Ruhsat Gerektirmeyen Yapılar Nelerdir?

Geçici kullanım için inşa edilen, kalıcı temele sahip olmayan yapılar Ruhsat gerektirmeyen yapılar olarak tanımlanır.

Türk İmar Kanunu çerçevesinde Ruhsat gerektirmeyen yapılar nelerdir?

Ruhsat gerektirmeyen yapılar, Türk İmar Kanunu çerçevesinde geçici kullanım için inşa edilen, kalıcı temele sahip olmayan yapılar olarak tanımlanır. Bu yazıda, mevzuatın belirlediği ruhsatsız yapıların özelliklerini ve bu yapıların hangi durumlarda yasal kabul edildiğini detaylıca görebilirsiniz.

Türk İmar Kanunu ve bütün olarak mevzuat, inşa edilecek yapıların bazılarını ruhsat gerektirmeyen yapılar olarak sınıflandırır. “Ruhsatsız yapı” olarak bilinen bütün inşa faaliyetlerinin temel mantığı geçiciliktir. Dolayısıyla inşaatı yapılan herhangi yapının kalıcı bir temele sahip olmaması, ruhsat gerektirmeyen yapıların en önemli özelliklerinden birisidir. 

İmar Kanunu, yapılaşmanın çevreye, sağlığa ve planlara uygun olarak tesis edilmesini amaçlar. Tesis edilecek yapıların aynı zamanda yerel yönetimlerin aldığı kararlara uyumluluk göstermesini yani yerel mimari, tarihsel dokunun kaybolmamasını ister. Mücavir alanlar, belediye sınırları dışında olmasına rağmen, ilgili belediyelerin kontrol ve mesuliyetinde olan bölgeler olarak belirlenmiştir. Konuyla ilgili ayrıntılı bilgiyi Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliğinde yani diğer adıyla Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği‘nden inceleyebilirsiniz.

İmar Kanununa Göre Ruhsata Tabi Olan Yapılar 

3194 Sayılı İmar Kanunu, bir yapıyı karada ve suda daimî veya geçici, kamu malı veya özel mülkiyet olarak tanımlar. Ayrıca yerin altında veya üstünde inşası ile bunların değişiklik ve tamirlerini kapsayan sabit ve hareket edilebilen tesisler olarak açıklar (Madde 5). 

Bina tanımı ise ilgili kanunda kendi başına kullanılabilen, üstü kapalı yapılar olarak tanımlanır. Bu yapılar, kişilerin içinde yaşamını sürdürüp çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etmelerine imkân sağlayan korunma amaçlıdır. Bu kapsamda ruhsata tabi olan yapılar arasında ise aşağıdaki yapılar yer alır:

• Temel betonu, istinat duvarı,
• Beton veya ahşap iskele,
• Baz istasyonu kulesi,
• Çelik veya betonarme köprü,
• Çelik veya betonarme merdiven,
• ATM’ler, 
• Trafo amaçlı sac yapılarla kaplanmış ve tel örgüyle çevrilmiş depo amaçlı kapalı alan, 
• Benzin istasyonu, LPG dolum tesisi ve oto yıkama tesisi,
• Foseptik çukuru,
• Halı saha aydınlatma direği,
• Beton olarak inşa edilecek kaldırımlar,
• Amfi tiyatro, kır düğün alanları ve eğlence yapıları, 
• Rüzgâr (RES)ve Güneş (GES) Enerji Sistemleri yer alır. 

Bir diğer örnek ise son zamanlarda popülerliği artan prefabrik evlerdir. Bu yapılarda “prefabrik ev ruhsatı” tanımı ile kanunları belirlenmiştir. İmarlı arsanın bulunduğu ve sınırları içinde bulunan belediyeden ve ilgili kurumlardan inşa faaliyeti için yapı ruhsatı alınması ve onaylanması gereklidir. 

Ruhsata tabi olmayan yapılar arasında ise arazinin etrafını çevreleyen çitler ve teller de yer alır. Burada esas olan şey yapının kapalı bir alana dönüştürülmemesidir. Bu şekilde ruhsat gerektirmeyen yapılar arasında tente ve pergola vb. alanlar yer alır. Ayrıca bahçe gibi bölümlere ve böyle yerlerin zeminlerine fayans ve döşeme şeklinde yapılan inşaat faaliyetleri gibi fiili durumlar da ruhsata tabi değildir. 

Hangi Koşullarda Yapılarda Ruhsat Gerekmiyor? 

Bazı yapılar için İmar Kanununda ruhsat şartı aranmaz. Yapı kullanma izin belgesi aranmayacak yapıların inşaat faaliyetlerindeki esnekliğin amacı, genellikle tarımsal ve hayvancılık gibi faaliyetlere yöneliktir. Bu esneklik, kanunlarca köy yaşamına kolaylık sağlamak için sunulmaktadır. Ayrıca ruhsat gerektirmeyen yapılar arasında tarım arazileri üzerinde yer alan küçük ölçekli kümesler, ahırlar ve barakalar bulunmaktadır.

Köy hayatını kolaylaştırmak ve destek amaçlı kurulan bakkal/manav, fırın, kahvehane ve lokanta gibi işletmelerde de ruhsat gerekmez. Hatta teşhir amaçlı kullanılan büfe tarzı yapılar ve kooperatif işletme binaları gibi yapılarda da yapı ruhsatı şart değildir. Örneğin, Ankara satılık arsalar arasında bir köyde tarım araziniz var. Bu arazi üzerinde küçük bir kümes ya da ahır inşa etmeyi düşünüyorsanız, ruhsat almanıza gerek yoktur. 

Yapı izin belgesi/ruhsatı şartı aranmayan yapılarda istisnai durumlar bulunur. Türkiye’nin güvenlik ve emniyeti için bazı stratejik yapılarda ruhsat şartı aranamaz. TSK, Jandarma, Sahil Güvenlik ve Emniyet Genel Müdürlüğü için inşa edilecek yapılarda ruhsat gerekmez. Bu yapılardan bazıları;

1. Sığınaklar,
2. Radar istasyonları,
3. Mühimmat depoları,
4. Nöbet ve gözetleme kulübeleri,
5. Gemi destekleme tesisleri,
6. Karakol yapıları gibi inşaat faaliyetlerinde imar planına uyulmaz ve ruhsat gerekmez.

Ruhsatsız Kullanılabilecek Yapılar

Bir inşaat faaliyetine başlanabilmesi için bağlı olunan belediyeden alınması gereken belgeye, yasalar çerçevesinde yapı ruhsatı denir. Fakat ruhsat gerektirmeyen yapılar da vardır. Bu kapsamda “Çadır için ruhsat gerekir mi” gibi sorular kişilerin akıllarına düşmektedir. Türkiye Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın 23.09.2022 tarihinde yayınladığı yönetmelikte; orman, milli park ve tabiat parkı gibi özel koruma alanlarında kurulacak lüks çadırların kurulması ve işletilmesi mümkün hale getirildi. Ayrıca İmar Yönetmeliği 59. maddede ufak çaplı inşai faaliyetlere kolaylık sağlamak için ruhsat gerektirmeyen yapılar da vardır. Bunlar özetle aşağıdaki gibidir;

• Basit tamir ve tadilatlar,
• Balkonlarda yapılan açılır/kapanır cam panel uygulamaları,
• Pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı,
• Bahçe duvarı,
• Duvar kaplamaları,
• Baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve değişimi ruhsata tabi değildir.

Kaç Metrekareye Kadar Ruhsat Gerekmez? 

Tarla vasfına sahip taşınmazın toplamının sadece %5 alanını kapsayacak şekilde üzerine yapı inşaatına, imar mevzuatında ruhsat alınmasına gerek kalmadan izin verilmiştir ve herhangi bir engel yoktur. Bu gibi ruhsat gerektirmeyen yapılar, bağ evleri ve sayfiye alanları olarak tanımlanır. Yalnız yapılacak evin –arazinin büyüklüğü ne kadar büyük olursa olsun- toplam kapalı alanı olarak 250 metrekareyi geçmemesi şartı istenir. Benzer şekilde, en fazla 2 katlı olmalı ve yüksekliği de 6,5 metreyi geçmemelidir. Mücavir alan olarak bilinen bu bölgelerde, tarlalarda ruhsatsız ev yapımı imar mevzuatında düzenlenmiştir.

Ruhsatlı yapının önemi, gayrimenkul alış ve satışlarında herkesin dikkat etmesi gereken en önemli unsurların başında gelir. Binanın ruhsatsız ya da iskansız olması demek şudur; eğer bina herhangi bir kentsel dönüşüme girerse veya binanın yıkımı söz konusu olur ise gayrimenkulün sahibinin mülkiyet hakları riskli konuma düşer. Şöyle ki kendi dairesinin tam konumunu, katını ve metrekare alanını belirleme gibi zorluklarla karşılaşabilir. Üstelik, ruhsatsız bir ev alınırken banka kredisi almak oldukça zordur çünkü hiçbir banka yapı ruhsatı olmayan gayrimenkule kredi vermek istemez. Dolayısıyla gayrimenkul yatırımlarında ruhsatlı yapıları tercih etmek, uzun vadede riskleri önler.

2024 Yılı Üçüncü Çeyrek Yapı İzin İstatistikleri verilerine göre son 3 ayda Yapı Ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 18,8 azaldı

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) 2024 Yılı Üçüncü Çeyrek Yapı İzin İstatistikleri verilerini yayınladı. Buna göre, Temmuz-Eylül 2024 arası Yapı Ruhsatı verilen yapıların bina sayısı yüzde 18,8 azaldı. Bu da konut fiyatlarının ve ev kiralarının yakın gelecekte artacağını ortaya koyuyor.

Kaynak; https://www.endeksa.com/tr/blog/yazi/ruhsat-gerektirmeyen-yapilar-nelerdir

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP