Kiralık Konutlarda Kısa Süreli Oturum dönemi başlıyor!

Bazı ev sahipleri bir yıllık sözleşme şartı koyuyor. Kiralık konutlarda kısa süreli oturum dönemi mi başlıyor?

Kiralık konutlarda kısa süreli oturum dönemi mi başlıyor? Böyle bir hakları var mı? Uzmanına sorduk.

Bazı ev sahipleri bir yıllık sözleşme şartı koyuyor. Kiralık konutlarda kısa süreli oturum dönemi mi başlıyor? Böyle bir hakları var mı? Süre sonunda kiracı evden çıkmak zorunda mı? Uzmanına sorduk.

Son dönemde kiralık konut piyasasında yaşanan gelişmeler, kiracı ve ev sahipleri arasında gerginlikleri artırıyor. Şimdi ise kiralık ev ilanlarının olduğu sitelerde, zam pazarlığı ya da dava süreciyle uğraşmak istemeyen mülk sahipleri, evlerini bir ya da iki yıllığına kiraya vermek istiyor. Peki ev sahipleri Kısa Süreli Oturum diye adlandırılan böyle bir hakka sahip mi? Kiracılar nasıl bir yol izlemeli?

Artan kira ücretleri, mülk sahiplerini zam pazarlığı ve hukuki süreçlerden uzak durmaya yönlendirmeye başladı. Özellikle yakın zamanda yürürlükten kalkan yüzde 25 zam sınırı nedeniyle mağdur olduklarını düşünen çoğu ev sahibi, istedikleri oranda zam yapamadıklarından yakınıyorlar.

Bu bağlamda birçok ev sahibi artık kiralarını artırmak yerine evlerini bir ya da iki yıllığına kiraya verme yolunu seçiyor. Ancak bu durum, kiracıları daha da zorlayıcı hale getiriyor. Zira yüksek depozito, emlakçı ve nakliye ücretleri, kiracıların bütçelerini ciddi şekilde sarsıyor.

Bir ya da iki yıllık kira kontratı ev sahiplerine kolaylık sağlarken, kiracılar ise kısa süreli sözleşmelerin getirdiği yükümlülüklere karşı nasıl bir yol izlemeleri gerektiğini sorguluyor.

Mülk Sahibinin haklı gerekçesi olmalı

Konuyla ilgili bilgilerine başvurduğum Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Bizim kira sözleşmelerini düzenleyen ‘Borçlar Kanunu’nun ilgili bölümünde kira sözleşmeleri için süre tanımının yapılmış olması süre sonunda kiracının doğrudan tahliyesini sağlayıcı etkiye sahip değil” dedi ve ekledi:

“Bu madde özel şartlarla ilgili durumları düzenleyen ve eğer bir yıldan uzun bir süre ön görülmüş ise kiracıyı erken tahliye etme konusunda o sürenin bitimini bekleme konusunda kiracıya verilmiş bir hak. Mal sahibi süre sonunda kanunda yazılı sebeplerden birisi yok ise kiracısını sadece süre sona erdiği için tahliye edemez. Özetle sözleşmelere yazılan “Bir ya da en fazla iki yıl otur çık” şeklindeki maddenin süre sonunda mal sahibinin haklı gerekçesi yok ise bir geçerliliği bulunmaz.”

Beş Yıl sonunda ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir mi?

Kamuoyunda en fazla bilinen yanlışlardan biri de beş yıl meselesi… Peki beş yıl sonunda ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir mi?

Bu soruma “Bizim hukukumuzda kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıl dolması ile kiraya veren kira tespit davası açma hakkı elde ederek kira bedelinin bölge rayiçleri kapsamında arttırılmasını isteyebilir. Ancak kanunda sayılı tahliye sebeplerinden bir tanesi kira sözleşmesinin beşinci yılını doldurmuş olması değildir” cevabını veren Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:

“Kanunumuzda kira sözleşmesinde yazan süre dolduktan sonra 10 yıl uzama süresinin bitmesi halinde ondan sonraki yıl tahliye hakkı herhangi bir gerekçe olmadan istenebilir. Yani 5 yıl değil 10 uzama yılı tahliyeye sebep olur. Bir örnek vermek gerekir ise bir yıl süreli bir kira sözleşmesi yapmışsanız bu birinci yıl dolduktan sonra 10 yıl uzama süresi devam edecek ve devam eden son yıldan sonraki bir yılda da (1+10+1) üç ay önceden ihtarname göndermek şartıyla kiracı haklı gerekçe gösterilmeden tahliye edilebilir.”

Kiracıların Borçlar Kanunu’nda yazılı tahliye sebeplerini bilerek hareket etmeleri gerektiğine dikkat çeken Ali Güvenç Kiraz, haklı gerekçe ile tahliye edilen unsurları da sıraladı;

• Bir kira dönemi içinde ödemeyi geciktirmiş ve iki haklı ihtar kendisine gönderilmiş ise;
• kira ödemesini ve yan ödemeleri geciktirmiş ve gönderilen ihtarda verilen 30 gün içinde ödemeyi yapmamış ve temerrüde düşmüş ise;
• esaslı tadilat, tamirat ve yıkım halinde taşınmazı tahliye etmemiş ise;
• kira sözleşmesine esaslı şekilde aykırılık sergilemiş ve verilen 30 günlük süre içinde bunu eski haline getirmemiş ise (alt kiralama yasağına rağmen alt kiralama yapmışsa, örneğin);
• ev sahibinin kendisi, eşi ve çocuklarının ihtiyacı varken tahliye etmemiş veya satın alan yeni malikin de aynı şekilde ihtiyacı varken bunu gerçekleştirmemiş ise

gibi durumlarda ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir.

“Tahliye dışındaki ilanlar kiraya verenin temennisi dışında bir anlam ifade etmez”

İlanlar doğal olarak kiracılar tarafından tepkiye de neden oluyor. Bu ilanlar şikâyet edilebilir mi?

“Kiracılar Borçlar Kanunu’nda yazılı tahliye sebeplerini bilerek hareket etmelidirler. Bunun haricindeki ilanlar kiraya verenin temennisi dışında bir anlam ifade etmez” diyen Kiraz, “Kira sözleşmeleri kamu hukuku sözleşmeleri değil özel hukuk sözleşmeleridir ve tarafların kendi aralarında kanuna aykırı olmayan maddeler kapsamında düzenledikleri tüm şartlar geçerlidir. Bu kapsamda süre konusunda yazılan maddeler kanuna aykırı olmayıp herhangi bir şikâyete de tabi değildir” dedi.

Boş Tahliye Taahhütnamesine dikkat!

Son dönemde kiracıların önüne konan tahliye taahhütnamesine de değinen Ali Güvenç Kiraz, “Tahliye taahhütnamesi Borçlar Kanunu’muzda bizzat yazan ve süre sonunda tahliye edilmezse icraya konularak tahliyeyi sağlayan yasal bir belge. Mal sahibi kiracısından tahliye taahhüdü talep edebilir” ifadelerini kullandı. Kiraz, şu önemli bilgilerin altını çizdi:

— Tahliye taahhütnameleri ile ilgili bilinmesi gerekli olan husus, kira sözleşmesi imza tarihi ile beraber aynı düzenleme tarihi, tahliye taahhütnamesi ile kira sözleşmesi özel şartlara yazılan tahliye taahhütnameleri geçerli değildir. Tahliye taahhütnamesinin belli bir süre sonra düzenlenmiş olması gereklidir. Bu konuda çokça tartışılan boş tahliye taahhütnameleri de eğer imza kiracıya aitse geçerlidir. Yani kiraya verenin tahliye tarihlerini sonradan doldurduğu boş tahliye taahhütnameleri de eğer kiracı imzayı atmış ise geçerlidir.

— Aile konutu olarak kullanılacak olan taşınmazlarda ise eşin de tahliye taahhütnamesine imza atması şarttır aksi halde geçerli değildir. Ancak taşınmazın aile konutu olarak kullanılacağı sözleşmede mutlaka belirtilmiş olmalıdır. 

Ev Sahipleri Memur, Öğretmen, Doktor Kiracı tercih ediyor

Kiralık konut ilanlarında memur, öğretmen, doktor olma şartı gibi mesleklerine göre kiracı arayanlar da var. Bunu nasıl yorumlamak gerekiyor? Mülk sahiplerinin böyle hakları var mı?

“Ev sahipleri sınıf, ırk, din, mezhep, cinsiyet ayrımı yapmaksızın ilanlarda her türlü şart ön görebilir ve bu konuda o kişi tarafından yine bazı belgelerin ibrazını isteyebilirler” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Bu konuda mülk sahibinin kiracısının ödeme konusunda kira yeterliliğini sağlayıp sağlayamayacağını bilmek istemesi ve bu konuda şartlar belirlemesi yasaldır. Yine bu konuda istenen kefillerde de bu şartlar ileri sürülebilir.“

Ancak mal sahibi örneğin;

• … milliyette olanlara kiraya verilmez,
• … cinsiyetinde olanlara kiraya verilmez

gibi ayırıcı bölücü ifadeler kullanamaz ve bunu ilanlarda da belirtemez.

Yüzde 25 kira zam sınırının kalkmasına rağmen, konut kiralarındaki sert yükseliş hız kesmedi

Pandemiyle birlikte yükselen kiralardaki arış durulmadı. Borçlar Kanunu’na 2022’de eklenen bir maddeyle iki yıldır uygulanan ve 1 Temmuz 2024’te yürürlükten kaldırılan yüzde 25 kira zam sınırına rağmen, konut kiralarındaki sert yükselişin hız kesmediği belirlendi.

Kasım 2024 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Ekim 2024 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 60,02 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Kasım 2024 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2024 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2024” raporunu paylaştı.

Nitekim Türkiye genelinde ve üç büyükşehirde ağustostan eylüle cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları düşmüştür.

Kira ödemelerini elden yapanlara kira tutarının yüzde 10’u oranında ceza kesilecek.

Kira ödemelerini banka ve PTT aracılığıyla yapmayıp, elden yapanlara her bir tespit için kira tutarının yüzde 10’u oranında ceza kesilecek. Avukat Ali Güvenç Kiraz konuyu değerlendirdi.

Kaynak; https://www.hurriyet.com.tr/gundem/kiralik-konutlarda-kisa-sureli-oturum-donemi-bazi-ev-sahipleri-bir-yillik-sozlesme-sarti-koyuyor-boyle-bir-haklari-var-mi-sure-sonunda-k-42596928

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP