BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Eylül 2025 Raporunu paylaştı

BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Eylül 2025 Raporunu paylaştı. Buna göre Reel kiralarda düşüş gözüküyor.

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Eylül 2025 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Eylül 2025” raporunu paylaştı.

Nitekim Temmuzdan ağustosa cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları ülke genelinde ve İzmir’de düşmüş, İstanbul ve Ankara’da ise yükselmiştir.

BU ALANI SİZE AYIRDIK

Firmanızın veya Projenizin Doğru Hedef Kitlesine tanıtımına katkı sağlamak isteriz.

Ayrıntılı bilgi ve işbirliği için info@emlakmedya.com‘dan bize ulaşabilirsiniz.

Reel kira fiyatları önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ise;

• ülke genelinde yüzde 2 azalmış,
• İzmir’de yüzde 2,6 azalmış,
• İstanbul’da yüzde 2,6 artmış ve,
• Ankara’da yüzde 3,6 artmıştır.

Ağustos ayında da cari kira fiyatı yıllık artış oranlarındaki düşüş devam etmektedir. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatındaki yıllık artış oranı ağustos ayında yüzde 30,3’e düşmüştür. Ağustos ayında ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatı 242,2 TL’dir. Yıllık kira artış oranı;

• İstanbul’da yüzde 36,4,
• Ankara’da yüzde 37,8 ve
• İzmir’de yüzde 29,5’tir.

Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları;

• İstanbul’da 333,3 TL,
• Ankara’da 248 TL,
• İzmir’de 283,3 TL’dir.

Kiralık konut talep göstergesi temmuz ayına kıyasla yüzde 0,5, geçen yılın ağustos ayına kıyasla yüzde 6,4 daha düşüktür. Kiralık konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız kiralık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde, İstanbul’da ve Ankara’da uzamış, İzmir’de ise kısalmıştır.

I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Eylül 2025 Kira fiyatları analizi

Reel kirada düşüş

Türkiye genelindeki reel kira endeksi (2017 Eylül=100) Haziran 2023’te 216,2 ile zirve yaptıktan sonra düşüşe geçmiş, 2024’te Mart’tan Haziran’a artsa da eylülden itibaren azalışa geçmiştir. Reel kira endeksi 2025 Ocak’tan sonra ise artma eğiliminde olsa da artış temmuz ayında duraklamıştır.  Ağustos ortalama m² cari kiranın yüzde 1,4, TÜFE’nin ise yüzde 2 artması sonucu reel kira fiyat endeksi[1] 182,1 değerine gerilemiştir (Şekil 1). Reel kira endeksi bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 2 daha düşüktür.

---

[1]Reel fiyatlar 2017 Eylül ayı referans alınarak hesaplanmıştır. Bu değerin 100’den büyük (küçük) olması reel kira fiyatlarının referans döneme kıyasla yükseldiğini (düştüğünü) göstermektedir.

Reel kira İstanbul ve Ankara’da arttı, İzmir’de azaldı

Reel kira fiyat endeksi ağustos ayında İstanbul ve Ankara’da artmış, İzmir’de azalmıştır. Reel kira fiyatları bir önceki yılın aynı ayına kıyasla İstanbul’da yüzde 2,6, Ankara’da yüzde 3,6 daha yüksek, İzmir’de ise yüzde 2,6 daha düşüktür. Reel kira endeksi;

İstanbul’da 194,8, Ankara’da 276,9, İzmir’de ise 214,2 olmuştur.

• İstanbul’da 194,8,
• Ankara’da 276,9,
• İzmir’de ise 214,2 olmuştur.

Buna göre reel ortalama kiralar referans dönemimiz olan 2017 Eylül’e kıyasla;

• İstanbul’da yüzde 94,8,
• Ankara’da yüzde 176,9,
• İzmir’de yüzde 114 oranında yüksektir (Şekil 2).

II- Kiralık konut piyasası arz-talep analizi

Kiralık konut talebinde artış

Şekil 6, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler;

• ilanların görüntülenme sayısı,
• ilanların favoriye eklenme sayısı,
• ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
• sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
• Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve
• web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat[1] ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 6’da açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Temmuz arasında artan talep, izleyen aylarda Kasım’a kadar azalmakta ardından yükselişe geçmektedir. Kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu dalgalanmaların tayinle il değiştiren kamu görevlilerinin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

---

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

Kiralık konut talep göstergesi geçen yılın ağustos kasım ayları arasında düşerken aralık ayından sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiş, mayıs ayından itibaren ise konut talep endeksi belirgin oranda artış gösterirken ağustos ve kasım ayları arasında sert bir düşüş yaşamıştı. Aralık ayında artışa geçen kiralık konut talep endeksi Ağustos 2025’te Temmuz’a kıyasla yüzde 0,5 azalmıştır (254,8’den 253,4’e). Kiralık konut talebi geçen yılın ağustos ayına kıyasla ise yüzde 6,4 daha düşüktür.

Kiralık konut talebinde bir ayda görülen düşüşün mevsimsel etkiden kaynaklandığını söyleyebiliriz. Nitekim yukarıda belirttiğimiz gibi kiralık konut talebi nisan ve temmuz ayları arasında yükselirken takip eden aylarda azalmakta, aralık ayında ise bu azalış son bulmaktadır.

Kiralık Konut Piyasası Görünümü Eylül 2025 Açıklamalar kutusu

Gösterge	Açıklama
Kiralık m2 fiyat	Emlak Endeksinden üretilmektedir:  Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntem uygulanmaktadır.  Öncesinde uç değer temizliği de yapılmaktadır. Hatalı girilen ilan fiyatları temizlenmektedir. (Hem fiyat hem metrekare verisi üzerinden temizlik yapılmaktadır.)
Kiralık adet	Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır. İlan sayıları tekilleştirilmiştir.
Kiralanan / Top. Kiralık	Pay: (Kiralık) Kullanıcının kendi isteği ile o ay kapatılan ilan sayısı * (1- o ayki kiralık konut kategorisindeki “ilan satmaktan vazgeçtim yüzdesi”) Not: Otomatik kapatılan ilanlar (süresi dolan) dahil edilmemiştir. Kullanıcının kapattığı ilanlarda ise kullanıcılara ilanı neden kapattıklarına ilişkin bir anket yapılmaktadır. Bu anketin cevapları “sahibinden.com aracılığı ile kiraladım”, “sahibinden.com dışında kiraladım” ve “kiralamaktan vazgeçtim”dir. Bu ankete cevaplayanların sayısından “kiralamaktan vazgeçtim” seçilmiş olanlar düşülmüştür. Burada elde edilen sayı kiralanan konut sayısının bir göstergesi olmaktadır. Payda: Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır.
Kiralık konut – Kapatılan ilan yaşı (gün)	İlgili ayda kullanıcı tarafından kapatılmış kiralık konut ilanlarının (hala kapalı olmalı) yayında kaldığı gün sayısı toplamı/ tekil ilan sayısı (kullanıcı tarafından kapatılan). Örneklem seçiminde “çeyrekler arası açıklık” yöntemi kullanılmaktadır.

Eylül 2025 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Ağustos 2025 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 39,62 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Eylül 2025 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

Kaynak; BETAM » sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü: Eylül 2025

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP