BETAM, sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Ekim Raporunu paylaştı!

BETAM, sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Ekim raporunu paylaştı. Buna göre konut arzında azalma söz konusudur.

sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Ekim raporu

BETAM, sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Ekim ayı raporunu paylaştı. Buna göre konut arzında azalma söz konusudur.

Ağustostan eylüle ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düşmüştür. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı eylülde;

• ülke genelinde yüzde -18,6,
• İstanbul’da yüzde -19,2,
• Ankara’da yüzde -18,1,
• İzmir’de ise yüzde -15,3 olmuştur.

Konut cari fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır.

Cari fiyatlarda yıllık artış oranı ağustosa kıyasla ülke genelinde 2,5 puan azalarak yüzde 21,6’ya düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m² cari fiyatı 30.416 TL olmuştur. Satılık konut ilan m² cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak;

• İstanbul’da yüzde 20,8,
• Ankara’da yüzde 22,4 ve
• İzmir’de yüzde 26,6 olmuştur.

Ortalama satılık konut m² fiyatları;

• İstanbul’da 41.667 TL,
• Ankara’da 23.161 TL ve
• İzmir‘de 35.633 TL’dir.

Konut talebi endeksi Eylül 2024’te Ağustos 2024’e kıyasla yüzde 1,2 artmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı ülke genelinde, İstanbul’da ve İzmir’de artarken Ankara’da azalmıştır. Satılan konut sayısı ülke genelinde, Ankara’da ve İzmir’de azalırken İstanbul’da artmıştır. Satılık ilan sayısı ise hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı ise geçen aya kıyasla ülke genelinde, İstanbul ve İzmir’de artmış, Ankara’da ise azalmıştır.

I- Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Ekim raporu Satış fiyatları analizi

Reel konut fiyatında düşüş sürüyor

2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin (2017=100) 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Eylül’de devam etmiştir (Şekil 1). Reel konut fiyat endeksi eylülde ağustosa kıyasla 1 puanlık bir azalışla 160 olmuştur. Ağustostan eylüle enflasyon oranı cari konut fiyat artış oranından daha yüksek bir düzeyde gerçekleşmiştir (sırasıyla, yüzde 3 ve yüzde 2,3). Son bir yıldır cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmaktadır.

Üç büyük ilde reel satış fiyat endeksinde düşüş

Son bir yılda düşüşte olan konut reel satış fiyat endeksi hazirandaki durağanlıktan sonra eylül ayında da düşüşünü sürdürmüştür (Şekil 2). Ağustostan eylüle reel konut fiyat endeksi;

• İstanbul’da 1,3 puan,
• Ankara’da 0,8 puan,
• İzmir’de ise 1,9 puan azalmıştır.

Eylülde reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100);

• İstanbul’da 155,3,
• Ankara’da 180,9,
• İzmir’de ise 168,7 olmuştur.

II -Konut piyasası arz-talep analizi

Konut arzında düşüş

Şekil 6 ülke genelinde ve üç büyükşehirde satılık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız satılık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Satılık konut ilan sayısı ülke genelinde ve üç büyük ilde de azalmıştır. Satılık konut arzı geçen aya kıyasla;

• ülke genelinde yüzde 5,1 (860.009’dan 815.839’a),
• İstanbul’da yüzde 4,5 (207.533’ten 198.119’a),
• Ankara’da yüzde 5,6 (88,634’ten 83639’a),
• İzmir’de ise yüzde 5 (62.352’ten 59.237’ye) oranında gerilemiştir.

Konut talebinde artış

Şekil 7, ülke genelindeki konut talebinin seyrini göstermektedir. Konut talebi göstergesi, 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler;

• ilanların görüntülenme sayısı,
• ilanların favoriye eklenme sayısı,
• ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
• sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
• Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında satılık emlak kategorisine
• ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayıları

ndan oluşmaktadır.

Konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Nisan ayındaki değerlerinin her biri 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin 100 değeri 2020 Nisan’daki[1] konut talebini gösterirken bu göstergenin yükselmesi Nisan 2020’ye kıyasla talebin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış oranı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi veriyor.

Şekil 7: Talep göstergesi (2020 Nisan=100)

---

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Nisan ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

Ocak 2023’te istisnai bir yükselişle 235’e ulaşan talep endeksi, Şubat 2023 depreminin ardından düşüş yönlü bir seyir izleyerek Kasım 2023’te 88,7’ye kadar gerilemişti. Aralık 2023’ten itibaren yönünü yukarı çeviren endeks ağustostan eylüle yüzde 1,2’lik bir artışla 157,8’e ulaşmıştır. Geçen yılın eylül ayına kıyasla endeks yüzde 38,6 daha yüksektir.  

Üç büyükşehirde satılık ilan sayısı azaldı

Şekil 10 üç büyük ildeki satılık konut ilan sayısını ve satılan konut sayısını göstermektedir. Satılık konut sayısı üç büyük ilde de azalmıştır. Satılık konut sayısı geçen aya kıyasla;

• İstanbul’da yüzde 4,5 (207.533’ten 198.119’a),
• Ankara’da yüzde 5,6 (88.634’ten 83.639’a’e),
• İzmir’de ise yüzde 5 (62.353’ten 59.237’ye) oranında azalmıştır.

Satılan konut sayısı da Ankara’da ve İzmir’de azalmış İstanbul’da ise yükselmiştir. Satılan konut bir önceki aya göre;

• Ankara’da yüzde 7 (4.475’ten 4.161’e),
• İzmir’de yüzde 2,1 (2.273’ten 2.226’ya) daha düşük,
• İstanbul’da ise yüzde 2,9 (8.552’den 8.796’ya) oranında daha yüksektir.

Ekim 2024 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Eylül 2024 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 63,47 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Ekim 2024 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2024 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ekim 2024″ raporunu paylaştı.

Nitekim Türkiye genelinde ve üç büyükşehirde ağustostan eylüle cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları düşmüştür.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2024/10/sahibindex-satilik-konut-piyasasi-gorunumu-ekim-2024/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP