Ev kiraları piyasasında neler yaşanıyor?

Ev kiraları neden bu kadar arttı? Ev sahibi hangi durumda kiraya zam yapabilir, hangi durumda evin tahliyesini talep edebilir? Konunun uzmanı açıklıyor;

Kira piyasasında neler yaşanıyor?

Son zamanlarda yaşanan aşırı artışlarla ev kiraları birçok kişinin gündemine girdi. Herkesi zor duruma sokan piyasada yeni ev bulmak da oldukça zor duruma geldi. Ev arayanlar aylarca bütçelerine uygun bir daire bulamazken, mevcut kiracılar da fahiş zamlar ile karşı karşıya geliyor.

Hürriyet Gazetesi’nin haberinde yer verilen bilgilere göre, konunun uzmanları piyasaları hem ekonomik hem de hukuksal olarak ele alıyor, akıllardaki bütün sorulara yanıt veriyor. Hürriyet emlak editörü Gülistan Alagöz‘ün notlarıyla Hürriyet yazarı Sefer Levent‘in haberinden detaylar karşınızda.

Ev kiraları neden artıyor?

İşte madde madde ev kiralarının artmasının sebepleri:

• Kredi faizi ve fiyatlarındaki artış ile orta gelirli vatandaşın ev alması zorlaştı. Bunun sonucunda kiralık dairelere talep arttı.
• Yeni konut üretiminde yaşanan yavaşlık arz sorununa sebep oldu.
• Pandemi sürecince ertelenen düğünlerin yapılması da kiralık ev talebini arttırdı.
• Üniversiteyi yeni kazanan ve pandemi sebebiyle evini kapatan öğrenciler aynı anda kiralık ev arayışına girdi.
• Bazı bölgelerde yapılan kentsel dönüşümler sonucunda evini boşaltan vatandaşlar ev kiralamaya başladı.
• Yabancıların konut taleplerinde ciddi artışlar oldu. Yaşanan Rusya – Ukrayna savaşı Antalya’da kiraları 4 kat arttırdı.
• İran, Irak, Suriye ve Afrika vatandaşları çoğunlukla İstanbul olmak üzere belirli bölgelerde kümeleşmeye başladı. Bu mevkilerde kiralarda yüksek artışlar meydana geldi.

Kiralık ev arayan vatandaşlar hangi süreçlerden geçiyor?

Ev kiralarındaki fiyat artışları ve arz sorunları ile birlikte kiralık ev arayan vatandaşları zorlu bir süreç karşılıyor. Bazı bölgelerde emlak ofislerinde sıra ve rezervasyon işlemleri yapılıyor, vatandaşlar isimlerini yazdırıp beklemeye geçiyor. Yaşanan durumlardan birisi de açık arttırma ile ev kiralama. Aynı ev için kiralama talebinde bulunan vatandaşlardan en yüksek teklifi veren kişi evi kiralayabiliyor.

Son zamanların en çok dikkat çeken durum ise ortak ev kiralama taleplerinde yaşanan artış. Eskiden öğrencilerin tercih ettiği bu kiralama yöntemi, artık toplumun hemen her kesimine yayılmış durumda. Avukat, öğretmen, doktor, beyaz yakalı gibi farklı statülerdeki kişiler emlak ilan sitelerinde ortak ev kiralama taleplerine başvuruyor.

Yaşanan artışları fırsat bilen bazı ev sahiplerine dikkat!

Hali hazırda kiracısı bulunan daireler için 12 ayda bir yapılan zam oranı TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması ile belirleniyor. Her ay açıklanan bu oran, yasal olarak yapılabilecek maksimum kira zam oranı olarak geçmektedir. Ancak bazı fırsatçı ev sahipleri “kiralar çok arttı” gibi bahaneler ile yasal oranın üzerinde taleplerde bulunuyor. Bu taleplerin hiçbir yasal dayanağı bulunmamaktadır.

Yaşanan bir diğer durum ise evinde kiracı bulunan ev sahibi, kiracıyı yasal olmayan yollarla ile evden çıkarıp, yüksek fiyatlar ile evini tekrar kiralamaya çalışıyor. “Oğlum oturacak”, “ev satıyorum” gibi bahaneler ile kiracıyı evden çıkaran ev sahipleri kanunen, kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı olduğunu ispatlamak durumunda. Ev sahipleri eğer bu şekilde kiracıyı evden çıkarırsa, 3 yıl içerisinde evi başkasına kiraya veremiyor, başkasına kiraya vermesi durumunda ise eski kiracıya tazminat ödüyor.

Yasal olmayan bir diğer talep ise “ara zam“. Son zamanlarda senede bir kere yapılan kira zammını yeterli bulmayan ev sahipleri, ara zam uygulamak istiyor. Gayrimenkul hukuku uzmanlarına göre böyle bir uygulama söz konusu olamaz.

Ev sahibini zor durumda bırakan kötü niyetli kiracılara da dikkat!

Kiracıların mağduriyetleri karşısında, ev sahiplerinin zor durumda kaldığına dikkat çekmemiz gerekiyor. Enflasyon karşısında yapılan yasal zam oranlarının yetersiz olduğunu belirten ev sahipleri de mevcut. Sadece kira geliri ile geçinen vatandaşlar için bu zam oranları yetersiz kalıyor. Ancak geliri yüzde 100 artmayan birinden kiraya yüzde 100 zam istemek de gerçekçi bir çözüm olmuyor.

Uzmanlar bu durumlar karşısında ev sahibi ile kiracının karşılıklı anlaşarak orta yol bulmasını öneriyor. Eğer orta yol bulunamazsa zaten kanunlar devreye giriyor. Ayrıca belirtmekte fayda var ki, kötü niyetli kiracılar da mevcut. Aylarca ödeme yapmadan kaçanlar, yüksek kira vadedip hiç ödeme yapmayanlar ev sahiplerini zor durumlara sokuyorlar. Ev sahiplerinin böyle kişiler yerine, az da olsa istikrarlı ödeme yapacak vatandaşlara evlerini kiralamaları faydalı olacaktır.

Ev sahipleri hangi durumda ek zam isteyebilir? Evden tahliye için şartlar nelerdir?

• Kiracıların 5 yıldan uzun süredir aynı evde oturduğu durumlarda “kira tespit davası” açılabilir. Eğer kiralanan daire, bölge ortalamasının altında kaldıysa, bilirkişi bölge ortalamasına göre bir rakam belirler. Yine burada ev sahibinin direkt istediği rakam gerçekleşmez ve kiracıyı korumak için hakkaniyet indirimi de yapılır. Ayrıca unutulmamalıdır ki kira tespit davaları 2 yılı aşkın sürmektedir.
• Kanuna göre yapılan kira sözleşmeleri aksi bir işlem yapılmadığı sürece otomatik olarak her yıl yenilenmektedir. Ancak kiralanan evde 10 yıldan aşkın süredir oturan kiracıları “herhangi bir gerekçe göstermek zorunda olmadan” tahliye edilme hakkı ev sahibine verilmektedir. Bu durumda dikkat edilmesi gereken tek durum uzatma süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi yapılmasıdır.

Kira piyasasında normalleşme olacak mı?

Yerli ve yabancı göçlerin sayısında bir düşüş yaşanması mümkün görünmüyor. Yakın zamanda İstanbul’da bu doğrultuda bazı semtlere kısıtlamalar getirildi. Bu kısıtlamaların yakın gelecekte sayısının arttığını görebiliriz. Ancak kısıtlamaların tek başına piyasayı normalleştirmesini bekleyemeyiz. Yeni evlenenler, öğrenciler, tahini çıkanlar konut talebinde bulunmaya devam edecek. Kiralarda yaşanan artışlar da bu doğrultuda bir süre daha devam edecek gibi.

Fiyatlarda yaşanan artışlar ile konut almak da bir süre daha zor olmaya devam edecek. Yapılması gereken ise konut arzını yani, yeni konut sayısını arttırmak olacaktır. Devlet tarafından özel sektöre kontrollü teşvikler, yasal kolaylıklar sağlanabilir. Ayrıca sektörde birçok projeye imza atan Emlak Konut ve TOKİ’ye her zamankinden çok ihtiyaç var. Konut arzının düşük, konut talebinin yüksek olduğu lokasyonlara mümkün olduğunca proje geliştirilmesi önem arz etmektedir.

İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı

Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.

Kaynak; Kira piyasasında neler yaşanıyor (hurriyet.com.tr)

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP

Bu yazı, konutpiyasasi.com internet sayfasında da tarafımızdan yayınlanmıştır.

Bu yazı, ofisprojeleri.com internet sayfasında da tarafımızdan yayınlanmıştır.