BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Şubat 2024 Raporunu paylaştı!

BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Şubat 2024 Raporunu paylaştı. Buna göre Yıllık kira artışında düşüş devam ediyor.

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Şubat 2024 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Şubat 2024” raporunu paylaştı.

Türkiye genelinde ve üç büyükşehirde aralıktan ocağa cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları düşmüştür. Geçtiğimiz ay İstanbul‘da beş, İzmir’de ise dört aydan sonra ilk kez yükselen reel kira fiyatları bu ay tekrar düşüşe geçmiştir. Ankara’da düşüş trendi ise altıncı ayına girmiştir.

Reel fiyat gelişmelerine bağlı olarak reel fiyatlarda yıllık artış oranı;

• ülke genelinde yüzde 9,5’e,
• İstanbul’da yüzde 0,8’e,
• Ankara’da yüzde 47,9’a,
• İzmir’de ise yüzde 22’ye gerilemiştir.

Benzer şekilde, cari kira fiyat artış oranları da düşmektedir Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatındaki yıllık artış oranı ocakta yüzde 80,5’e gerilemiştir. Ocak ayında ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatı 138,2 TL’dir. Yıllık kira artış oranı;

• İstanbul’da yüzde 66,2’ye,
• Ankara’da yüzde 143,9’a,
• İzmir’de ise yüzde 101,2’ye düşmüştür.

Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları;

• İstanbul’da 179,7 TL,
• Ankara’da 125 TL,
• İzmir’de ise 153,9 TL’dir.

Kiralık konut talep göstergesi aralık ayına kıyasla yüzde 13,3, geçen yılın ocak ayına kıyasla ise yüzde 1 artmıştır. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullandığımız kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı ülke genelinde ve üç büyükşehirde yükselmiştir. Hem kiralık ilan sayısının hem de kiralanan konut sayısının azaldığı görülmekte olup, ikincinin ilkinden daha hızlı artması sebebiyle bu oran yükselmiştir. Öte yandan, kiralık konut piyasasındaki bir diğer canlılık göstergesi olan ve kiralık ilanlarının ne kadar süre yayında kaldığını ölçen, kapatılan kiralık ilan yaşı ülke genelinde ve üç büyükşehirde uzamıştır.

I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Şubat 2024 Kira fiyatları analizi

Reel kirada azalış

Türkiye genelindeki reel kira endeksi (2017 Eylül=100) haziranda 216,2 ile zirve yaptıktan sonra temmuzdan itibaren azalırken beş aydan sonra aralık ayında bir miktar artış göstermişti. Ocak ayında ise azalış kaldığı yerden devam etmiştir. Aralıktan ocağa ortalama cari kira fiyatları yüzde 4,1 artarken TÜFE’nin aynı dönemde yüzde 6,7 artması sonucu reel kira fiyat endeksi[1] 4,2 puan azalarak 170,8 olmuştur. Buna göre 2017 Eylül ayındaki referans dönemine kıyasla ülke genelinde ortalama reel kira seviyesi yüzde 70 yukarıdadır (Şekil 1).

---

[1]Reel fiyatlar 2017 Eylül ayı referans alınarak hesaplanmıştır. Bu değerin 100’den büyük (küçük) olması reel kira fiyatlarının referans döneme kıyasla yükseldiğini (düştüğünü) göstermektedir.

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel kira üç büyükşehirde düştü

Reel kira fiyat endeksi İstanbul’da ve İzmir’de beş aylık düşüşten sonra aralık ayında bir miktar artmıştı. Ocak ayında ise üç büyükşehirde düşüş devam etmiştir (Şekil 2). Endeks;

• İstanbul’da 5,1 puan,
• Ankara’da 2 puan,
• İzmir’de ise 1,7 puan düşmüştür.

Buna göre endeks ocak ayında;

• İstanbul’da 172,6,
• Ankara’da 229,4,
• İzmir’de ise 191,2 olmuştur.

Bu gelişmeler reel ortalama kiranın referans dönemimiz olan 2017 Eylül’e kıyasla;

• İstanbul’da yüzde 72,6
• Ankara’da yüzde 129,4,
• İzmir’de ise yüzde 91,2 oranında yüksektir.

Kaynak: sahibinden.com, Betam

---

[1]Reel fiyatlar 2017 Eylül ayı referans alınarak hesaplanmıştır. Bu değerin 100’den büyük (küçük) olması reel kira fiyatlarının referans döneme kıyasla yükseldiğini (düştüğünü) göstermektedir.

II- Kiralık konut piyasası arz-talep analizi

Kiralık konut arzının azalışında duraklama sinyalleri

Şekil 6, ülke genelinde ve üç büyükşehirde kiralık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız kiralık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Ekim-Aralık 2023 döneminde ülke genelinde ve üç büyük ilde düşüşe geçen kiralık konut ilan sayısında Ocak 2024’te duraklama sinyalleri gözlemlenmektedir. İlan sayısında Aralık 2023’ten Ocak 2024’e ilan sayıları;

• ülke genelinde yüzde 0,5’lik artış vardır (298.378’den 299.849’a).
• İstanbul’da yüzde 0,2 (100.032’den 99.869’a),
• Ankara’da yüzde 1,8 (22.251’den 21.862’ye) azalırken,
• İzmir’de ise ilan sayısı yüzde 3,2 (20.703’ten 21.358’e) artmıştır.

Kiralık konut talebi arttı

Şekil 7, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler; ilanların görüntülenme sayısı, ilanların favoriye eklenme sayısı, ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı, sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı, Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat[1] ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 7’de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Kiralık konut talep göstergesi ağustostan kasım arasında düşerken aralıkta bir miktar yükselmişti. Aralıkta kiralık konut talebinde görülen bu yükseliş ocakta belirgin hale gelmiştir. Kiralık konut talep endeksi aralıktan ocağa yüzde 13,3 (152,1’den 172,4’e) artmıştır. Benzer şekilde kiralık konut talebi geçen yılın ocak ayına kıyasla yüzde 1 artmıştır.

---

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

Kiralık Konut Piyasası Görünümü Şubat 2024 Açıklamalar kutusu

Gösterge	Açıklama
Kiralık m2 fiyat	Emlak Endeksinden üretilmektedir:  Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntem uygulanmaktadır.  Öncesinde uç değer temizliği de yapılmaktadır. Hatalı girilen ilan fiyatları temizlenmektedir. (Hem fiyat hem metrekare verisi üzerinden temizlik yapılmaktadır.)
Kiralık adet	Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır. İlan sayıları tekilleştirilmiştir.
Kiralanan / Top. Kiralık	Pay:(Kiralık) Kullanıcının kendi isteği ile o ay kapatılan ilan sayısı * (1- o ayki kiralık konut kategorisindeki “ilan satmaktan vazgeçtim yüzdesi”) Not: Otomatik kapatılan ilanlar (süresi dolan) dahil edilmemiştir. Kullanıcının kapattığı ilanlarda ise kullanıcılara ilanı neden kapattıklarına ilişkin bir anket yapılmaktadır. Bu anketin cevapları “sahibinden.com aracılığı ile kiraladım”, “sahibinden.com dışında kiraladım” ve “kiralamaktan vazgeçtim”dir. Bu ankete cevaplayanların sayısından “kiralamaktan vazgeçtim” seçilmiş olanlar düşülmüştür. Burada elde edilen sayı kiralanan konut sayısının bir göstergesi olmaktadır. Payda: Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır.
Kiralık konut – Kapatılan ilan yaşı (gün)	İlgili ayda kullanıcı tarafından kapatılmış kiralık konut ilanlarının (hala kapalı olmalı) yayında kaldığı gün sayısı toplamı/ tekil ilan sayısı (kullanıcı tarafından kapatılan). Örneklem seçiminde “çeyrekler arası açıklık” yöntemi kullanılmaktadır.

Şubat 2024 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Ocak 2024 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 54,72 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Şubat 2024 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı

Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2024/02/sahibindex-kiralik-konut-piyasasi-gorunumu-subat-2024/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP