BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Aralık 2025 Raporunu paylaştı

BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Aralık 2025 Raporunu paylaştı. Buna göre Reel kiralarda düşüş devam ediyor.

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Aralık 2025 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Aralık 2025” raporunu paylaştı.

Nitekim Ekimden kasıma cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları ülke genelinde, Ankara’da ve İzmir’de düşmüş, İstanbul’da yükselmiştir.

Reel kira fiyatları önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında ise;

• ülke genelinde yüzde 2,1 azalmış,
• İzmir’de yüzde 4 azalmış,
• İstanbul’da yüzde 3,4 artmış ve
• Ankara’da yüzde 3,7 artmıştır.

Kasım ayında da cari kira fiyatı yıllık artış oranlarındaki düşüş devam etmektedir. Nitekim yıllık kira artış oranı;

• ülke genelinde yüzde 28,3,
• İstanbul’da yüzde 35,6,
• Ankara’da yüzde 35,9 ve
• İzmir’de yüzde 25,8’dir.

Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatı;

• ülke genelinde 240,5 TL,
• İstanbul’da 339 TL,
• Ankara’da 240,9 TL,
• İzmir’de 277,8 TL’dir.

Kiralık konut talep göstergesi ekim ayına kıyasla yüzde 10,8 daha düşük, geçen yılın kasım ayına kıyasla yüzde 7,9 daha yüksektir. Kiralık konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız kiralık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde uzamıştır.

I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Aralık 2025 Kira fiyatları analizi

Reel kirada düşüş devam ediyor

Türkiye genelindeki reel kira endeksindeki[1] (2017 Eylül=100) düşüş kasımda da devam etmiştir (Şekil 1). Kasımda ortalama m² cari kiradaki artışın aylık enflasyon oranından düşük olması sonucunda reel kira fiyat endeksi 169,3’e gerilemiştir. Bununla birlikte, bir önceki yılın aynı ayına kıyasla reel kira endeksi yüzde 2,1 daha düşüktür.

[1]Reel fiyatlar 2017 Eylül ayı referans alınarak hesaplanmıştır. Bu değerin 100’den büyük (küçük) olması reel kira fiyatlarının referans döneme kıyasla yükseldiğini (düştüğünü) göstermektedir.

Reel kira Ankara ve İzmir’de azaldı, İstanbul’da arttı

Reel kira fiyat endeksi kasımda Ankara ve İzmir’de azalmış, İstanbul’da artmıştır (Şekil 2). Reel kira endeksi;

• İstanbul’da 185,5,
• Ankara’da 251,9,
• İzmir’de ise 196,6 olmuştur.

Ülke genelinde enflasyondan arındırılmış (reel) kiradaki yıllık değişim oranları uzun bir süredir negatif bölgededir (Şekil 3). Zira ortalama reel kirada yıllık değişim oranı kasım ayında da negatif bölgedeki seyrine devam etmiştir. Yıllık reel kira değişim oranı yüzde -2,1’dir.

II- Kiralık konut piyasası talep analizi

Kiralık konut talebinde düşüş

Şekil 6, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler;

• ilanların görüntülenme sayısı,
• ilanların favoriye eklenme sayısı,
• ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
• sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
• Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve
• web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat[1] ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 6’da açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Temmuz arasında artan talep, izleyen aylarda Kasım’a kadar azalmakta ardından yükselişe geçmektedir. Kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu dalgalanmaların tayinle il değiştiren kamu görevlilerinin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

Kiralık konut talep göstergesinde eylül ayında belirgin hale gelen düşüş kasım ayında da devam etmektedir (Şekil 6). Nitekim kiralık konut talep endeksi bir önceki aya kıyasla yüzde 10,8 düşük (181,7’den 162,1’e), bir önceki yılın aynı ayına kıyasla ise yüzde 7,9 daha yüksektir.

Kiralık konut talebinde bir ayda görülen düşüşün mevsimsel etkiden kaynaklandığını söyleyebiliriz. Nitekim yukarıda belirttiğimiz gibi kiralık konut talebi nisan ve temmuz ayları arasında yükselirken takip eden aylarda azalmakta, aralık ayında ise bu azalış son bulmaktadır.

Kiralık Konut Piyasası Görünümü Aralık 2025 Açıklamalar kutusu

Aralık 2025 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Kasım 2025 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 37,15 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Aralık 2025 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

Kaynak; BETAM » sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü: Aralık 2025

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP