BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ağustos 2024 Raporunu paylaştı!

BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ağustos 2024 Raporunu paylaştı. Buna göre Kiralık konut piyasasında canlılık söz konusu

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ağustos 2024 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ağustos 2024” raporunu paylaştı.

Nitekim Türkiye genelinde ve üç büyükşehirde hazirandan temmuza cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları düşmüştür.

Bununla birlikte, ülke genelinde temmuz ayı itibarıyla reel fiyatlarla kira ortalaması bir önceki yılın aynı ayı ile karşılaştırıldığında yüzde 9,8 daha düşüktür. Reel fiyatlarla kira ortalaması geçen yılın aynı ayına göre;

• İstanbul’da yüzde 10,5,
• Ankara’da yüzde 1,6,
• İzmir’de ise yüzde 0,5 daha düşüktür.

Benzer şekilde, cari kira fiyat yıllık artış oranlarında düşüş sürmektedir. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatındaki yıllık artış oranı temmuz ayında yüzde 45,9’a gerilemiştir. Temmuz ayında ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatı 181,1 TL’dir.

Yıllık kira artış oranı;

• İstanbul’da yüzde 44,8,
• Ankara’da yüzde 59,2 ve
• İzmir’de ise yüzde 61’dir.

Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları;

• İstanbul’da 233,3 TL,
• Ankara’da 176,9 TL,
• İzmir’de ise 210,5 TL’dir.

Ancak Kiralık konut talep göstergesi haziran ayına kıyasla yüzde 16,6 artarken, geçen yılın temmuz ayına kıyasla yüzde 5,4 düşüktür. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullandığımız kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı ülke geneli ve üç büyükşehirde artmıştır. Bu göstergenin detaylarına baktığımızda hem kiralık ilan sayısının hem de kiralanan konut sayısının hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde yükseldiği görülmektedir. Kiralık konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız kiralık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla ülke genelinde ve üç büyükşehirde kısalmıştır.

I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ağustos 2024 Kira fiyatları analizi

Reel kirada azalış

Türkiye genelindeki reel kira endeksi (2017 Eylül=100) Haziran 2023’te 216,2 ile zirve yaptıktan sonra düşüşe geçmişti. Ancak bu düşüşün ardından bu eğilime aykırı şekilde, reel kira endeksi mart haziran arasında artış göstermişti. Temmuz’da ise reel kira endeksi bir miktar gerilemiştir. Haziran 2024’ten Temmuz 2024’e ortalama m² cari kira yüzde 2,7 artmıştır. TÜFE’nin aynı dönemde yüzde 3,2 artması sonucu reel kira fiyat endeksi[1] yaklaşık 1 puan azalarak 185,5 olmuştur (Şekil 1).

---

[1]Reel fiyatlar 2017 Eylül ayı referans alınarak hesaplanmıştır. Bu değerin 100’den büyük (küçük) olması reel kira fiyatlarının referans döneme kıyasla yükseldiğini (düştüğünü) göstermektedir.

Reel kira İstanbul’da ve İzmir’de artarken Ankara’da azaldı

Reel kira fiyat endeksi temmuzda İstanbul’da ve İzmir’de artarken Ankara’da azaldı. Reel kira endeksi;

• İstanbul’da 185,7,
• Ankara’da 269,1,
• İzmir’de ise 216,8 olmuştur.

Buna göre reel ortalama kiralar referans dönemimiz olan 2017 Eylül’e kıyasla;

• İstanbul’da yüzde 85,7,
• Ankara’da yüzde 169,1,
• İzmir’de ise yüzde 116,8 oranında yüksektir (Şekil 2).

II- Kiralık konut piyasası arz-talep analizi

Kiralık konut arzında artış

Şekil 6, ülke genelinde ve üç büyükşehirde kiralık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız kiralık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Şubat 2024’ten itibaren hem Türkiye’de hem de İstanbul ve Ankara’da ilan sayıları düşmeye başlamış, mayıs ayında ise hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde ilan sayıları artmıştı. Haziranda uzun süren bayram tatiline bağlı olarak kiralık konut arzı bir miktar azalmış ancak temmuzda kiralık konut arzı belirgin bir artış göstermiştir. Temmuzda ilan sayıları;

• ülke genelinde yüzde 14,8 (270.247’den 310.121’e),
• İstanbul’da yüzde 11,1 (82.563’ten 91.722’ye),
• Ankara’da yüzde 18,1 (18.533’ten 21.895’e),
• İzmir’de ise yüzde 9,4 (23.310’dan 25.500’e) artmıştır.

Kiralık konut talebinde belirgin artış

Şekil 7, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler;

• ilanların görüntülenme sayısı,
• ilanların favoriye eklenme sayısı,
• ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
• sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
• Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve
• ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat[1] ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 7’de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Kiralık konut talep göstergesi ağustos kasım arasında düşerken aralıktan sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiştir. Mayıs ayından itibaren ise konut talep endeksi belirgin oranda artış göstermektedir.

• Kiralık konut talep endeksi uzun süren bayram tatili nedeniyle nispeten durgun geçen haziran ayına kıyasla yüzde 16,6 artmıştır (238’den 277,4’e).
• Öte yandan, kiralık konut talebi geçen yılın temmuz ayına kıyasla yüzde 5,4 daha düşüktür.

Kiralık Konut Piyasası Görünümü Ağustos 2024 Açıklamalar kutusu

Gösterge	Açıklama
Kiralık m2 fiyat	Emlak Endeksinden üretilmektedir:  Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntem uygulanmaktadır.  Öncesinde uç değer temizliği de yapılmaktadır. Hatalı girilen ilan fiyatları temizlenmektedir. (Hem fiyat hem metrekare verisi üzerinden temizlik yapılmaktadır.)
Kiralık adet	Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır. İlan sayıları tekilleştirilmiştir.
Kiralanan / Top. Kiralık	Pay:(Kiralık) Kullanıcının kendi isteği ile o ay kapatılan ilan sayısı * (1- o ayki kiralık konut kategorisindeki “ilan satmaktan vazgeçtim yüzdesi”) Not: Otomatik kapatılan ilanlar (süresi dolan) dahil edilmemiştir. Kullanıcının kapattığı ilanlarda ise kullanıcılara ilanı neden kapattıklarına ilişkin bir anket yapılmaktadır. Bu anketin cevapları “sahibinden.com aracılığı ile kiraladım”, “sahibinden.com dışında kiraladım” ve “kiralamaktan vazgeçtim”dir. Bu ankete cevaplayanların sayısından “kiralamaktan vazgeçtim” seçilmiş olanlar düşülmüştür. Burada elde edilen sayı kiralanan konut sayısının bir göstergesi olmaktadır. Payda: Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır.
Kiralık konut – Kapatılan ilan yaşı (gün)	İlgili ayda kullanıcı tarafından kapatılmış kiralık konut ilanlarının (hala kapalı olmalı) yayında kaldığı gün sayısı toplamı/ tekil ilan sayısı (kullanıcı tarafından kapatılan). Örneklem seçiminde “çeyrekler arası açıklık” yöntemi kullanılmaktadır.

Ağustos 2024 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Temmuz 2024 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 65,93 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Ağustos 2024 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2024/08/sahibindex-kiralik-konut-piyasasi-gorunumu-agustos/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP