BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mayıs 2024 Raporunu paylaştı!

BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mayıs 2024 Raporunu paylaştı. Buna göre Reel kiralarda artış eğilimi Ankara ve İzmir’de belirginleşiyor

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mayıs 2024 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mayıs 2024” raporunu paylaştı.

Nitekim Türkiye genelinde ve üç büyükşehirde marttan nisana cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha yüksek olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları artmıştır.

Buna karşılık ülke genelinde nisan ayı itibariyla reel fiyatlarla kira ortalaması bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında yüzde 11,2, İstanbul’da yüzde 9,7 oranında daha düşüktür. Ankara’da ve İzmir’de ise reel kiralar bir yıl öncesine kıyasla yüzde 4,4 ve yüzde 5,7 oranında yüksektir. Öte yandan, cari kira fiyat yıllık artış oranlarında düşüş sürmektedir. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatındaki yıllık artış oranı nisan ayında yüzde 50,8’e gerilemiştir. Nisan ayında ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatı 158,6 TL’dir. Yıllık kira artış oranı;

• İstanbul’da yüzde 53,3’e,
• Ankara’da yüzde 77,3’e,
• İzmir’de ise yüzde 79,4’e düşmüştür.

Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları;

• İstanbul’da 200 TL,
• Ankara’da 150 TL,
• İzmir’de ise 179,4 TL’dir.

Ancak Kiralık konut talep göstergesi mart ayına kıyasla yüzde 1 artarken, geçen yılın nisan ayına kıyasla yüzde 1 azalmıştır. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullandığımız kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı ülke geneli ile İstanbul ve Ankara’da artarken, İzmir’de azalmıştır. Kiralanan konut sayısı ve kiralık ilan sayısı ülke genelinde ve üç büyükşehirde azalmıştır. Kiralık konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız kiralık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde artmıştır.

I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mayıs 2024 Kira fiyatları analizi

Reel kirada artış

Türkiye genelindeki reel kira endeksi (2017 Eylül=100) Haziran 2023’te 216,2 ile zirve yaptıktan sonra düşüşe geçmişti. Son döneme damgasını vuran bu eğilime aykırı şekilde, bir önceki ay olduğu gibi bu ay da ortalama cari kira fiyatları artmıştır. Mart 2024’ten Nisan 2024’e ortalama m² cari kira yüzde 5,3 artmıştır. TÜFE’nin aynı dönemde yüzde 3,2 artması sonucu reel kira fiyat endeksi[1] 3,6 puan artarak 176,2 olmuştur. Buna göre 2017 Eylül ayındaki referans dönemine kıyasla ülke genelinde ortalama reel kira seviyesi yüzde 76,2 yukarıdadır (Şekil 1).

---

[1]Reel fiyatlar 2017 Eylül ayı referans alınarak hesaplanmıştır. Bu değerin 100’den büyük (küçük) olması reel kira fiyatlarının referans döneme kıyasla yükseldiğini (düştüğünü) göstermektedir.

Reel kira üç büyükşehirde arttı

Reel kira fiyat endeksi Nisan ayında üç büyükşehirde de arttı. İstanbul’daki artış geçen ayki gibi sınırlı olurken, Ankara ve İzmir’de güçlü artışlar yaşandı. Reel kira endeksi nisan ayında;

• İstanbul’da 172,7,
• Ankara’da 247,4,
• İzmir’de ise 200,4 olmuştur.

Buna göre reel ortalama kiralar referans dönemimiz olan 2017 Eylül’e kıyasla;

• İstanbul’da yüzde 72,7,
• Ankara’da yüzde 147,4,
• İzmir’de ise yüzde 100,4 oranında yüksektir (Şekil 2).

II- Kiralık konut piyasası arz-talep analizi

Kiralık konut arzında düşüş

Şekil 6, ülke genelinde ve üç büyükşehirde kiralık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız kiralık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Ekim-Aralık 2023 döneminde ülke genelinde ve üç büyük ilde düşüşe geçen kiralık konut ilan sayısında Ocak 2024’te duraklamış gibi görünmekteydi. Şubat ayında ise hem Türkiye’de hem de İstanbul ve Ankara’da ilan sayıları düşmüştü. Düşüş eğilimi hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde devam etmektedir. Mart 2024’ten Nisan 2024’e ilan sayıları;

• ülke genelinde yüzde 8,3 (286.936’den 262.991’e),
• İstanbul’da yüzde 10,5 (93.844’ten 84.454’e),
• Ankara’da yüzde 9,7 (20.270’ten 18.392’ye),
• İzmir’de ise yüzde 3,9 (22.681’den 21.808’e) düşmüştür.

Kiralık konut talebi arttı

Şekil 7, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler;

• ilanların görüntülenme sayısı,
• ilanların favoriye eklenme sayısı,
• ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
• sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
• Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve
• ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat[1] ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 7’de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Kiralık konut talep göstergesi ağustos kasım arasında düşerken aralıktan sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiştir.

• Nisan ayında kiralık konut talep endeksi yüzde 1 (181’den 182,8’e) artmıştır.
• Yıllık bazda baktığımızda ise kiralık konut talebinde yüzde 1’lik bir düşüş söz konusudur.

---

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mayıs 2024 Açıklamalar kutusu

Gösterge	Açıklama
Kiralık m2 fiyat	Emlak Endeksinden üretilmektedir:  Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntem uygulanmaktadır.  Öncesinde uç değer temizliği de yapılmaktadır. Hatalı girilen ilan fiyatları temizlenmektedir. (Hem fiyat hem metrekare verisi üzerinden temizlik yapılmaktadır.)
Kiralık adet	Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır. İlan sayıları tekilleştirilmiştir.
Kiralanan / Top. Kiralık	Pay:(Kiralık) Kullanıcının kendi isteği ile o ay kapatılan ilan sayısı * (1- o ayki kiralık konut kategorisindeki “ilan satmaktan vazgeçtim yüzdesi”) Not: Otomatik kapatılan ilanlar (süresi dolan) dahil edilmemiştir. Kullanıcının kapattığı ilanlarda ise kullanıcılara ilanı neden kapattıklarına ilişkin bir anket yapılmaktadır. Bu anketin cevapları “sahibinden.com aracılığı ile kiraladım”, “sahibinden.com dışında kiraladım” ve “kiralamaktan vazgeçtim”dir. Bu ankete cevaplayanların sayısından “kiralamaktan vazgeçtim” seçilmiş olanlar düşülmüştür. Burada elde edilen sayı kiralanan konut sayısının bir göstergesi olmaktadır. Payda: Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır.
Kiralık konut – Kapatılan ilan yaşı (gün)	İlgili ayda kullanıcı tarafından kapatılmış kiralık konut ilanlarının (hala kapalı olmalı) yayında kaldığı gün sayısı toplamı/ tekil ilan sayısı (kullanıcı tarafından kapatılan). Örneklem seçiminde “çeyrekler arası açıklık” yöntemi kullanılmaktadır.

sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Mayıs raporu

BETAM, sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Mayıs ayı raporunu paylaştı. Buna göre Reel fiyatlarda düşüş on aydır devam ediyor.

Türkiye genelinde ve üç büyük ilde Mart 2024’ten Nisan 2024’e cari satılık konut fiyatlarında artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) satış fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Reel fiyatlardaki düşüş on aydır devam etmektedir.

Mayıs 2024 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Nisan 2024 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 59,64 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Mayıs 2024 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2024/05/sahibindex-kiralik-konut-piyasasi-gorunumu-mayis-2024/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP