İkinci el konut fiyatları sıfır dairelerle yarışıyor

Bir taraftan yüksek fiyat beklentisi konut satışlarını yavaşlatırken, bazı bölgelerde İkinci el konut fiyatları sıfır dairelerle yarışır hâle geldi.

İkinci el konut fiyatları sıfır dairelerle yarışıyor

Bir taraftan yüksek fiyat beklentisi konut satışlarını yavaşlatırken, bazı bölgelerde ikinci el konut fiyatları sıfır dairelerle yarışır hâle geldi. Nitekim zamanla ilan fiyatları ile gerçekleşen satış bedelleri arasındaki fark büyümekte. Öte yandan; tadilat, deprem güvenliği ve bakım masrafları da alıcıların kararını etkiliyor. Yeni projelerin ödeme kolaylıkları karşısında rekabet gücü azalan ikinci el konutlarda ilan süreleri uzuyor, satışlar hızla düşüyor.

Türkiye’de ikinci el konut piyasasında satışlar gerilerken, ev sahiplerinin yüksek fiyat beklentisi alıcıyla satıcı arasındaki makası açıyor. TÜİK Eylül 2026 Konut Satışları verilerine göre ilk el konut satışları yıllık yüzde 3,9 artarak 51 bin 519’a yükselirken, ikinci el satışlar yüzde 15,3 düşüşle 90 bin 871’e geriledi.

Piyasadaki durgunluğun önemli sebeplerinden biri ise ikinci el konut fiyatlarının bazı bölgelerde sıfır konut fiyatlarına yaklaşmas. Ev sahiplerinin emlak ilan sitelerindeki benzer ilanları referans alarak fiyat belirlemesi, ancak bu ilanlardaki rakamların gerçekleşmiş satış fiyatlarını yansıtmaması, piyasada fiyat beklentisini yukarı çekiyor.

Buna eski binaların bakım, tadilat, deprem güvenliği ve yenileme maliyetleri de eklenince alıcılar aynı bütçeyle daha yeni konutlara yöneliyor. Satıcılar ise bekledikleri rakamı bulamayınca ilanlarını uzun süre yayında tutuyor. BETAM verilerine göre satılık konut ilanlarının kapanma yaşı eylül ayında 57,6 güne yükselirken, konut talep endeksi de aylık yüzde 6,4 geriledi.

İlan Süreleri Artıyor

Gayrimenkul sektörü temsilcileri, ikinci el piyasasında fiyatın artık satışın önündeki en önemli engellerden biri hâline geldiğine dikkati çekiyor. Uzmanlara göre ev sahipleri çoğu zaman kendi konutlarının değerini çevredeki ilanlara bakarak belirliyor, ancak ilandaki fiyat ile alıcı ve satıcının anlaşarak gerçekleştirdiği gerçek satış bedeli arasında önemli farklar oluşabiliyor.

Özellikle yüksek fiyatla ilana çıkarılan konutlar uzun süre alıcı bulamazken, satış yapmak isteyen malikler zamanla indirim yapmak mecburiyetinde kalıyor. Yeni projelerde sunulan ödeme seçenekleri, garanti ve daha düşük bakım ihtiyacı da ikinci el konutların rekabetini zorlaştırıyor. Sektör temsilcileri, ilan fiyatlarının değil gerçekleşen satışların esas alınması gerektiğini, gerçekçi fiyat belirlemeyen ev sahiplerinin satış sürecini uzattığını vurguluyor.

Kira Getirisi de hesaba katılmalı

Konut yatırımında satın alma kararını etkileyen unsurlardan biri de kira getirisi. Satış fiyatı yükselirken kira bedellerinin aynı oranda artmaması, yatırımın geri dönüş süresini uzatıyor. Özellikle eski ve yüksek fiyatlı dairelerde kira çarpanı yatırımcı açısından daha az cazip hâle gelebiliyor.

Yatırımcılar artık yalnızca konutun gelecekte değerleneceği beklentisiyle hareket etmek yerine, ödedikleri bedelin ne kadar sürede kira geliriyle karşılanabileceğine de bakıyor. Bu durum, fiyatı yüksek ikinci el konutların yatırımcı talebini kaybetmesine yol açabiliyor.

Ucuz gibi görünen evlerin gizli faturası mı var?

İkinci el konutlar her zaman avantaj anlamına gelmiyor. Özellikle eski binalarda elektrik ve su tesisatı, çatı, asansör, yalıtım ve ortak alanların yenilenmesi ciddi maliyet oluşturabiliyor. Mutfak ve banyo tadilatıyla birlikte kapsamlı yenileme ihtiyacı, başlangıçta cazip görünen fiyatı önemli ölçüde yukarı taşıyabiliyor. Alıcılar artık yalnızca evin satış bedelini değil, taşındıktan sonra karşılaşacakları masrafları da hesaplıyor. Bu sebeple bazı konutlarda düşük etiket fiyatı, toplam maliyet hesabında avantajını kaybediyor.

Deprem Güvenliği fiyattan önemli

İkinci el konut tercihlerinde binanın yaşı ve deprem güvenliği giderek daha belirleyici oluyor. Aynı mahallede bulunan iki daire arasında yalnızca metrekare veya kat farkı değil, binanın yapım yılı, zemin özellikleri, taşıyıcı sistemi ve varsa performans raporu da tercihleri değiştirebiliyor. Alıcılar eski binalarda düşük fiyatın yanında muhtemel güçlendirme veya kentsel dönüşüm maliyetini de üstlenmek istemiyor. Bu sebeple konum avantajı yüksek olsa bile yapısal güvenlik konusunda soru işaretleri bulunan konutlar, alıcıların karar aşamasında dezavantaj yaşayabiliyor.

Ev almak isteyene ekspertiz engeli

Konut almak isteyen vatandaş, satış fiyatı ile banka ekspertiz değeri arasındaki fark nedeniyle kredi aşamasında beklediği finansmana ulaşamıyor. Düşük ekspertiz değeri, alıcıyı daha yüksek peşinat bulmaya zorluyor.

Bankalar kredi tutarını doğrudan ilan veya satış fiyatına göre değil, ekspertiz raporuyla belirlenen konut değeri ve kredi kullandırım oranları üzerinden hesaplıyor. Böylece alıcı, evi satın almak için planladığından çok daha yüksek miktarda peşinat bulmak mecburiyetinde kalabiliyor.

Bu sene yarım kalan inşaat sayısı yüzde 130 arttı

Türkiye‘de ev sahibi olabilmek için yıllarca birikim yapan vatandaşlar, tamamlanmayan projeler ve geciken teslimatlar nedeniyle mağdur oluyor. Zira inşaat şirketlerine yönelik şikayetlerde bir yılda yüzde 130 artış yaşandı. Online şikayet platformlarına yansıyan verilere göre, geçen yıla kıyasla 2026 yılında yarım kalan inşaat sayısı yüzde 130 arttı.

Kaynak; https://www.turkiyegazetesi.com.tr/emlak/ikinci-el-konutta-fiyat-duvari-1827888?s=1

https://www.turkiyegazetesi.com.tr/emlak/ev-almak-isteyene-ekspertiz-engeli-1827890?s=1

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP