BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Aralık 2023 Raporunu paylaştı!

BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Aralık 2023 Raporunu paylaştı. Buna göre Reel kira fiyatlarında düşüş devam ediyor

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Aralık 2023 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Aralık 2023” raporunu paylaştı.

Türkiye genelinde ve üç büyük ilde ekimden kasıma cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Reel kira fiyatlarındaki düşüş ülke geneli ile İstanbul ve İzmir’de son beş Ankara’da son dört aydır devam etmektedir. Reel fiyatların düşmesine bağlı olarak reel fiyatlardaki yıllık artış oranı;

• ülke genelinde yüzde 18,3’e,
• İstanbul’da yüzde 9,3’e,
• Ankara’da yüzde 60,1’e,
• İzmir’de ise yüzde 34,1’e gerilemiştir.

Öte yandan, cari kira fiyat artış oranları da düşmektedir. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatındaki yıllık artış oranı kasımda yüzde 91,6’ya gerilemiştir. Ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatı 128,4 TL’dir. Yıllık kira artış oranı;

• İstanbul’da yüzde 77,1’e,
• Ankara’da yüzde 159,3’e,
• İzmir’de ise yüzde 117,2’ye düşmüştür.

Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları;

• İstanbul’da 166,7 TL,
• Ankara’da 116,7 TL,
• İzmir’de ise 141,2 TL’dir.

Kiralık konut talep göstergesi ekime kıyasla yüzde 14,8, geçen yılın kasım ayına kıyasla yüzde 5,4 azalmıştır. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullandığımız kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde düşmüştür. Bu düşüşün detayları incelendiğinde hem kiralık ilan sayısının hem de kiralanan konut sayısının azaldığı görülmektedir. Kiralanan konut sayısındaki azalışın daha yüksek olması sebebiyle bu oran geçen aya kıyasla gerilemiştir. Öte yandan, kiralık konut piyasasındaki bir diğer canlılık göstergesi olan ve kiralık ilanlarının ne kadar süre yayında kaldığını ölçen, kapatılan kiralık ilan yaşı ülke genelinde ve üç büyükşehirde uzamıştır.

I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Aralık 2023 Kira fiyatları analizi

Reel kirada düşüş devam ediyor

Türkiye genelindeki reel kira endeksi haziranda 216,2 ile zirve yaptıktan sonra temmuzdan itibaren azalmaktadır. Ekimden kasıma ortalama cari kira fiyatları yüzde 0,3 artarken TÜFE’nin aynı dönemde yüzde 3,3 artması sonucu reel kira fiyat endeksi[1] 5,1 puan azalarak 174,3 olmuştur (Şekil 3). Buna göre 2017 Eylül ayındaki referans dönemine kıyasla ülke genelinde ortalama kira seviyesi yüzde 79,4 yukarıdadır (Şekil 1).

---

[1]Reel fiyatlar 2017 Eylül ayı referans alınarak hesaplanmıştır. Bu değerin 100’den büyük (küçük) olması reel kira fiyatlarının referans döneme kıyasla yükseldiğini (düştüğünü) göstermektedir.

Reel kira üç büyükşehirde de düşüşte

Ülke genelinde olduğu gibi reel kira fiyat endeksi İstanbul ve İzmir’de son beş Ankara’da son dört aydır düşüştedir (Şekil 2). Endeks Haziran’da İstanbul’da 211,5, İzmir’de 224,9 ile zirve yaptıktan sonra İstanbul’da 175,8’e, İzmir’de ise 192,7’ye kadar gerilemiştir. Endeks Ankara’da 269,4 ile zirveye temmuz ayında ulaştıktan sonra ekimde 235,2’ye düşmüştür. Bu gelişmeler reel kira endeksinin referans dönemimiz olan 2017 Eylül’e kıyasla;

• İstanbul’da yüzde 75,8,
• Ankara’da yüzde 135,2,
• İzmir’de ise yüzde 92,7

oranında yüksek olduğunu göstermektedir.

II- Kiralık konut piyasası arz-talep analizi

Kiralık konut arzı ülke genelinde azaldı

Şekil 6, ülke genelinde ve üç büyükşehirde kiralık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız kiralık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Kiralık konut ilan sayısında geçen aya kıyasla;

• ülke genelinde yüzde 4,1, (327.950’den 314.354’e),
• İstanbul’da yüzde 2,7 (106.437’den 103.563’e),
• Ankara’da yüzde 3,2 (24.443’ten 23.654’e),
• İzmir’de yüzde 5,3 (23.124’ten 21.906’ya) azalış vardır.

Kiralık konut talebi düştü

Şekil 7, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler; ilanların görüntülenme sayısı, ilanların favoriye eklenme sayısı, ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı, sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı, Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat[1] ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 7’de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Kiralık konut talep göstergesi önceki üç ayda olduğu gibi kasımda da düşmüştür. Kiralık konut talep endeksi ekimden kasıma yüzde 14,8 (173,2’den 148,1’e) gerilemiştir. Kiralık konut talebi geçen yılın kasım ayına kıyasla yüzde 5,4 düşüktür.

Son dönemde konut talebinde görülen düşüşün etkisini fiyatlar üzerinde göstermeye başladığı söylenebilir. Nitekim düşen talep sebebiyle eylül ve kasım arasında ortalama m² cari fiyatları değişmemiştir. Geçtiğimiz üç aydaki kira artışının durması bundan böyle kiraların düşüşe geçeceğine işaret ediyor olabilir. Bu kiracılar ve kiralık konut arayanlar için olumlu bir gelişmedir.

---

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

Kiralık Konut Piyasası Görünümü Aralık 2023 Açıklamalar kutusu

Gösterge	Açıklama
Kiralık m2 fiyat	Emlak Endeksinden üretilmektedir:  Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntem uygulanmaktadır.  Öncesinde uç değer temizliği de yapılmaktadır. Hatalı girilen ilan fiyatları temizlenmektedir. (Hem fiyat hem metrekare verisi üzerinden temizlik yapılmaktadır.)
Kiralık adet	Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır. İlan sayıları tekilleştirilmiştir.
Kiralanan / Top. Kiralık	Pay:(Kiralık) Kullanıcının kendi isteği ile o ay kapatılan ilan sayısı * (1- o ayki kiralık konut kategorisindeki “ilan satmaktan vazgeçtim yüzdesi”) Not: Otomatik kapatılan ilanlar (süresi dolan) dahil edilmemiştir. Kullanıcının kapattığı ilanlarda ise kullanıcılara ilanı neden kapattıklarına ilişkin bir anket yapılmaktadır. Bu anketin cevapları “sahibinden.com aracılığı ile kiraladım”, “sahibinden.com dışında kiraladım” ve “kiralamaktan vazgeçtim”dir. Bu ankete cevaplayanların sayısından “kiralamaktan vazgeçtim” seçilmiş olanlar düşülmüştür. Burada elde edilen sayı kiralanan konut sayısının bir göstergesi olmaktadır. Payda: Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır.
Kiralık konut – Kapatılan ilan yaşı (gün)	İlgili ayda kullanıcı tarafından kapatılmış kiralık konut ilanlarının (hala kapalı olmalı) yayında kaldığı gün sayısı toplamı/ tekil ilan sayısı (kullanıcı tarafından kapatılan). Örneklem seçiminde “çeyrekler arası açıklık” yöntemi kullanılmaktadır.

2023 Kasım inşaat sektörü güven endeksi, yüzde 2,2 artarak 91 oldu.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 2023 Kasım inşaat sektörü güven endeksi, yükselişini sürdürdü. Zira bu istatistiki verilere göre, Kasım ayı İSGE, 2023 Ekim inşaat sektörü güven endeksine göre yüzde 2,2 artarak 91 oldu.

Aralık 2023 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Kasım 2023 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 53,40 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Aralık 2023 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı

Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2023/12/sahibindex-kiralik-konut-piyasasi-gorunumu-aralik-2023/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP