Birden fazla konutu olana “kademeli ek vergi” mi geliyor?
Kademeli ek vergi taslağı yasalaşırsa, birden fazla evi olan kişilerde “zengin-fakir” ayrımına dayalı karmaşık bir durum ortaya çıkabilecek.
Kademeli ek vergi taslağı yasalaşırsa, birden fazla evi olan kişilerde karmaşık bir durum ortaya çıkabilecek.
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in çalışmalarını yürüttüğü vergi reformu taslağına göre, evini kiraya verenler, evini satanlar, ev alanlar ve birden fazla konutu olanlar için kademeli ek vergi söz konusu olacak. Vergi artışı birden fazla evi olanlara yeni vergilerin getirilmesi, diğer alım-satım ve kira gelirlerinde ise muafiyet ve istisnaların kaldırılması yoluyla yapılacak.
Sözcü Gazetesi’nde yer alan habere göre vergi reformu taslağıyla ilgili çalışmalara katılan gayrimenkul sektör temsilcileri, vergi artışlarının yol açacağı olası karmaşaları önlemeye yönelik uyarı ve önerilerde bulundu. Birden fazla evi olanlara getirilmesi düşünülen vergilerde adaleti sağlamanın çok zor olacağına dikkat çeken gayrimenkulcüler, “Konutta sadece sayı esas alınırsa 1 evi olup evinin değeri de örneğin 50 milyon lira olan fakir sayılıp ‘ikinci konut vergisi’ alınmayacak. Buna karşılık 2 evi olup da 2 evinin toplam değeri 4-5 milyon lira olanlar zengin kabul edilip ikinci evden ilave vergi alınacak” dedi.
Öte yandan Gayrimenkulcüler ise Değerli Konut Vergisi ile Emlak Vergisi uygulamasının birlikte ele alınması gerektiğini belirtti.
Tapu harcı yüzde 0.5 olsun
Taslağa göre, evini 5’inci yıldan sonra satanlardan da değer artışı üzerinden vergi alınacak ve satışlarda ekspertizlerin belirleyeceği gerçek değerler esas alınacak. Halen konut satışlarında alıcıdan yüzde 2, satıcıdan yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 tapu harcı alındığına işaret eden gayrimenkul temsilcileri, “Harç, yüzde 0.5+0.5 olmak üzere toplamda yüzde 1’e indirilirse kayıt dışılık önlenebilir” önerisinde bulundu.
Bu durumda Konut açığı artar, konut fiyatları fırlar
Gayrimenkul sahiplerine getirilmek istenen yeni vergi yükleriyle konutun alternatif yatırım aracı olmaktan çıkacağı, bunun da konuta olan talebin daha da düşmesine, konut üretiminin azalmasına, ilerleyen yıllarda konut açığının artmasına ve konut fiyatlarının aşırı yükselmesine yol açabileceği ihtimali üzerinde duruluyor.
Ayrıca yeni konut inşaatlarının yavaşlamasıyla istihdamın gerileyeceğine, ekonominin yavaşlayacağına yönelik kaygılar da arttı. Bununla birlikte vergi yükünün talebi azaltmasıyla konut fiyatlarının düşeceği, bu sayede kiracıların ev alma imkanının artabileceği yönünde görüşler de ifade ediliyor.
Merkez Bankası’nın birden fazla konutu olana “kademeli ek vergi” fikri işe yarar mı?
Basında dolaşan haberlere göre Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, birden fazla evi olanlardan kademeli (ek) vergi alınmasını önermiş. Prof. Dr. Murat Batı, ilk etapta kulağa çok hoş gelen bu önerinin hayata geçmesi durumunda fare bile doğurmayacağını izah etmeye çalıştı.
Ülkemizde vergilerin kaynağını şunlar oluşturmaktadır;
- gelir,
- harcamalar ve
- servet
Kaynağı gelir olan vergiler;
- gelir vergisi ve
- kurumlar vergisi
Kaynağı harcama olan vergiler ise,
- KDV,
- ÖTV,
- harçlar,
- BSMV,
- gümrük vergisi gibi vergilerdir.
Kaynağı servet olan vergiler;
- emlak vergisi,
- değerli konut vergisi
- motorlu taşıtlar vergisi ve
- veraset ve intikal vergisi
Peki birden fazla evi olanlardan ne tür vergi alınabilir?
Birden fazla evi olanlardan alınması düşünülen ve ilk akla gelen vergi gelir vergisidir. Ancak Gelir Vergisi Kanunu m.1’e göre gelir vergisine tabi olmanın ilk koşulu bir kişinin bu evden gelir elde etmesidir. Bu noktada birden fazla evi olan kişi bu evi satmadığı ve/veya kiraya vermediği sürece bu evden gelir vergisi alınması mümkün değildir. Aynı durum genel olarak kurumlar vergisi için de geçerlidir.
Harcama vergileri için de bu pek mümkün görünmemektedir. Yani bir kişi sahip olduğu evi satarsa KDV’ye tabi tutulabilir ve bu satış tutarı üzerinden daha yüksek bir harç alınabilir. Bu kısım detaylandırılabilir ama konunun özünden sapmamak için harcamalar üzerinden alınan vergiler için de -satış olma koşuluyla- kısıtlı vergi alınması söz konusu olabilir dedikten sonra burayı kapatayım.
Servet üzerinden alınan vergiler
Bu dahiyane fikir en rasyonel şekilde servet üzerinden alınan vergiler için düşünülebilir. Ülkemizde servet üzerinden alınan dört tür vergi bulunmaktadır. Bunlar emlak vergisi, değerli konut vergisi, motorlu taşıtlar vergisi ve veraset ve intikal vergisidir. Konumuzu doğrudan ilgilendiren ise emlak ve değerli konut vergisidir. Bağış durumunda ise veraset ve intikal vergisi devreye girer.
Ülkemizde arsa, arazi, iş yeri ve konut üzerinden emlak vergisi; 2024 yılı için vergi değeri 12 milyon 880 bin liranın üzerindeki konutlar için değerli konut vergisi alınmaktadır.
Çözüm ne peki?
Burada yapılması gereken en önemli şey vergi değerini gerçek seviyesine çıkarmaktır. Çünkü bir gayrimenkulün gerçek satış bedeliyle (rayiç bedel) belediyede kayıtlı bedeli olan vergi değeri arasında parasal tutar olarak çok büyük fark bulunmaktadır.
Bu nedenle hem emlak vergisi hem değerli konut vergisi hem de getirilecek kademeli ek vergi hesaplamasında EVK m.29’daki “vergi değerinin” kullanılmaması bunun yerine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılacak bir değerleme sonucunda bulunan bir değer üzerinden bu verginin tarh ve tahakkuk ettirilmesi gerekiyor. Böylece bu dahiyane ek vergi fikri beklenen amaca hizmet eder hale gelir. Aksi durumda pek bir işe yaramaz.
Bu nedenle matrahı oldukça düşük ve gerçekten uzak bu denli güçlü vergilendirme potansiyeli olan emlak sahasının vergiye tabi değerinin yani matrahının yeniden değerlendirilmesi vergilemede adalet açısından da önem arz etmektedir.
Konut satışları azaldı: “Ne telefonumuz çalıyor, ne ofisimize müşteri giriyor”
Mersin Emlakçılar Odası Başkanı Mehmet Sinan Canpolat, bu yılbaşından beri Mersin’de konut satışlarının bir hayli düştüğünü söyledi.
Bunun başlıca sebepleri arasında konut kredi faizlerinin yüksekliği olduğunu belirten Canpolat, “Vatandaşlarımız konut kredisiyle alım yaptığı için konut kredi faizlerinin çok yükselmesinden kaynaklı konut kredisi çekemiyorlar.” dedi.
Konut satışlarında yaşanan düşüşe rağmen fiyatların stabil kaldığına dikkat çeken Canpolat, “Konut fiyatlarında artış olmuyor ama düşme de olmuyor. Yani stabil, olduğu yerde sayıyor” diye konuştu.
“Yabancılar için tersine göç başladı”
Canpolat, şöyle konuştu: “Yabancıların ikamet edilebilmeleri için almaları gereken mülkün rakamı 75 bin dolardı. Bunu hükümetimiz 200 bin dolara çıkarttı. Vatandaşlık alabilmeleri için 200 bin dolar olan rakamı da 400 bin dolara çıkarttı. Rakamlar yükselince bu sefer yabancılar da özellikle Ukrayna ve Rus uyruklu vatandaşlarda bir tersine göç başladı. Çünkü çok daha uygun rakamlara başka Avrupa ülkelerinde, Kıbrıs’ta yatırım yapma imkanları var. O anlamıyla buradaki mevcut edinmiş oldukları konutları uygun fiyata, düşük fiyata satıp başka ülkelere yatırım yapmaya doğru yöneldiler.”
Ev alıp satarken dikkat: Tapuda ekspertiz zorunluluğu geliyor
Hazine ve Maliye Bakanlığı bir yandan depremin yaralarını sarmak bir yandan da enflasyonla mücadelede önemli bir silah olan büyümeyi azaltacak tedbirler ile düşmesi beklenen dolaylı vergi gelirlerinin yerine yeni gelir unsurları yaratmak için çalışıyor. Bakanlığın gündeminde olan alanlardan birisi ev, dükkan, arsa gibi çok gelir sağlayan gayrimenkuller. Ancak yapılan çalışmaların vergi mantığı ve ekonominin temel öğretilerine ters düşülmemesine de dikkat edilmeye çalışılıyor.
Habertürk’te yer alan habere göre özellikle gayrimenkule yönelik çalışmalarını hızlandıran bakanlık Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nda (GYO) vergi avantajının kaldırılması veya yine GYO’lara kar dağıtım zorunluluğu getirilmesini tartışıyor.
Önemli bir tartışma konusu da gayrimenkullerin satın aldıktan sonra elde tutulup satılmasında vergiden muaf olma sınırını 5 yıldan 2 yıla indirmek gibi çözümler. Bu muafiyet 2 yıldan 10 yıla kadar kademeli bir muafiyet olacak şekilde daha önce de düzenlenmiş ancak yasalaşamamıştı.
Ekspertiz raporu istenecek
Maliye’de ayrıca ev alım satımında belediyelerin belirlediği emlak vergisi rayiç bedeli üzerinden alınan harç ve gelir vergisinin tam olarak elde edilebilmesi için tıpkı yabancılara uygulandığı gibi ekspertiz raporu istenmesi gündeme geldi. Buna göre ev satılırken bedeli eksperler belirleyecek. Bunun bir örneği var. Şu anda Türkiye’den ev satın almak ya da satmak isteyen yabancı uyruklu kişilerin gerçekleştireceği tapu işlemlerinde gayrimenkul ekspertiz raporu beyan edilmesi zorunlu.
Kirada istisna değil götürü gider kalkabilir
Üzerinde durulan bir başka nokta kira vergisinde istisna ve indirimin kaldırılması. Şu anda kira vergisi ödeyenler öncelikle 2023 kira gelirleri için 21 bin lira, 2024 gelirleri için 33 bin lira istisnayı düşüyor. Bunun üstüne bir de eğer götürü usulü seçtiyse toplam kira gelirinin yüzde 15’i kadar masraf düşüp kalan üzerinden vergi ödüyor. (Gerçek gideri seçenler vergi ödedikleri konuta ne kadar harcama yaptıysa onu indiriyor) İşte şimdi bu indirim ve istisnanın kaldırılması konuşuluyor.
Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP
BU KONUYU SOSYAL MEDYA HESAPLARINDA PAYLAŞ
İLGİNİZİ ÇEKEBİLECEK DİĞER KONULAR
ZİYARETÇİ YORUMLARI
BİR YORUM YAZ