BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Şubat 2026 Raporunu paylaştı

BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Şubat 2026 Raporunu paylaştı. Buna göre reel kiralarda düşüş söz konusu.

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Şubat 2026 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Şubat 2026” raporunu paylaştı.

Nitekim Aralıktan ocağa cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları ülke genelinde ve üç büyükşehirde düşmüştür.

Yıllık reel kira değişimi;

• İstanbul’da yüzde 6,5,
• Ankara’da yüzde 2,
• İzmir’de ise yüzde -6,3’tür.

Ocak ayında cari kira fiyatı yıllık artış oranı ülke genelinde ve İstanbul’da artarken Ankara’da ve İzmir’de azalmıştır. Yıllık kira artış oranı;

• ülke genelinde yüzde 28,
• İstanbul’da yüzde 39,1,
• Ankara’da yüzde 33,3,
• İzmir’de ise yüzde 22,4’tür.

Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatı;

• ülke genelinde 250 TL,
• İstanbul’da 360 TL,
• Ankara’da 248,2 TL,
• İzmir’de ise 285,7 TL’dir.

Kiralık konut talep göstergesi aralık ayına kıyasla yüzde 8,9, geçen yılın ocak ayına kıyasla yüzde 15,4 daha yüksektir. Kiralık konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız kiralık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde uzamıştır.

I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Şubat 2026 Kira fiyatları analizi

Reel kirada düşüş

Türkiye genelindeki reel kira endeksindeki[1] (2017 Eylül=100) 2025 ağustos ayından beri devam eden düşüş aralıkta yerini yükselişe bırakmıştı. (Şekil 1). 2026 Ocak ayında ise yeniden düşüş ortaya çıkmıştır. Ocakta ortalama m² cari kiradaki artışın (yüzde 2,6) aylık enflasyon oranından (yüzde 4,8) düşük olması sonucunda reel kira fiyat endeksi 166,4’e düşmüştür. Bununla birlikte, bir önceki yılın aynı ayına kıyasla reel kira endeksindeki değişim yüzde -2,1’dir.

[1]Reel fiyatlar 2017 Eylül ayı referans alınarak hesaplanmıştır. Bu değerin 100’den büyük (küçük) olması reel kira fiyatlarının referans döneme kıyasla yükseldiğini (düştüğünü) göstermektedir.

Reel kira üç büyükşehirde de azaldı

Reel kira fiyat endeksi ocakta üç büyükşehirde de azalmıştır (Şekil 2). Aralıktan ocağa reel kira değişimi;

• İstanbul’da yüzde -1,3,
• Ankara’da yüzde -2,5,
• İzmir’de ise yüzde -2,7’dir.

Reel kira endeksi;

• İstanbul’da 186,2,
• Ankara’da 245,3,
• İzmir’de ise 191,2 olmuştur.

Ülke genelinde reel kiradaki yıllık değişim negatif alanda

Ülke genelinde enflasyondan arındırılmış (reel) kiradaki yıllık değişim oranları uzun bir süredir negatif bölgededir (Şekil 3). Ortalama reel kirada yıllık değişim oranı ocak ayında da negatif bölgedeki seyrine devam etmiştir. Yıllık reel kira değişim oranı yüzde -2,1’dir.

II- Kiralık konut piyasası talep analizi

Kiralık konut talebinde yükseliş

Şekil 6, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler;

• ilanların görüntülenme sayısı,
• ilanların favoriye eklenme sayısı,
• ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
• sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
• Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve
• web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat[1] ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 6’da açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Temmuz arasında artan talep, izleyen aylarda Kasım’a kadar azalmakta ardından yükselişe geçmektedir. Kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu dalgalanmaların tayinle il değiştiren kamu görevlilerinin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

Kiralık konut talep göstergesinde eylül ayından beri belirgin halde devam eden düşüş aralık ayında yerini yükselişe bırakmıştı (Şekil 6). Ocak ayında bu yükseliş devam etmektedir. Kiralık konut talep endeksi;

• bir önceki aya kıyasla yüzde 8,9 yüksek (164,2’den 178,8’e),
• bir önceki yılın aynı ayına kıyasla ise yüzde 15,4 daha yüksektir.

Kiralık konut talebinde bir ayda görülen yükselişin mevsimsel etkiden kaynaklandığını söyleyebiliriz. Nitekim yukarıda belirttiğimiz gibi kiralık konut talebi nisan ve temmuz ayları arasında yükselirken takip eden aylarda azalmakta, aralık ayında ise bu azalış son bulmaktadır.

Kiralık Konut Piyasası Görünümü Şubat 2026 Açıklamalar kutusu

Merkez Bankası, 2026 Ocak Yeni Kiracı Kira Endeksi verilerini açıkladı

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), Türkiye konut piyasasındaki fiyatların değişimlerinin takip edilmesi amacıyla oluşturulan Konut Fiyat Endeksi (KFE) verilerini açıkladı. Nitekim 2026 Ocak Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) verilerine göre Türkiye genelinde Kira Endeksi Ocak ayında bir önceki aya göre yüzde 3,5 oranında arttı. Aynı şekilde YKKE bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 34,2 oranında artmıştır. Ancak reel olarak ise yüzde 2,7 oranında artmıştır.

Şubat 2026 kira zam oranları belli oldu

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Ocak 2026’da, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) yıllık yüzde 30,65 arttı. TÜFE artışı aylık bazda yüzde 4,84 oldu. Dolayısıyla açıklanan bu aylık enflasyon verileri doğrultusunda konutlarda ve işyerlerinde uygulanacak 2026 Şubat Ayı Kira Zam Oranı yüzde 33,98 olarak belirlendi.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2026/02/sahibindex-kiralik-konut-piyasasi-gorunumu-subat-2026/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP