BETAM, sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Temmuz Raporunu paylaştı!

BETAM, sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Temmuz raporunu paylaştı. Buna göre ülke genelinde reel fiyatlar değişmezken Ankara ve İstanbul’da düşüş devam etti.

sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Temmuz raporu

BETAM, sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Temmuz ayı raporunu paylaştı. Buna göre ülke genelinde reel fiyatlar değişmezken Ankara ve İstanbul’da düşüş devam etti.

Mayıstan hazirana Türkiye genelindeki cari konut fiyatı artış oranı ve enflasyon oranı aynı seviyede olduğu için ülke genelindeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı neredeyse değişmemiştir. Öte yandan, Ankara’daki ve İstanbul’daki cari konut fiyat artış oranı enflasyondan yüksek olduğu için bu illerimizde reel satış fiyatı düşmüş, İzmir’de ise cari konut fiyat artış oranının daha yüksek olması sebebiyle bu ilimizdeki reel satış fiyatı yükselmiştir. Ülke genelinde ve üç büyükşehirdeki farklı seyirlere rağmen reel fiyatlar geçen aynı ayına göre daha düşüktür.

Reel fiyatlardaki yıllık düşüş oranı;

• ülke genelinde yüzde -22,4’e,
• İstanbul’da yüzde -23,8’e,
• İzmir’de yüzde -21,1’e,
• Ankara’da ise yüzde 20,1’e kadar gerilemiştir.

Benzer şekilde konut cari fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır.

Cari fiyatlarda yıllık artış oranı mayısa kıyasla ülke genelinde 5,4 puan azalarak yüzde 33,2’ye düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m² cari fiyatı 29.012 TL olmuştur.

Satılık konut ilan m² cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak;

• İstanbul’da yüzde 30,8,
• Ankara’da yüzde 37,1 ve
• İzmir’de yüzde 35,4 olmuştur.

Ortalama satılık konut m² fiyatları;

• İstanbul’da 40.000 TL,
• Ankara’da 21.831 TL ve
• İzmir‘de 33.846 TL’dir.

Konut talebi endeksi Mayıs 2024’e kıyasla yüzde 11,8 azalmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde düşmüştür. Türkiye genelinde ve İstanbul, Ankara ve İzmir’de ilan sayısında düşüş görülmektedir. Satılan konut sayılarında Türkiye genelinde ve üç büyük ilde ciddi bir düşüş söz konusudur. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde, Ankara ve İzmir’de azalırken İstanbul’da artmıştır.

I- Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Temmuz raporu Satış fiyatları analizi

Reel konut fiyatında yatay seyir

2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin (2017=100) 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Haziran’da duraklamıştır (Şekil 1). Reel konut fiyat endeksi haziranda mayısa kıyasla 0,02 puanlık sınırlı bir azalışla 166,1 olmuştur. Mayıstan hazirana enflasyon oranı ve cari konut fiyat artış oranı neredeyse aynı düzeydedir (yüzde 1,6). Son aylarda cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmaktadır.

İzmir’de reel satış fiyat endeksinde artış

Önceki 12 ayda düşüşünü sürdüren konut reel satış fiyat endeksi haziran ayında durağanlaşmıştır (Şekil 2).

Mayıstan hazirana reel konut fiyat endeksi;

• İstanbul’da 0,4 puan,
• Ankara’da 0,7 puan azalmış,
• İzmir’de ise 1,5 puan artmıştır.

Haziranda reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100);

• İstanbul’da 162,4,
• Ankara’da 185,7,
• İzmir’de ise 174,5 olmuştur.

II -Konut piyasası arz-talep analizi

Konut arzında düşüş

Şekil 6 ülke genelinde ve üç büyükşehirde satılık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız satılık ilan sayısının seyrini göstermektedir.

Satılık konut ilan sayısı ülke genelinde ve üç büyükşehirde azalmıştır. Satılık konut arzı geçen aya kıyasla;

• ülke genelinde yüzde 4,4 (852.636’dan 815.399’a),
• İstanbul’da yüzde 6,6 (215.002’den 200.834’e),
• Ankara’da yüzde 5,6 (88.466’dan 83.518’e),
• İzmir’de ise yüzde 4,4 (61.799’dan 59.109’a) düşmüştür.

Konut talebinde yavaşlama

Şekil 7, ülke genelindeki konut talebinin seyrini göstermektedir. Konut talebi göstergesi, 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler;

• ilanların görüntülenme sayısı,
• ilanların favoriye eklenme sayısı,
• ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
• sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
• Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında satılık emlak kategorisine
• ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayıları

ndan oluşmaktadır.

Konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Nisan ayındaki değerlerinin her biri 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin 100 değeri 2020 Nisan’taki[1] konut talebini gösterirken bu göstergenin yükselmesi Nisan 2020’ye kıyasla talebin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış oranı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

---

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Nisan ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

2023 Şubat ayındaki depremden sonra çok sert bir düşüş gösteren konut talebi temmuzdaki artıştan sonra kasıma kadar düşmüştür. Konut talebi aralıkta artış trendine geçmiş, şubata kadar artmış daha sonra düşüşe geçmiştir. Ancak mayısta nisana kıyasla yüzde 10,9 artmış ve 117,1 olmuştur. Haziran ayında ise uzun süren bayram tatili sebebiyle mayıstaki artış tekrar düşüş eğilimine geçmiş ve konut talep göstergesi yüzde 11,8 azalarak 103,4 olarak gerçekleşmiştir. Konut talebi geçen yılın haziran ayına kıyasla yüzde 10,7 daha düşüktür.

Satılan konut sayısı ve ilan sayısında düşüş

Şekil 10 üç büyük ildeki satılık konut ilan sayısını ve satılan konut sayısını göstermektedir. Satılık konut sayısı üç büyük ilde de düşmüştür.

Satılık konut sayısı geçen aya kıyasla;

• İstanbul’da yüzde 6,6 (215.002’den 200.834’e),
• Ankara’da yüzde 5,6 (88.466’den 83.518’e),
• İzmir’de ise yüzde 4,4 (61.799’dan 59.109’a) oranında azalmıştır.

Satılan konut sayısı da üç büyük ilde de düşmüştür. Satılan konut bir önceki aya göre;

• İstanbul’da yüzde 29,5 (7.792’den 5.494’e),
• Ankara’da yüzde 19,6 (3.222’den 2,589’a),
• İzmir’de yüzde 20,2 (1.911’den 1.525’e) oranında daha azdır.

Temmuz 2024 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Mayıs 2024 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 65,07 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Temmuz 2024 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2024/07/sahibindex-satilik-konut-piyasasi-gorunumu-temmuz-2024/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP