İşte Konut Yatırımcıları İçin İstanbul’un En Karlı Mahalleleri!

İstanbul’da konut yatırımcıları açısından en karlı olarak bilinen birçok mahallede geri dönüş süresi ciddi anlamda uzamış durumda. İşte İstanbul’un en karlı mahalleleri;

İşte Konut Yatırımcıları açısından İstanbul’un en karlı mahalleleri!

İstanbul’da konut yatırımcıları açısından en karlı olarak bilinen birçok mahallede geri dönüş süresi ciddi anlamda uzamış durumda. İşte Konut Yatırımcıları açısından İstanbul’un en karlı mahalleleri;

Endeksa verilerine göre, İstanbul‘un en gözde semtlerinde ev sahibi olmak artık beklenen kira getirisini karşılamıyor. Beşiktaş, Şişli ve Sarıyer gibi ilçelerin konut değeri en yüksek mahallelerinde geri dönüş süresi 30 yılı aşarken, Esenyurt, Çekmeköy ve Pendik gibi gelişen bölgelerde kira getirisi daha kısa sürede yatırımcıya kazanç sağlıyor.

Geçtiğimiz yıllarda konut fiyatlarında yaşanan astronomik artışlar büyük kent merkezlerinde ev sahibi olmayı bir hayli güçleştirdi. Bu trend yatırım açısından en karlı olarak bilinen mahallelerde keskin değişimlere neden oldu. Her ne kadar kent merkezlerinde kiralar ortalama alım gücünün çok üzerinde olsa da, bu bölgelerde ev sahibi olmak artık iyi bir kira getirisine sahip olmak anlamına gelmiyor.

Burdan hareketle, Endeksa’nın verilerine göre, İstanbul’da yatırım açısından en karlı olarak bilinen birçok mahallede geri dönüş süresi ciddi anlamda uzamış durumda. Nitekim bu durum, bu bölgelerde konutun kira getirileri aracılığıyla kendini amorti etmesinin çok daha uzun yıllar alması anlamına geliyor. Zira bu durum özellikle şu ilçelerin arsa değeri yüksek, yeni konut yapımının sınırlı olduğu mahallelerinde geçerli;

• Beşiktaş, 
• Şişli, 
• Sarıyer ve 
• Beykoz gibi

Zira bir konutun kendini amorti etme süresi bu ilçelerde şu şekilde;

• Şişli’nin Harbiye ve Beykoz’un Merkez Mahallesinde 33 yıl,
• Sarıyer Emirgan’da 29 yıl, 
• Beşiktaş Ulus’ta 29 yıl

Bu mahallelerin yıllık kira bedellerinin satın alma bedeline oranı, yani getiri oranı, 2024 Ekim itibarıyla %3 olarak kaydediliyor. Öte yandan konut kira ortalamaları ise;

• Harbiye’de 79 bin TL,
• Ulus’ta ise 72 bin TL.

Bununla birlikte, yeni konut yapımının yoğun olduğu alternatif bölgeler yatırımcılar için daha cazip hale geliyor. Özellikle Esenyurt, Eyüpsultan, Kağıthane, Pendik, Maltepe, Kartal ve Çekmeköy ilçelerinde, ortalama amortisman süresi 11 ila 13 yıl arasında değişen birçok mahalle bulunuyor. Bu ilçelerde kira getirisi en yüksek mahalleler şu şekilde:

Esenyurt, İstanbul’un en hızlı büyüyen ilçesi

Son yıllarda hızlı gelişimiyle Türkiye’nin en kalabalık ilçesi unvanını alan Esenyurt, aynı zamanda İstanbul’da konut amortisman sürelerinin düşük olduğu ilçe olarak öne çıkıyor. Esenyurt’un çoğu mahallesinde amortisman süreleri 12 yıl; yıllık getiri oranı %8 ila %9 arasında değişiyor. Ancak Mehterçeşme, Örnek, Talatpaşa ve Yenikent mahallelerinde;

• amortisman süresi 11 yıl,
• ortalama kira fiyatı 12-13 bin TL aralığında,
• yıllık kira getirisi ise %9 seviyesinde.

Öte yandan amortisman sürelerindeki bu kısalığa rağmen, Esenyurt, heterojen demografik yapısı nedeniyle kimi yatırımcılarca yatırım açısından riskli bölge olarak görülüyor. 

Kağıthane ilçesi, merkezi konumu ve gelişen ulaşım ağı ile İstanbul’un hızla değer kazanan bölgelerinden bir diğeri. Özellikle yeni metro hatlarının ilçeden geçmesi, Kağıthane’yi yatırımcılar için cazip hale getiriyor. İlçedeki Çağlayan ve Telsizler mahallelerinde;

• amortisman süresi 11 yıl,
• yıllık kira getirisi ise %9,
• ortalama kira oranları 21-22 bin TL civarında.

Yine son yıllarda yoğun kentsel dönüşüm projeleri hayata geçen Eyüpsultan’da, bu projeler sayesinde birçok mahallede konut değerleri artış gösterdi. Zira ilçenin Esentepe ve Emniyettepe mahallelerinde;

• amortisman süreleri 11 yıl,
• yıllık kira getirisi %9 olarak hesaplanıyor.

Esentepe, ilçenin 5 yıllık zaman diliminde değeri en fazla artan mahallesidir. Zira burada kiralar Ekim 2019’dan bu yana %1688 artış göstererek 22 bin TL’ye ulaştı. 2016 yılında kentsel dönüşüm bölgesi ilan edilen Güzeltepe, Çırçır, Karadolap, Alibeyköy ve Merkez mahallelerinde;

• amortisman süresi 13 yıl,
• yıllık getiri oranı %7 ila 8 arasında,
• ortalama kiralar 22 bin TL ile 24 bin TL arasında değişiyor.

Çekmeköy: Anadolu Yakasının yükselen yıldızı

Benzer şekilde, Anadolu yakasında yeni gelişen konut projelerinin yoğun olduğu Çekmeköy de düşük amortisman süreleriyle dikkat çekiyor. Özellikle site tipi yeni konutlarıyla Çekmeköy’de kiraların 5 yıllık zaman diliminde en fazla arttığı bölge olarak öne çıkan Nişantepe Mahallesi; 

• 11 yıllık amortisman süresi,
• %9’luk yıllık kira getirisi,
• ortalama kira fiyatları Ekim 2019’a göre %2681 oranında artarak 26 bin TL civarına ulaştı.

Bu oran, İstanbul genelinde aynı zaman diliminde kaydedilen en yüksek kira artış oranı.

Ulaşım hatlarına yakın mahalleler tercih sebebi oluyor

Anadolu Yakası’nda hem iş merkezlerine ve metro hatlarına yakınlığıyla, hem de gelişen konut projeleriyle dikkat çelen Kartal, İstanbul’da ev sahibi olmak isteyenler için uygun fırsatlar sunan semtlerden biri. Örneğin Uğur Mumcu, Yalı ve Soğanlık Yeni mahallelerinde;

• amortisman süresi 13 yıl
• yıllık kira getirisi %8,
• Soğanlık Yeni’de kiralar ortalama 31 bin TL, Yalı’da 30 bin TL, Uğur Mumcu’da ise 24 bin TL.

Öte yandan Pendik, İstanbul’un doğu yakasında hızla gelişen ve cazip konut projeleri ile dikkat çeken bir diğer bölgedir. İlçedeki amortisman süreleri, yatırımcılar için avantajlı koşullar sunuyor. Örneğin, Yenişehir, Kurtköy, Şeyhli, Velibaba, Harmandere, Yayalar, Fevzi Çakmak, Çamçeşme ve Orhangazi mahallerinde;

• ortalama amortisman süresi 13 yıl,
• yıllık kira getirisi ise %8 civarında.

Zira Sabiha Gökçen Havalimanı’na yakın konumu nedeniyle tercih sebebi olan Kurtköy, Pendik’te 5 yıl içinde kiralık konut fiyatı en fazla artan mahalle olarak öne çıkıyor. Buna göre, Kurtköy’de kiralık konut fiyatları Ekim 2019 tarihinden bu yana %2021 artış göstererek 25 bin TL’ye ulaştı. Öte yandan Anadolu Yakası’nda yeni cazibe merkezi olarak göç alan bir başka ilçe ise Maltepedir. Örneğin Zümrütevler Mahallesinde;

• amortisman süresi 11 yıl,
• yıllık getiri oranı ise %8 olarak hesaplanıyor.

Çınar, Girne ve Zümrütevler mahalelerinde ise;

• amortisman süresi 13 yıl,
• yıllık kira getiri oranı ise %7 ila %8 arasında değişiyor.

Nitekim bölgede konut projelerinin çeşitlenmesi ve Maltepe’nin sahil kesiminde yer alması, yatırımcılara hem kira getirisi hem de değer artışı açısından büyük fırsatlar sunuyor.

Kadıköy Fikirtepe’de amortisman süresi 14 yıl

Şehrin en köklü ilçelerinden olan Kadıköy’deki konutların getirisi de son yıllarda merak konusu. Eğlence ve hizmet sektörü açısından çekim merkezi haline gelen ve konut talebinin çok yoğun olduğu Kadıköy’de amortisman süresi en kısa mahalle, 11 yılla Rasimpaşa. Bu mahallede yıllık getiri oranı %9. Dumlupınar ve Hasanpaşa mahallelerinin;

• amortisman süresi sırasıyla 12 ve 13,
• yıllık getiri oranı ise %8.

Yüksek katlı konut projeleriyle kimi şehir planlama çevreleri tarafında eleştirilere konu olan Fikirtepe’de ise amortisman süresi 14 yıl. Kadıköy’ün amortisman süresi en yüksek mahalleri ise Caddebostan, Fenerbahçe, Zühtüpaşa ve Koşuyolu. Bu mahallelerde;

• amortisman süreleri 19-22 yıl arasında değişiyor,
• en yüksek ortalama kiralar ise 88 bin TL ile Caddebostan ve 78 bin TL ile Fenerbahçe’de.

‘Gayrimenkulde Gerçek Bedel’ dönemi başlıyor; Vergi sistemi değişiyor.

Maliye, şimdi de gayrimenkule el atıyor; ‘Gayrimenkulde Gerçek Bedel‘ dönemi başlıyor. Yeni vergilendirme sistemi ile rayiç bedel nedeniyle oluşan kaybın önlenmesi hedefleniyor. Zira yeni sistem 2026 yılı itibarıyla devreye alınacak ve gayrimenkuller gerçek değeri üzerinden vergilendirilecek.

sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Kasım raporu

BETAM, sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Kasım ayı raporunu paylaştı. Buna göre Reel konut fiyatlarında düşüş devam ediyor.

Eylülden ekime ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düşmüştür.

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Kasım 2024 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Kasım 2024” raporunu paylaştı.

Nitekim Türkiye genelinde ve üç büyükşehirde eylülden ekime cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları düşmüştür.

Kaynak; https://www.endeksa.com/tr/blog/yazi/yatirimcilar-icin-istanbulun-en-karli-mahalleleri

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP