BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2026 Raporunu paylaştı

Yayınlama: 25.03.2026
A+
A-

BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2026 Raporunu paylaştı. Buna göre reel kiralarda düşüş söz konusu.

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2026 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2026” raporunu paylaştı.

Nitekim Ocaktan şubata cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları ülke genelinde, Ankara’da ve İzmir’de düşmüş, İstanbul’da yükselmiştir.

Yıllık reel kira değişimi;

  • Türkiye genelinde yüzde – 2,9
  • İstanbul’da yüzde 6,9,
  • Ankara’da yüzde -1,4,
  • İzmir’de ise yüzde -6,9’dur.

Şubat ayında cari kira fiyatı yıllık artış oranı ülke genelinde ve Ankara’da azalırken İstanbul’da ve İzmir’de artmıştır. Yıllık kira artış oranı;

  • ülke genelinde yüzde 27,8,
  • İstanbul’da yüzde 40,6,
  • Ankara’da yüzde 29,7,
  • İzmir’de ise yüzde 22,5’tir.

Ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatı;

  • ülke genelinde 256,9 TL,
  • İstanbul’da 375 TL,
  • Ankara’da 252 TL,
  • İzmir’de ise 291,7 TL’dir.

Kiralık konut talep göstergesi ocak ayına kıyasla yüzde 6,3 daha düşük, geçen yılın şubat ayına kıyasla yüzde 9,8 daha yüksektir. Kiralık konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız kiralık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde, Ankara’da ve İzmir’de uzamış; İstanbul’da sabit kalmıştır.

I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2026 Kira fiyatları analizi

Reel kirada düşüş

Türkiye genelindeki reel kira endeksindeki[1] (2017 Eylül=100) 2025 ağustos ayından beri devam eden düşüş aralık ayında yerini yükselişe bırakmıştı. (Şekil 1). 2026 Ocak ayında ise yeniden düşüş ortaya çıkmıştır. Şubat ayında da bu düşüş devam etmektedir. Şubatta ortalama m2 cari kiradaki artışın (yüzde 2,8) aylık enflasyon oranından (yüzde 3) düşük olması sonucunda reel kira fiyat endeksi 166,1’e düşmüştür. Bununla birlikte, bir önceki yılın aynı ayına kıyasla reel kira endeksindeki değişim yüzde -2,9’dur.

[1]Reel fiyatlar 2017 Eylül ayı referans alınarak hesaplanmıştır. Bu değerin 100’den büyük (küçük) olması reel kira fiyatlarının referans döneme kıyasla yükseldiğini (düştüğünü) göstermektedir.

Şekil 1: Türkiye genelinde reel kira endeksi (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel kira İstanbul’da arttı, Ankara ve İzmir’de azaldı

Reel kira fiyat endeksi şubatta İstanbul da artarken Ankara ve İzmir’de azalmıştır (Şekil 2). Ocaktan şubata reel kira değişimi;

  • İstanbul’da yüzde 1,2,
  • Ankara’da yüzde -1,4,
  • İzmir’de ise yüzde -0,9’dur.

Reel kira endeksi;

  • İstanbul’da 188,4,
  • Ankara’da 241,8,
  • İzmir’de ise 189,6 olmuştur.
Şekil 2: Üç büyük ilde reel kira endeksi (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam

Ülke genelinde reel kiradaki yıllık değişim negatif alanda

Ülke genelinde enflasyondan arındırılmış (reel) kiradaki yıllık değişim oranları uzun bir süredir negatif bölgededir (Şekil 3). Ortalama reel kirada yıllık değişim oranı şubat ayında da negatif bölgedeki seyrine devam etmiştir. Yıllık reel kira değişim oranı yüzde -2,9’dur.

Şekil 3: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)

II- Kiralık konut piyasası talep analizi

Kiralık konut talebinde azalış

Şekil 6, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler;

  • ilanların görüntülenme sayısı,
  • ilanların favoriye eklenme sayısı,
  • ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
  • sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
  • Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve
  • web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat[1] ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 6’da açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Temmuz arasında artan talep, izleyen aylarda Kasım’a kadar azalmakta ardından yükselişe geçmektedir. Kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu dalgalanmaların tayinle il değiştiren kamu görevlilerinin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Şekil 6: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

Kiralık konut talep göstergesinde eylül ayından beri belirgin halde devam eden düşüş aralık ayında yerini yükselişe bırakmıştı (Şekil 6). Bu yükseliş şubat ayında sonlanmıştır. Nitekim kiralık konut talep endeksi;

  • bir önceki aya kıyasla yüzde 6,3 düşük (178,8’den 167,5’e),
  • bir önceki yılın aynı ayına kıyasla ise yüzde 9,8 daha yüksektir.

Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2026 Açıklamalar kutusu

GöstergeAçıklama
Kiralık m2 fiyatEmlak Endeksinden üretilmektedir: 
Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntem uygulanmaktadır. 
Öncesinde uç değer temizliği de yapılmaktadır. Hatalı girilen ilan fiyatları temizlenmektedir. (Hem fiyat hem metrekare verisi üzerinden temizlik yapılmaktadır.)
Kiralık adetAyın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır. İlan sayıları tekilleştirilmiştir.
Kiralanan / Top. KiralıkPay: (Kiralık) Kullanıcının kendi isteği ile o ay kapatılan ilan sayısı * (1- o ayki kiralık konut kategorisindeki “ilan satmaktan vazgeçtim yüzdesi”)
Not: Otomatik kapatılan ilanlar (süresi dolan) dahil edilmemiştir. Kullanıcının kapattığı ilanlarda ise kullanıcılara ilanı neden kapattıklarına ilişkin bir anket yapılmaktadır. Bu anketin cevapları “sahibinden.com aracılığı ile kiraladım”, “sahibinden.com dışında kiraladım” ve “kiralamaktan vazgeçtim”dir. Bu ankete cevaplayanların sayısından “kiralamaktan vazgeçtim” seçilmiş olanlar düşülmüştür. Burada elde edilen sayı kiralanan konut sayısının bir göstergesi olmaktadır.
Payda: Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır.
Kiralık konut – Kapatılan ilan yaşı (gün)İlgili ayda kullanıcı tarafından kapatılmış kiralık konut ilanlarının (hala kapalı olmalı) yayında kaldığı gün sayısı toplamı/ tekil ilan sayısı (kullanıcı tarafından kapatılan). Örneklem seçiminde “çeyrekler arası açıklık” yöntemi kullanılmaktadır.
Açıklamalar kutusu

Merkez Bankası, 2026 Şubat Yeni Kiracı Kira Endeksi verilerini açıkladı

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), Türkiye konut piyasasındaki fiyatların değişimlerinin takip edilmesi amacıyla oluşturulan Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerini açıkladı. Nitekim 2026 Şubat Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) verilerine göre Türkiye genelinde Kira Endeksi Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 1,6 oranında arttı. Aynı şekilde YKKE bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 34,2 oranında artmıştır. Ancak reel olarak ise yüzde 2 oranında artmıştır.

Mart 2026 kira zam oranları belli oldu

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Şubat 2026’da, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) yıllık yüzde 31,53 arttı. TÜFE artışı aylık bazda yüzde 2,96 oldu. Dolayısıyla açıklanan bu aylık enflasyon verileri doğrultusunda konutlarda ve işyerlerinde uygulanacak 2026 Mart Ayı Kira Zam Oranı yüzde 33,39 olarak belirlendi.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2026/02/sahibindex-kiralik-konut-piyasasi-gorunumu-subat-2026/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP

Yazı Görüntülenme Sayısı : 1.838
, , , , , , , , , , ,
Konut Kampanyaları
Bir Yorum Yazın

Ziyaretçi Yorumları - 0 Yorum

Henüz yorum yapılmamış.