BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2025 Raporunu paylaştı

BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2025 Raporunu paylaştı. Buna göre Reel kiralarda belirgin düşüş devam ediyor.

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2025 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2025” raporunu paylaştı.

Nitekim Eylülden ekime cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde düşmüştür.

BU ALANI SİZE AYIRDIK

Firmanızın veya Projenizin Doğru Hedef Kitlesine tanıtımına katkı sağlamak isteriz.

Ayrıntılı bilgi ve işbirliği için info@emlakmedya.com‘dan bize ulaşabilirsiniz.

Reel kira fiyatları önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ise;

• ülke genelinde yüzde 3,1 azalmış,
• İzmir’de yüzde 4,2 azalmış,
• İstanbul’da yüzde 1,3 artmış ve,
• Ankara’da yüzde 2,4 artmıştır.

Ekim ayında da cari kira fiyatı yıllık artış oranlarındaki düşüş devam etmektedir. Nitekim yıllık kira artış oranı;

• ülke genelinde yüzde 28,8,
• İstanbul’da yüzde 34,6,
• Ankara’da yüzde 36 ve
• İzmir’de yüzde 27,3’tür.

Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları;

• ülke genelinde 239,6 TL,
• İstanbul’da 333,3 TL,
• Ankara’da 240 TL,
• İzmir’de 277,8 TL’dir.

Kiralık konut talep göstergesi eylül ayına kıyasla yüzde 16,5 daha düşük, geçen yılın ekim ayına kıyasla yüzde 4 daha yüksektir. Kiralık konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız kiralık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde uzamıştır.

I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2025 Kira fiyatları analizi

Reel kirada belirgin düşüş devam ediyor

Türkiye genelindeki reel kira endeksindeki[1] (2017 Eylül=100) düşüş ekimde de devam etmiştir (Şekil 1). Ekimde ortalama m² cari kiradaki artışın aylık enflasyon oranından düşük olması sonucunda reel kira fiyat endeksi 170,2’ye gerilemiştir. Bununla birlikte, bir önceki yılın aynı ayına kıyasla reel kira endeksi yüzde 3,1 daha düşüktür.

---

[1]Reel fiyatlar 2017 Eylül ayı referans alınarak hesaplanmıştır. Bu değerin 100’den büyük (küçük) olması reel kira fiyatlarının referans döneme kıyasla yükseldiğini (düştüğünü) göstermektedir.

Reel kira üç büyükşehirde de azaldı

Reel kira fiyat endeksi ekimde üç büyükşehirde de azalmıştır (Şekil 2). Reel kira endeksi;

• İstanbul’da 184,
• Ankara’da 253,1,
• İzmir’de ise 198,3 olmuştur.

Ülke genelinde enflasyondan arındırılmış (reel) kiradaki yıllık değişim oranları uzun bir süredir negatif bölgededir (Şekil 3). Buna göre ortalama reel kirada yıllık değişim oranı ekim ayında da negatif bölgedeki seyrine devam etmiştir. Yıllık reel kira değişim oranı yüzde -3,1’dir.

II- Kiralık konut piyasası talep analizi

Kiralık konut talebinde düşüş

Şekil 6, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler;

• ilanların görüntülenme sayısı,
• ilanların favoriye eklenme sayısı,
• ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
• sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
• Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve
• web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat[1] ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 6’da açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Temmuz arasında artan talep, izleyen aylarda Kasım’a kadar azalmakta ardından yükselişe geçmektedir. Kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu dalgalanmaların tayinle il değiştiren kamu görevlilerinin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

---

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

Kiralık konut talep göstergesinde geçen ay belirgin hale gelen düşüş ekim ayında da devam etmektedir (Şekil 6). Kiralık konut talep endeksi bir önceki aya kıyasla yüzde 16,5 düşük, (217,6’dan 181,7’ye), bir önceki yılın aynı ayına kıyasla ise yüzde 4 daha yüksektir.

Kiralık konut talebinde bir ayda görülen düşüşün mevsimsel etkiden kaynaklandığını söyleyebiliriz. Nitekim yukarıda belirttiğimiz gibi kiralık konut talebi nisan ve temmuz ayları arasında yükselirken takip eden aylarda azalmakta, aralık ayında ise bu azalış son bulmaktadır.

Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2025 Açıklamalar kutusu

Gösterge	Açıklama
Kiralık m2 fiyat	Emlak Endeksinden üretilmektedir:  Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntem uygulanmaktadır.  Öncesinde uç değer temizliği de yapılmaktadır. Hatalı girilen ilan fiyatları temizlenmektedir. (Hem fiyat hem metrekare verisi üzerinden temizlik yapılmaktadır.)
Kiralık adet	Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır. İlan sayıları tekilleştirilmiştir.
Kiralanan / Top. Kiralık	Pay: (Kiralık) Kullanıcının kendi isteği ile o ay kapatılan ilan sayısı * (1- o ayki kiralık konut kategorisindeki “ilan satmaktan vazgeçtim yüzdesi”) Not: Otomatik kapatılan ilanlar (süresi dolan) dahil edilmemiştir. Kullanıcının kapattığı ilanlarda ise kullanıcılara ilanı neden kapattıklarına ilişkin bir anket yapılmaktadır. Bu anketin cevapları “sahibinden.com aracılığı ile kiraladım”, “sahibinden.com dışında kiraladım” ve “kiralamaktan vazgeçtim”dir. Bu ankete cevaplayanların sayısından “kiralamaktan vazgeçtim” seçilmiş olanlar düşülmüştür. Burada elde edilen sayı kiralanan konut sayısının bir göstergesi olmaktadır. Payda: Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır.
Kiralık konut – Kapatılan ilan yaşı (gün)	İlgili ayda kullanıcı tarafından kapatılmış kiralık konut ilanlarının (hala kapalı olmalı) yayında kaldığı gün sayısı toplamı/ tekil ilan sayısı (kullanıcı tarafından kapatılan). Örneklem seçiminde “çeyrekler arası açıklık” yöntemi kullanılmaktadır.

Kasım 2025 kira zam oranları belli oldu

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Ekim 2025’te, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) yıllık yüzde 32,87 arttı. TÜFE artışı aylık bazda yüzde 2,55 oldu. Dolayısıyla açıklanan bu aylık enflasyon verileri doğrultusunda konutlarda ve işyerlerinde uygulanacak 2025 Kasım Ayı Kira Zam Oranı yüzde 37,15 olarak belirlendi.

Kaynak; BETAM » sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü: Ekim 2025

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP