yeniden tırmanışa geçmesi önümüzdeki aylarda satılık konut cari fiyatlarında artışı hızlandırabilir. Endeksin güncel seviyesi satılık konut reel fiyatlarının 2017 Eylül dönemindeki değerini yüzde 105,2 aştığını göstermektedir.

II -Konut piyasası arz-talep analizi

Konut arzı ülke genelinde ve üç büyük şehirde arttı

Şekil 6 ülke genelinde ve üç büyükşehirde satılık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız satılık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Satılık konut ilan sayısı ülke genelinde ve üç büyükşehirde artmıştır. Satılık konut arzı geçen aya kıyasla

• Ülke genelinde yüzde 4,2 (838.856’dan 874.038’e),
• Ankara’da yüzde 7,7 (81.334’ten 87.600’e),
• İstanbul’da yüzde1,6 (223.847’den 227.472’ye),
• İzmir’de ise yüzde 2,6 (63.186’dan 64.800’e) yükselmiştir.

Konut talebinde düşüş

Şekil 7, ülke genelindeki konut talebinin seyrini göstermektedir. Konut talebi göstergesi, 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler; ilanların görüntülenme sayısı, ilanların favoriye eklenme sayısı, ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı, sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı, Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında satılık emlak kategorisine ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat ayındaki değerlerinin her biri 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin 100 değeri 2020 Şubat’taki[1] konut talebini gösterirken bu göstergenin yükselmesi Şubat 2020’ye kıyasla talebin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış oranı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

---

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

Satılık ilan sayısı ve satılan konut sayısı üç büyükşehirde arttı

Şekil 10 üç büyük ildeki satılık konut ilan sayısını ve satılan konut sayısını göstermektedir. Satılık konut ilan sayısı üç büyükşehirde artmıştır. Satılık konut sayısı geçen aya kıyasla Ankara’da yüzde 7,7 (81.334’ten 87.600’e), İstanbul’da yüzde 1,6 (223.847’den 227.472’ye), İzmir’de ise yüzde 2,6 (63.186’dan 64.800’e) yükselmiştir. Satılan konut sayısı da üç büyükşehirde artmış ancak bu artışın Ankara’da oldukça güçlü olması dikkat çekicidir. Satılan konut sayısında bir önceki aya göre İstanbul’da yüzde 12,9 (9.108’den 10.279’a), Ankara’da yüzde38,2 (3.836’dan 5.299’a), İzmir’de ise yüzde 18,9 (2.402’den 2.856’ya) oranında artış vardır.

Hatırlatmak gerekirse, geçen ayın raporunda Ankara’daki satılan konut sayısında belirgin bir düşüş olduğunu belirtmiştik. Bu düşüşün bayram etkisi veya 6 Şubat depreminden sonra bu ildeki fiyatların çok yüksek olmasının talebi düşürecek boyuta ulaşması ile açıklanabileceğini söylemiştik. Ancak temmuz ayının verileri haziranda Ankara’da görülen büyük düşüşün geçici olduğunu işaret etmektedir. Nitekim hazirana kıyasla bu ilimizde hem satılan konut hem de satılık ilan sayılarında önemli artışlar gerçekleşmiştir.

III- Ankara ilçelerinde satılık konut piyasası

İlçe düzeyinde satış fiyatı artış hızlarında farklılaşma

Konut piyasasındaki güncel gelişmeleri incelediğimiz aylık raporumuzun bu bölümünde, Ankara’nın ilçelerindeki satış fiyatı artış oranlarına odaklanıyoruz. İlçe düzeyindeki analizden önce Ankara’daki satış fiyatı artış oranlarının seyrini hatırlatmak faydalı olacaktır. Şekil 12, Ankara’da 2021 temmuzdan itibaren hesaplanan satış fiyatındaki yıllık artış oranını göstermektedir. Buna göre, 2021 Kasım ayına kadar bu ilimizdeki satış fiyatlarındaki artış hızı ortalama yüzde 37 olsa da nispeten düşük bir seviyededir. Bu tarihten itibaren döviz kurundaki hızlı artış ve bunun sebep olduğu enflasyondaki yükseliş sebebiyle konut fiyatları daha hızlı oranda artmaya başlamıştır.

2022 Eylül ayında satış fiyatındaki yıllık artış oranı yüzde 205,6’ya kadar yükselmiştir. Ancak, Eylül’den sonra bu ilimizdeki satış fiyatlarının yıllık artış oranının belirgin bir düşüş seyrinde olduğu gözlenmektedir. 2023 temmuz ayının verilerine göre bu ilimizdeki konut fiyatı artış oranı yüzde 103’tür.

Ağustos 2023 inşaat maliyet endeksi artışı aylık yüzde 4,62

TÜİK İnşaat Maliyet Endeksi, Ağustos 2023 verilerine göre 2023 Ağustos inşaat maliyet endeksi, 2023 Temmuz ayına göre yüzde 4,62 artış gösterdi. Bunun yanında yıllık bazda İME artışı bir önceki yılın aynı ayına göre ise yüzde 66,46 oldu.

2023 Ağustos konut satışları 122 bin 91 oldu

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) 2023 yılı Ağustos ayı Konut Satışı İstatistiklerine göre, 2023 Ağustos konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 1,1 azalarak 122 bin 91 oldu. Aynı şekilde Türkiye genelinde 2023 Temmuz ayında 109 bin 548 adet konut, 2022 yılı Ağustos ayında ise 123 bin 491 konut satılmıştı. Dolayısıyla TÜİK verilerine göre, Ağustos ayında konut satışları bir önceki aya göre yüzde 11,45 oranında arttı.

İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı

Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2023/08/sahibindex-satilik-konut-piyasasi-gorunumu-agustos-2023/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP