BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ocak 2026 Raporunu paylaştı

Yayınlama: 26.01.2026
A+
A-

BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ocak 2026 Raporunu paylaştı. Buna göre ülke genelinde reel kiradaki yıllık değişim negatif alanda.

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ocak 2026 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ocak 2026” raporunu paylaştı.

Nitekim Kasımdan aralığa cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan yüksek olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları ülke genelinde ve İstanbul’da yükselmiş, Ankara’da ve İzmir’de düşmüştür.

Reel kira fiyatları önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ise;

  • ülke genelinde yüzde 2,3 azalmış,
  • İzmir’de yüzde 4,9 azalmış,
  • İstanbul’da yüzde 4,5 artmış ve
  • Ankara’da yüzde 3,1 artmıştır.

Aralık ayında da cari kira fiyatı yıllık artış oranlarındaki düşüş devam etmektedir. Yıllık kira artış oranı;

  • ülke genelinde yüzde 27,9,
  • İstanbul’da yüzde 36,7,
  • Ankara’da yüzde 34,9 ve
  • İzmir’de yüzde 24,4’tür.

Ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatı;

  • ülke genelinde 243,8 TL,
  • İstanbul’da 348 TL,
  • Ankara’da 242,9 TL,
  • İzmir’de 280 TL’dir.

Kiralık konut talep göstergesi kasım ayına kıyasla yüzde 1,3, geçen yılın aralık ayına kıyasla yüzde 6,7 daha yüksektir. Kiralık konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız kiralık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde uzamıştır.

I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ocak 2026 Kira fiyatları analizi

Reel kirada yükseliş

Türkiye genelindeki reel kira endeksindeki[1] (2017 Eylül=100) ağustos ayından beri devam eden düşüş aralıkta yerini yükselişe bırakmıştır (Şekil 1). Kasımda ortalama m2 cari kiradaki artışın (yüzde 1,4) aylık enflasyon oranından (yüzde 0,9) yüksek olması sonucunda reel kira fiyat endeksi 170,1’e yükselmiştir. Bununla birlikte, bir önceki yılın aynı ayına kıyasla reel kira endeksi yüzde 2,3 daha düşüktür.

[1]Reel fiyatlar 2017 Eylül ayı referans alınarak hesaplanmıştır. Bu değerin 100’den büyük (küçük) olması reel kira fiyatlarının referans döneme kıyasla yükseldiğini (düştüğünü) göstermektedir.

Şekil 1: Türkiye genelinde reel kira endeksi (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel kira Ankara ve İzmir’de azaldı, İstanbul’da arttı

Reel kira fiyat endeksi aralıkta Ankara ve İzmir’de azalmış, İstanbul’da artmıştır (Şekil 2). Reel kira endeksi;

  • İstanbul’da 188,8,
  • Ankara’da 251,7,
  • İzmir’de ise 196,5 olmuştur.
Şekil 2: Üç büyük ilde reel kira endeksi (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam

Ülke genelinde reel kiradaki yıllık değişim negatif alanda

Ülke genelinde enflasyondan arındırılmış (reel) kiradaki yıllık değişim oranları uzun bir süredir negatif bölgededir (Şekil 3). Ortalama reel kirada yıllık değişim oranı aralık ayında da negatif bölgedeki seyrine devam etmiştir. Yıllık reel kira değişim oranı yüzde -2,3’tür.

Şekil 3: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)

II- Kiralık konut piyasası talep analizi

Kiralık konut talebinde düşüş

Şekil 6, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler;

  • ilanların görüntülenme sayısı,
  • ilanların favoriye eklenme sayısı,
  • ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
  • sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
  • Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve
  • web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat[1] ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 6’da açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Temmuz arasında artan talep, izleyen aylarda Kasım’a kadar azalmakta ardından yükselişe geçmektedir. Kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu dalgalanmaların tayinle il değiştiren kamu görevlilerinin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

Şekil 6: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Kiralık konut talep göstergesinde eylül ayından beri belirgin halde devam eden düşüş aralık ayında yerini yükselişe bırakmıştır (Şekil 6). Kiralık konut talep endeksi bir önceki aya kıyasla yüzde 1,3 yüksek (162,1’den 164,2’ye), bir önceki yılın aynı ayına kıyasla ise yüzde 6,7 daha yüksektir.

Kiralık konut talebinde bir ayda görülen yükselişin mevsimsel etkiden kaynaklandığını söyleyebiliriz. Nitekim yukarıda belirttiğimiz gibi kiralık konut talebi nisan ve temmuz ayları arasında yükselirken takip eden aylarda azalmakta, aralık ayında ise bu azalış son bulmaktadır.

Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ocak 2026 Açıklamalar kutusu

GöstergeAçıklama
Kiralık m2 fiyatEmlak Endeksinden üretilmektedir: 
Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntem uygulanmaktadır. 
Öncesinde uç değer temizliği de yapılmaktadır. Hatalı girilen ilan fiyatları temizlenmektedir. (Hem fiyat hem metrekare verisi üzerinden temizlik yapılmaktadır.)
Kiralık adetAyın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır. İlan sayıları tekilleştirilmiştir.
Kiralanan / Top. KiralıkPay: (Kiralık) Kullanıcının kendi isteği ile o ay kapatılan ilan sayısı * (1- o ayki kiralık konut kategorisindeki “ilan satmaktan vazgeçtim yüzdesi”)
Not: Otomatik kapatılan ilanlar (süresi dolan) dahil edilmemiştir. Kullanıcının kapattığı ilanlarda ise kullanıcılara ilanı neden kapattıklarına ilişkin bir anket yapılmaktadır. Bu anketin cevapları “sahibinden.com aracılığı ile kiraladım”, “sahibinden.com dışında kiraladım” ve “kiralamaktan vazgeçtim”dir. Bu ankete cevaplayanların sayısından “kiralamaktan vazgeçtim” seçilmiş olanlar düşülmüştür. Burada elde edilen sayı kiralanan konut sayısının bir göstergesi olmaktadır.
Payda: Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır.
Kiralık konut – Kapatılan ilan yaşı (gün)İlgili ayda kullanıcı tarafından kapatılmış kiralık konut ilanlarının (hala kapalı olmalı) yayında kaldığı gün sayısı toplamı/ tekil ilan sayısı (kullanıcı tarafından kapatılan). Örneklem seçiminde “çeyrekler arası açıklık” yöntemi kullanılmaktadır.
Açıklamalar kutusu

2026 Ocak inşaat sektörü güven endeksi yüzde 1,5 artarak 85,7 oldu

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 2026 Ocak inşaat sektörü güven endeksi tekrar yükseldi. Zira bu istatistiki verilere göre, Ocak ayı İSGE, 2025 Aralık inşaat sektörü güven endeksine göre yüzde 1,5 artarak, 85,7 oldu.

Ocak 2026 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Kasım 2025 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 37,15 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Aralık 2025 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

Kaynak; BETAM » sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü: Ocak 2026

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP

Yazı Görüntülenme Sayısı : 3.576
, , , , , , , , , , ,
Konut Kampanyaları
Bir Yorum Yazın

Ziyaretçi Yorumları - 0 Yorum

Henüz yorum yapılmamış.