BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Temmuz 2024 Raporunu paylaştı!

BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Temmuz 2024 Raporunu paylaştı. Buna göre reel kiralar son dört aydır artışta, bir yıl öncesinin halen altında

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Temmuz 2024 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Temmuz 2024” raporunu paylaştı.

Nitekim Türkiye genelinde ve üç büyükşehirde mayıstan hazirana cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha yüksek olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları artmıştır.

Buna karşılık ülke genelinde haziran ayı itibarıyla reel fiyatlarla kira ortalaması bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında yüzde 13,7 daha düşüktür. Reel fiyatlarla kira ortalaması geçen yılın aynı ayına göre;

• İstanbul’da yüzde 12,6,
• İzmir’de yüzde 5,5 daha düşükken,
• Ankara’da yüzde 0,5 daha yüksektir.

Öte yandan, cari kira fiyat yıllık artış oranlarında düşüş sürmektedir. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatındaki yıllık artış oranı haziran ayında yüzde 48’e gerilemiştir. Haziran ayında ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatı 176,4 TL’dir. Yıllık kira artış oranı;

• İstanbul’da yüzde 50,
• Ankara’da yüzde 72,4 ve
• İzmir’de ise yüzde 62,2’dir.

Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları;

• İstanbul’da 225 TL,
• Ankara’da 172 TL,
• İzmir’de ise 200 TL’dir.

Ancak Kiralık konut talep göstergesi mayıs ayına kıyasla yüzde 8,7 artarken, geçen yılın haziran ayına kıyasla neredeyse değişmemiştir. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullandığımız kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı ülke geneli ile Ankara’da artarken, İstanbul ve İzmir’de azalmıştır. Kiralık ilan sayısı ülke genelinde ve üç büyükşehirde azalmıştır. Kiralanan konut sayısı ise Ankara’da bir miktar artarken, ülke genelinde ve İstanbul ile İzmir’de azalmıştır. Kiralık konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız kiralık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde kısalmıştır.

I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Temmuz 2024 Kira fiyatları analizi

Reel kirada artış

Türkiye genelindeki reel kira endeksi (2017 Eylül=100) Haziran 2023’te 216,2 ile zirve yaptıktan sonra düşüşe geçmişti. Son döneme damgasını vuran bu eğilime aykırı şekilde, reel kira endeksi son dört aydır artmaktadır. Mayıs 2024’ten Haziran 2024’e ortalama m² cari kira yüzde 4 artmıştır. TÜFE’nin aynı dönemde yüzde 1,6 artması sonucu reel kira fiyat endeksi[1] 4,2 puan artarak 186,5 olmuştur (Şekil 1).

---

[1]Reel fiyatlar 2017 Eylül ayı referans alınarak hesaplanmıştır. Bu değerin 100’den büyük (küçük) olması reel kira fiyatlarının referans döneme kıyasla yükseldiğini (düştüğünü) göstermektedir.

Reel kira üç büyükşehirde arttı

Reel kira fiyat endeksi mayısta da üç büyükşehirde de arttı. Reel kira endeksi;

• İstanbul’da 184,9,
• Ankara’da 270,7,
• İzmir’de ise 212,6 olmuştur.

Buna göre reel ortalama kiralar referans dönemimiz olan 2017 Eylül’e kıyasla;

• İstanbul’da yüzde 84,9,
• Ankara’da yüzde 170,7,
• İzmir’de ise yüzde 112,6 oranında yüksektir (Şekil 2).

II- Kiralık konut piyasası arz-talep analizi

Kiralık konut arzında düşüş

Şekil 6, ülke genelinde ve üç büyükşehirde kiralık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız kiralık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Şubat 2024’ten itibaren hem Türkiye’de hem de İstanbul ve Ankara’da ilan sayıları düşmeye başlamış, mayıs ayında ise hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde ilan sayıları artmıştı. Haziran ayında ilan sayıları;

• ülke genelinde yüzde 1,9 (275.423’ten 270.247’ye),
• İstanbul’da yüzde 6,8 (88.600’den 82.563’e),
• Ankara’da yüzde 4,4 (19.386’dan 18.533’e),
• İzmir’de ise yüzde 2,2 (23.839’dan 23.310’a) düşmüştür.

Kiralık konut talebi arttı

Şekil 7, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler;

• ilanların görüntülenme sayısı,
• ilanların favoriye eklenme sayısı,
• ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
• sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
• Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve
• ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat[1] ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 7’de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Kiralık konut talep göstergesi ağustos kasım arasında düşerken aralıktan sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiştir. Mayıs ayındaki güçlü artış haziran ayında da sürmüştür.

• Kiralık konut talep endeksi yüzde 8,7’lik bir artış göstermiştir (218,9’dan 238’e).
• Yıllık bazda baktığımızda ise kiralık konut talebi (yüzde 0,2’lik artış ile) hemen hemen aynıdır.

Kiralık Konut Piyasası Görünümü Temmuz 2024 Açıklamalar kutusu

Gösterge	Açıklama
Kiralık m2 fiyat	Emlak Endeksinden üretilmektedir:  Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntem uygulanmaktadır.  Öncesinde uç değer temizliği de yapılmaktadır. Hatalı girilen ilan fiyatları temizlenmektedir. (Hem fiyat hem metrekare verisi üzerinden temizlik yapılmaktadır.)
Kiralık adet	Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır. İlan sayıları tekilleştirilmiştir.
Kiralanan / Top. Kiralık	Pay:(Kiralık) Kullanıcının kendi isteği ile o ay kapatılan ilan sayısı * (1- o ayki kiralık konut kategorisindeki “ilan satmaktan vazgeçtim yüzdesi”) Not: Otomatik kapatılan ilanlar (süresi dolan) dahil edilmemiştir. Kullanıcının kapattığı ilanlarda ise kullanıcılara ilanı neden kapattıklarına ilişkin bir anket yapılmaktadır. Bu anketin cevapları “sahibinden.com aracılığı ile kiraladım”, “sahibinden.com dışında kiraladım” ve “kiralamaktan vazgeçtim”dir. Bu ankete cevaplayanların sayısından “kiralamaktan vazgeçtim” seçilmiş olanlar düşülmüştür. Burada elde edilen sayı kiralanan konut sayısının bir göstergesi olmaktadır. Payda: Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır.
Kiralık konut – Kapatılan ilan yaşı (gün)	İlgili ayda kullanıcı tarafından kapatılmış kiralık konut ilanlarının (hala kapalı olmalı) yayında kaldığı gün sayısı toplamı/ tekil ilan sayısı (kullanıcı tarafından kapatılan). Örneklem seçiminde “çeyrekler arası açıklık” yöntemi kullanılmaktadır.

sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Temmuz raporu

BETAM, sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Temmuz ayı raporunu paylaştı. Buna göre ülke genelinde reel fiyatlar değişmezken Ankara ve İstanbul’da düşüş devam etti.

Mayıstan hazirana Türkiye genelindeki cari konut fiyatı artış oranı ve enflasyon oranı aynı seviyede olduğu için ülke genelindeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı neredeyse değişmemiştir. Öte yandan, Ankara’daki ve İstanbul’daki cari konut fiyat artış oranı enflasyondan yüksek olduğu için bu illerimizde reel satış fiyatı düşmüş, İzmir’de ise cari konut fiyat artış oranının daha yüksek olması sebebiyle bu ilimizdeki reel satış fiyatı yükselmiştir. Ülke genelinde ve üç büyükşehirdeki farklı seyirlere rağmen reel fiyatlar geçen aynı ayına göre daha düşüktür.

Temmuz 2024 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Mayıs 2024 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 65,07 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Temmuz 2024 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2024/07/sahibindex-kiralik-konut-piyasasi-gorunumu-temm/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP