Konut hala bir yatırım aracı mı?

Konut bir yatırım aracı olarak reelde 28 aydır sahibine kaybettiriyor. Ancak paniğe gerek yok. Bakış açımızı gözden geçireceğiz, o kadar.

Yıllık enflasyon artışına kıyasla konut hala bir yatırım aracı mı?

Gazete Oksijen Emlak Köşe Yazarı M. Kıvanç ÖNDER köşesinde bu konuyu ele almış. Nitekim Önder, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB)’nin Konut Fiyat Endeksi verilerine dayandırdığı tespitine göre konut bir yatırım aracı olarak sahibine tam 28 aydır reel olarak kaybettiriyor. Konut fiyatları nominal olarak aldığınız günden bu yana artmış olabilir. Ancak bu artış, reelde enflasyonun gerisinde kaldığı için, elinizde tuttuğunuz şey her geçen ay biraz daha eriyor. Zira TCMB aylık Konut Fiyat Endeksi verilerine göre reel konut getirisi 2024’ün başında eksiye döndü. Kasım 2025’teki kısa bir sıçramayı saymazsak, o günden beri pozitife geçemedi. Diğer bir deyişle konut, ülke genelinde iki buçuk yıla yakın süredir kaybettiriyor.

Oysa bizim hafızamızda konut hep kazandıran taraftaydı. Zira onlarca yıl boyunca faizler enflasyonun altında kaldı, parayı tutan kaybetti, taşa çeviren kazandı. Bu ortamda eve para yatırmak “akıllıca bir refleks” değil, neredeyse tek savunma hattıydı. Sorun şu ki, o konjonktür kapandı. Faizin enflasyonu geçtiği, borcun artık erimediği, paranın yatırıma sıkışınca kaybettirdiği bir döneme girdik. Çünkü refleks aynı kaldı fakat zemin değişti.

O zaman dürüst soruyu soralım; Konut hâlâ bir yatırım aracı mı?

Sorumuzun cevabını yukarıdaki grafiklerde bulabiliriz. 2012 yılından günümüze konut fiyatlarının aylık nominal değişimini altı aylık ortalamayla yumuşattığımızda ortaya çıkan resim;

• 2012’den 2020’ye kadar çizgi yüzde 1 civarında seyrediyor,
• sonra 2020 ortasında ucuz kredi kampanyalarıyla yukarı fırlıyor,
• iki yıl boyunca tepede kalıyor,
• ardından düşüşe geçiyor.

Neticede bugün geldiği yer aylık yüzde 2 dolayları. Çoğumuzun zihnindeki o “konut hep kazandırır” inancını besleyen şey, aslında grafiğin ortasındaki bu sıçramaydı. Yani biz bir istisnayı kural sandık. Öte yandan bugünkü yüzde 2’lik nominal tempo bile yanıltıcı. Çünkü aynı dönemde aylık enflasyon bunun üzerinde seyrediyor. Fiyatlar artmaya devam ediyor gibi görünürken, enflasyona göre düzelttiğinizde altından reel kayıp çıkmasının nedeni tam olarak bu.

2025 boyunca reel kayıp yüzde 1 ile 2 arasında gidip gelirken, 2026’da derinleşti. Nitekim bu seneye yüzde 2,3 reel kayıpla başlayan endeks, Şubat’ta yüzde 3,9’a, Nisan’da yüzde 4,3’e geldi. Mayıs ayında ise reel kayıp yüzde 6,1’e ulaştı. Oysa ki aynı dönemde nominal rakam hâlâ artıyordu (yıllık yüzde 24,5). İşte yanılgının kaynağı tam burada. Tabeladaki sayı yükselirken, cepteki değer hızlanarak eriyor. İnsan gördüğüne inanıyor, kâğıttaki artışı görüyor, kazandığını sanıyor. Enflasyondan arındırınca ortaya çıkan gerçek ise tersini söylüyor.

Gerçek soru şu; “Kaç yılda geri döner?”

Önder yazısının devamında paniğe gerek olmadığını, zira paniğin hatalı karar verdirdiğini ifade ediyor. Keller Williams Platin&Karma Büyüme Konseyi Başkanı ÖNDER’e göre bu bir çöküş değil. Çünkü kimse evini kaybetmiyor, fiyatlar tepetaklak olmuş değil, kapıda bir kriz beklemiyor. Olan şey çok daha sessiz ve aslında çok daha sağlıklı. Zira piyasa, yıllardır süren anormal bir koşunun ardından nefesini düzenliyor. Geçmişte bonkörce, hovardaca verdiğini bugün geri alıyor. Bu yüzden telaşa kapılmaya gerek yok. Yeter ki konuta dair sorduğumuz soruyu değiştirelim.

Çünkü bir varlığın yatırım olup olmadığını fiyat grafiği değil, ürettiği nakit akışı ve geri dönüş süresi belirler. Konutta bunun adı kira çarpanıdır. Mülkün fiyatının yıllık kira gelirine bölünmesi ile elde edilir. Çarpan ne kadar yüksekse, paranızı geri almanız o kadar uzun sürer ve mülk o kadar yatırım olmaktan çıkıp fiyat artışı bahsine dönüşür.

Bugün sahada gördüğümüz çarpan, büyük şehirlerde 16 ile 17 yıl bandında. Geçmişte herkesin makul saydığı çarpan 12 ile 15 yıldı. Otuz yılı aşan çarpan ise mülkü yatırım olmaktan çıkarıp tamamen fiyat artışı beklentisine dayalı bir bahse çevirir. Dolayısıyla 16-17 yıl ortalama bir yerde duruyor. Aslında çarpan tek başına “konut bitti” dedirtmiyor. Asıl dikkat edilmesi gereken rakamın kendisi değil, yönüdür.

Tabloyu ağırlaştıran bir gelişme da kira geliridir. Nitekim kira tarafı da artık enflasyonu geçemiyor. Mayıs ayında Yeni Kiracı Kira Endeksi yıllık nominal yüzde 30,4 arttı, ama reel olarak yüzde 1,7 geriledi.

Konut bitmedi, kategorisi değişti

Tablonun bütünü, konutun bittiğini değil, kategorisinin değiştiğini anlatıyor. Bunu anlayan içinse ortada korkacak bir şey yok; tam tersine, elinde bir pusula var.

Konut yıllarca kazandıran varlık sınıfındaydı. Ancak bugün geldiği yer, değer koruyan ve kullanılan varlık sınıfı. Bu ikisi arasındaki farkı izah edelim;

• Kazandıran varlıktan beklediğiniz reel prim üretmesiydi.
• Koruyan varlıktan beklediğiniz ise sizi enflasyona ve belirsizliğe karşı ayakta tutması, üstüne bir de barınma ya da kullanım ihtiyacınızı karşılamasıdır.

Bugün konuta hâlâ ilk gözle, yani reel kazanç beklentisiyle bakan kişi yanlış kategoriyle düşünüyor. Bu yüzden hayal kırıklığına uğruyor. İkinci gözle bakan ise huzurlu, çünkü piyasayı olduğu gibi okuyor.

Peki fiyatlar neden sert çakılmıyor?

İnşaat maliyetleri yükselmeye devam ediyor. Nitekim bina inşaatı maliyet endeksi Mart ayında yıllık yüzde 27,2 arttı. Müteahhit için maliyetin altına satmak mümkün olmadığından, nominal fiyatlarda bir taban oluşuyor. Konut ucuzlamıyor, para konutun yanında değer kaybediyor. Bu da nominal tarafta bir zemin demek: maliyet baskısı fiyatların serbest düşüşe geçmesini zorlaştırıyor.

Koruyan varlık sınıfında ise her mülk eşit değil. Burada değeri belirleyen üç şey öne çıkıyor;

Deprem güvenliği. Yönetmeliğe uygun, sağlam bir yapı artık sadece can güvenliği meselesi değil, ikincil piyasada satılabilir olmanın da garantisi. Önümüzdeki dönemde güvenli yapı ile riskli yapı arasındaki fiyat makasının açılacağını öngörmek için kâhin olmaya gerek yok.

Lokasyon. Çünkü ulaşımın, istihdamın ve talebin yoğunlaştığı yerler reel erimeye en çok direnen yerlerdir.

Likidite. Yani mülkü makul sürede ve makul fiyatla nakde çevirebilme kabiliyeti. Hisseli tapu, imar sorunu ya da talebi zayıf bir konum, kâğıt üzerinde ne kadar ucuz görünürse görünsün likiditeyi öldürür ve sermayeyi kilitler.

Şimdi başa dönelim; “Konut hâlâ bir yatırım aracı mı?”

Otomatik kazanç anlamında, hayır. O dönem 28 ay önce kapandı. Ama doğru varlığı, doğru fiyatla, doğru gerekçeyle seçen için konut hâlâ servetini koruyabileceği sağlam bir liman. Değişen şey, evin kendisi değil, ona bakarken kullanmamız gereken gözlük. Kazandıran ev dönemi kapanmış olabilir. Ama doğru düşünen, sakin kalan insanın kazandığı dönem hiç kapanmaz.

2026 Mayıs Konut Satışları 93 bin 333 oldu

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) 2026 Mayıs Konut ve İş Yeri Satışı İstatistiklerine göre, Mayıs 2026’da Türkiye genelinde konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 31,2 azalarak 93 bin 333 oldu. Aynı şekilde Türkiye genelinde 2026 Nisan ayında 126 bin 808 adet konut, 2025 yılı Mayıs ayında ise 130 bin 25 konut satılmıştı. Dolayısıyla TÜİK verilerine göre, mayıs ayında konut satışları bir önceki aya göre yüzde 26 azalmıştır.

Kaynak; https://gazeteoksijen.com/yazarlar/kivanc-onder/28-aydir-kaybettiren-yatirim-280280

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP