Yüzde 25 zam sınırı kaldırılıyor. Peki, kira fiyatları fırlar mı?

Büyük ihtimalle konut kiralarında yüzde 25 zam sınırı kaldırılıyor. Uzmanlar konu ile ilgili değerlendirmelere bulundu; kira fiyatları fırlar mı?

Yüzde 25 zam sınırı kalkınca konut kiraları fırlar mı?

2 Temmuz 2024 tarihinde konut kiralarında yüzde 25 zam sınırı kaldırılıyor. Uzmanlar, herkesin merakla beklediği sorunun cevabı ile ilgili değerlendirmelere bulundu; kira fiyatları fırlar mı?

Bilindiği üzere 2022 yılında başlayan ve 2023 yılında da uzatılan konutlarda kira artışında yüzde 25 zam sınırı uygulaması 2 Temmuz 2024’te sona eriyor. Ancak ev sahibi ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların artacağını belirten uzmanlar, bu durumun uzun süre devam edeceği, normale dönmenin zaman alacağı görüşünde. Gayrimenkul ve Yatırım Uzmanı Hasan Ceran ve avukat arabulucu Dr. Umut Metin, Avukat Ali Güvenç Kiraz merak edilen sorulara yanıt verdi.

Milliyet’te yer alan habere göre geçen 2 yılda ev sahibi ve kiracı arasında önemli ölçüde anlaşmazlık yaşatan bu durumun tırmanacağını ifade eden Gayrimenkul ve Yatırım Uzmanı Hasan Ceran, uyuşmazlıkların ve hukuki davaların artacağını ifade etti.

Zira Ceran, konuyla ilgili şunları söyledi:
“İş yerleri için bir değişiklik söz konusu değil ancak konutlarda ciddi bir kaos yaşanıyor ve durum uzun süre devam edecek gibi görünüyor. Yeni dönemde artış zamanı gelen kiracı TÜİK tarafından açıklanan TÜFE oranına göre zam yapmak durumunda. Sözleşmesinde farklı bir madde yoksa, TÜFE oranında diye belirtilmişse artışı da bu orana göre yapmak zorunda.

Ancak ortada birtakım çözülemeyen durumlar çıkabiliyor; örneğin ev sahibi son iki yıldır kira arışında yüzde 25 oranını geçmediyse 10 bin liraya kiraya verdiği ve bugün yaklaşık 15 bin olan miktarı enflasyon oranının yüzde 65 açıklandığını farz edersek 25 bin TL civarında bir rakama çıkaracak. Benzer konutların kiralarının çok daha yüksek oluşunu gösterip bu rakamı düşük bulurken kiracı tarafında ise bir anda yüksek bir artış olarak görülecek. Uyuşmazlıklar artarken hukuki süreçler devreye girecek. Burada da hem ev sahiplerinin hem de kiracıların hukuki haklarını bilmesi büyük önem taşıyor.”

Kira Uyarlama Davası ya da Kira Tespit Davaları artacak

Yaşanan ve yaşanacak olan bu karmaşa içerisinde arabulucu, uzlaştırıcı gibi çözüm yolları ile sonuca gidilemediği takdirde kira uyarlama davası ya da kira tespit davalarının açılabileceği bilgisini veren Ceran, bazı önemli hususlara da dikkat çekti;

“Yeni düzenleme ile 5 yılını doldurmayan kiracılar için yaşanan anlaşmazlıklarda kira tespit davası değil, kira uyarlama davası yoluna gidebilir. Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durum yaşanması halinde uyarlama davasına gidilebiliyor. Enflasyon, salgın hastalık, döviz kuru, deprem gibi durumlar buna dahildir. Bununla birlikte, kira kontratının 5 yılı doldurması halinde, yapılan artışı az bulan mülk sahibi ya da artışı yüksek bulan kiracı da kira tespit davası açabilir.

TÜFE oranının üzerinde bir zam söz konusu olduğunda haksız kira artış durumu nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istihkak davası açılabilir, ev sahibinin TÜFE oranında zam yapması ve kiracının ödeme yapmaması durumunda ise kiracının tahliyesi talep edilebileceği gibi icra yoluna da gidilebilir. Böyle bir durumda da borçluya alacak ve tahliye talepli ödeme emri gönderilir, kiracının 7 gün içinde itirazda bulunmaması halinde ve 30 gün içinde borcunu ödememesi durumunda icra müdürlüğü kanalı ile tahliyeye gidilir.”

Hangi Durumlarda Tahliye Gerçekleşir?

Tahliye koşullarına da değinen Hasan Ceran, konut kirasının çevredekilere göre düşük kalması halinde kira uyarlaması davası açılmış ise ve yeni belirlenen kiranın kiracı tarafından kabul edilmediği durumda kiracının çıkartılabileceğini, kira süresi 11 yılı doldurdu ise ev sahibinin kiracı sözleşmesini yenilememe hakkına sahip olduğunu belirtti.

Bununla birlikte kira kontratında belirlenen maddelerden birinin ihlali, ev sahibinin birinci derece yakınının konut ihtiyacı, evin tadilata alınması ya da satılması halinde yeni malikin gereksinim sebebiyle tahliyesini istemesi, kiracının tahliye taahhüdü imzalaması, kira ödenmediği ve ihtarname çekilmesine rağmen 30 günlük ihtar süresinde ödeme yapılmaması, kiracının oturduğu konuta zarar veren davranışlar içinde olması gibi durumların da tahliye sebebi olabileceğini belirtti.

Kirada Yüzde 26 Sınırı kalkınca mevcut davalar etkilenir mi?

Yüzde 25 kira zam sınırının kalkması ile ilgili açıklamalarda bulunan Avukat Arabulucu Umut Metin, ‘‘Mevcut kira tespit davalarının yüzde 25 düzenlemesi ile herhangi bir bağı bulunmamaktadır. 2 Temmuz sonrası yüzde 25 zam sınırlamasının kalkacağı bildirilmişti. Yeni dönemde TÜFE oranlarına göre zam yapılacaktır. Mülk sahipleri tarafından istenilen oran kadar zam yapılabilecek algısı olmamalı. 2 Temmuz sonrası yenilenecek kira sözleşmelerinde zam oranı son 12 ayın TÜFE rakamları baz alınarak yapılacaktır. Geçmiş 2 yılda yüzde 25 zam yapıldıysa yeni dönemde geçmiş 2 yıldaki farkları da TÜFE rakamlarına ekleyerek zam yapılamaz’’ dedi.

Yeni Kira Sözleşmeleri maksimum son 12 aylık Tüfe Ortalaması baz alınarak yapılır

Kira artış oranlarının son 12 aylık enflasyon ortalamasının üstünde olamayacağını belirten Metin, ‘‘Yeni kira sözleşmeleri maksimum son 12 aylık TÜFE ortalamasına göre yapılır. Sözleşmelerde farklı zam oranlarında anlaşılmış olabilir. Böyle durumlarda da sözleşmedeki zam oranı TÜFE’nin altındaysa anlaşılan sözleşmedeki oran geçerlidir. Eğer sözleşmedeki oran TÜFE’nin üstüne çıkmışsa TÜFE oranları geçerlidir’’ diye konuştu.

“Geçmişe dönük kira farkı mülk sahibine ödenir”

Metin, kira tespit davalarında hakimin hükmettiği kira bedelinin geçmişe dönük farkının kiracı tarafından mülk sahibine ödeneceğini söyledi.

Metin, ‘‘Kira tespit davaları olduğunda davalar uzun sürebiliyor. Kira tespit davaları, hakim tarafından mülkün emsallerine göre fiyatının belirlenmesidir. Taraflar dava öncesi arabulucu ile anlaşamadıysa dava sürecinde hakimin kararı beklenir. Dava sürecinde kira düşük ise hakim daha yüksek bir kiraya hükmettiyse geçmişe dönük kirayı kiracı ödemek zorundadır. Dava ne kadar uzun sürdüyse hakimin hükmettiği kira ile dava öncesi kira arasındaki fark kiracı tarafından faizsiz olarak öder. Toplumumuzda empati yaparak dava öncesi sorunları çözmek bir fırsattır. Arabuluculuk bu fırsatları mümkün kılıyor, toplumsal barışa hizmet ediyor’’ şeklinde konuştu.

Kira Anlaşmazlıkları nasıl çözülecek?

Avukat Ali Güvenç Kiraz, Habertürk’e yaptığı açıklamada konu ile ilgili bazı soruları cevapladı.

Açıklamasında Kiraz; “2 Temmuzdan sona şunu yapacağız; Kira Sözleşmeniz 5 yılını doldurduğunda Kira Tespit Davası açma hakkına sahipsiniz. Bunun haricinde sizin ev sahibi olarak o daireye sizin – oğlunuzun / kızınızın- ihtiyacınız varsa her yıl kira dönemi bittiğinde tahliye davası açabilirsiniz.

Kira Artışının önüne nasıl geçilecek?

Kira Artışının önüne nasıl geçilecek sorusuna Av. Ali Güvenç Kiraz şu şekilde cevap verdi; “Aslında konut kiralarında yüzde 25 zam sınırı uygulaması dışında da kira artışlarını sınırlayan bir uygulama vardı. Kira artış oranları her yıl kira artış döneminde TÜİK tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi‘nin (TÜFE) on iki aylık ortalaması baz alınmak suretiyle hesaplanıyor. Yüzde 25 kuralıyla bu uygulamaya bir sınır getirilmişti. 2 Temmuzdan sonra kira dönemi bittiğinde aynı şekilde TÜİK’in kira artış oranı referans alınacak.”

Av. Ali Güvenç KİRAZ Sosyal Medyada konu hakkında görüşlerini paylaştı

Sosyal Medyadaki paylaşımında Konutlarda kira artış oranını %25 ile sınırlayan 14 Haziran 2022 ile 01 Temmuz 2023 tarihleri arasında uygulanan geçici kanun hükmü yürürlüğünün geçerliliğini kaybedeceğini belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Kurucu Başkanı KİRAZ şunlara yer verdi;

1) % 25 artış kuralı 01 Temmuz 2024’te değil, 02 Temmuz 2024 te hükmünü kaybedecektir. Bu noktada 01 Temmuz yenileme dönemi gelen kiracılar açısından halen %25 artış kuralı geçerlidir. Zira 02 Temmuz günü hiçbir kiracı “ben %25 artış yaparım, daha fazlasını yapamam.” diyemez.

2) 2 Temmuz 2024 sabahında ise kira sözleşmelerinde %25 artış şartı değil, eski uygulanan temel kural TÜFE 12 aylık ortalaması kapsamında artış yapılacaktır. Yani sizin sözleşmeniz örneğin;

• 16 Temmuz’da yenileniyorsa, Haziran ayı TÜFE 12 aylık ortalaması,
• Eylül ayında yenileniyorsa, Ağustos ayı TÜFE 12 aylık ortalaması
• veya Kasım ayında yenileniyorsa, Ekim ayı TÜFE 12 aylık ortalaması

uygulanacaktır.

3) Kira artış oranı kapsamında 2 Temmuz 2024 ve sonrası uygulanacak artış oranı açıklanacak olan TÜFE oranı değil, TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Lütfen dikkatli oranda artış yapınız. TÜFE orani ile 12 aylık ortalaması farklıdır.

4) 2 Temmuz 2024 öncesinde %25 artış şartını yerine getiren hiçbir kiracıya hiçbir ev sahibi 1 yıllık kira dönemi dolmadan ek kira bedeli veya 2 Temmuz sonrası oluşacak olan ek TÜFE 12 aylık ortalama farkını talep edemez. 2 Temmuz öncesi %25 şartını yerine getirmiş kiracı açısından 1 yıllık kira dönemi dolduktan sonra ancak yeni kira döneminde TÜFE 12 aylık ortalama kapsamında artış talep edilebilir.

5) Tüm kira sözleşmeleri açısından 5. yılı dolduran kira sözleşmeleri için mal sahiplerinin kira tespit davası açarak kira bedelinin güncel rayiç kapsamında yükseltilmesi talep edilebilir. Bu konuda 2 Temmuz öncesi veya sonrası diye bir fark yoktur. Temel olan kira sözleşmesinin 5 yılını doldurmuş olmasıdır.

Yüzde 25 Kira Artış Oranı sınırlaması Meclis’te onaylandı

Adalet Bakanı Bekir Bozdağ tarafından açıklanan kira artış oranı sınırlaması Meclis’te onaylandı. Bakan Bozdağ, “kira artış oranı yüzde 25’i geçmeyecek” demişti. Bununla birlikte 1 Temmuz 2023’e kadar yenilecek kira sözleşmelerinde yıllık kira artış oranı maksimum yüzde 25 olarak uygulanacak.

Konutlarda yüzde 25 Kira Artış Oranı sınırlaması 1 yıl süreyle uzadı

Adalet Bakanı Yılmaz Tunç; “2 Temmuz 2023’ten 2 Temmuz 2024 tarihine kadar bir yıl süreyle Konutlarda yüzde 25 Kira Artış Oranı sınırlaması devam edecek.” dedi.

Kaynak; https://www.ekonomim.com/foto-galeri/ekonomi/yuzde-25-zam-siniri-kaldiriliyor-geri-sayim-basladi-kira-fiyatlari-firlar-mi-uzmanlar-anlatti-galeri-751563?p=11

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP