GYODER Gösterge, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 3.Çeyrek Raporu yayımlandı!

GYODER Gösterge, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 3.Çeyrek Raporu yayımlandı. Raporda İnşaat ve gayrimenkul sektörümüzün küresel bir büyüklüğe ulaşmış olduğuna vurgu yapılmış.

Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 3.Çeyrek Raporu yayımlandı

GYODER Gösterge, Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 3.Çeyrek Raporu yayımlandı. Raporda İnşaat ve gayrimenkul sektörümüzün küresel bir büyüklüğe ulaşmış olduğuna vurgu yapılmış.

İnşaat ve Gayrimenkul Sektörüne Bakış

Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 3.Çeyrek Raporu ‘na göre 2023 yılı üçüncü çeyreği itibarıyla, küresel ekonomik gelişmeleri göz önüne alındığında enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol açarken bir yandan da global büyüme hızında gerileme görülmeye başlanmıştır.

Yılın ilk yarısında Fed’in aldığı önlemler ile ABD enflasyonu geri çekilmeye başlamış, istihdam kaybının çok az olması, talebin dengeli seyretmesi durumu ortaya çıkmıştır. ABD’de süreç büyüme kaybının az olduğu ekonomik bir yapıya evirilerek yumuşak iniş senaryosunu gündeme taşımıştır. Buna rağmen başta Fed olmak üzere ECB ve BoE gibi merkez bankaları para politikalarını sıkı tutmaya devam edeceklerine dair mesajları piyasa ile paylaşmışlardır.

Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmektedir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözmeye çalışma uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir.

2023 yılında doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye adaydır. Devam edegelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu’da yaşanan çok olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olarak dikkat çekmektedir.

Yukarıdaki şartlar ışığında küresel büyüme rakamlarının eğilimi genel olarak önemli bir karar alma aracı olarak kullanılabilir. IMF tarafından yayınlanan (Ekim-2023 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu- ‘Küresel Farlılıklarda Gezinme’) raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde bu yıl ve gelecek yıl için yukarı yönlü revizyona gitti.

Türkiye’nin 2023 yılına ilişkin büyüme tahmini yüzde 4, 2024 yılı büyümesi yüzde 3,5 olarak tahmin edilmiştir. IMF Temmuz (2023) ayı Dünya Ekonomik Görünüm Raporu’nda Türkiye ekonomisinin 2023’te yüzde 3 ve 2024’te yüzde 2,8 büyüyeceği öngörülmüştü. Yeni revizyonda hem 2023 hem de 2024 de büyüme hızının artırılmış olması dikkat çekici görünmektedir. Uluslararası Para Fonu, küresel ekonomik büyüme tahminini bu yıl için yüzde 3 düzeyini korurken, 2024 yılı için yüzde 3’ten yüzde 2,9’a indirmiştir.

Küresel enflasyonun ise 2022’deki yüzde 8,7 seviyesinden 2023’te yüzde 6,9’a ve 2024’te yüzde 5,8’e istikrarlı bir şekilde düşeceğinin öngörüldüğü, ancak enflasyon tahmininin bu yıl için 0,1 ve gelecek yıl için 0,6 puan artırıldığı, çoğu durumda 2025’e kadar enflasyon hedeflerine dönülmesinin beklenmediği ifade edildi.

Söz konusu raporda; ekonomik faaliyetin, özellikle yükselen piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde hala salgın öncesi seyrinin gerisinde kaldığı vurgulanarak, bölgeler arasında genişleyen farklılıklara işaret edildi. Çeşitli gelişmelerin toparlanmayı engellediği belirtilen raporda, bunlardan bazılarının, salgının, Ukrayna’daki savaşın ve artan jeoekonomik ayrışmanın uzun vadeli sonuçlarını yansıttığı aktarıldı.

Büyüme ile ilgili yapılan öngörülerde gerek enflasyon gerekse küresel risk unsurlarının ne yöne hareket edebileceği ile ilgili beklentiler etkili olmuş görünmektedir. Ülkemizde 2023 yılı ilk yarısında baz etkisi desteği ile fiyatlar genel seviyesindeki göreceli bir geri çekilme yaşansa da yaz ayları itibarıyla enflasyonda yükselme eğilimi artmıştır. Eylül ayı TÜFE dikkate alındığında yıllık artış oranı yüze 61,53 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemde ki ÜFE artışı ise yüzde 47,44 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bunlarla birlikte yönlendirilen ve yönetilen fiyatlarda yapılan vergi, fiyat artışları fiyatlar genel düzeyini yukarı baskılamaktadır. Eylül ayında yayınlanan Orta Vadeli Planda 2023 yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 65, 2024 yılında ise yüzde 33 olarak ifade edilmiştir.

Enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal sıkılaştırma sürecinin devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir.

Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan ‘konut satışı’ rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 ilk dokuz aylık döneminde toplam 900 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ise satışlar 1 Milyon 57 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 14,9 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılının ilk dokuz aylık döneminde 228 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken bu yılın aynı döneminde ise yüzde 29,6’lık bir düşüş ile 160 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir.

Yabancılara yapılan konut satışları 2023 yılı Eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 42 azalarak 2 bin 930 olmuştur. Ocak-Eylül döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 43,5 azalarak 28 bin 64 adet satış gerçekleşmiştir.

Talebin güçlü olması ve enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarında kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Ağustos ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 90,3, reel olarak ise yüzde 21,9 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 27,840 TL’ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 41,766 TL olmuştur.

Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir;

• 2023 Ağustos İnşaat maliyet endeksi TÜİK verilerine göre yıllık olarak yüzde 66,46 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde yüzde 52,18, işçilik maliyetlerinin de yüzde 113,27 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır.
• Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmakta olup, önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza çıkmaktadır.
• Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerine olan talebi oldukça artırmıştır. Ancak gerek kredi mekanizmasında yaşanan yavaşlama gerekse gayrimenkul edinimi için kullanılacak tasarrufların azalması talebi törpülemektedir. Tasarruf amaçlı konut alımlarında 2023 yılı altı aylık dönemi itibarıyla bir azalış olduğu söylenebilir.
• Seçimlerden sonra uygulamaya konulan enflasyonu önleme politikalarının etkisi ile artan finansal maliyetler ve reel getiri arayışındaki tasarruf sahiplerinin mevduata yönelmeleri de gayrimenkul piyasasında oluşan fiyatların dengelenmesine neden olmaktadır.
• Yakın coğrafyalardaki gelişmelerinde etkisiyle yabancı talebi azalarak devam etmekte olup özellikle vatandaşlık ve oturma izninin de gayrimenkul alanlar için sürmesi göreceli olarak canlılığı artırmaktadır.
• Arz ve talebin dengelenmesinin süre alabileceği dikkatlerden kaçmamalıdır. Ancak yukarıdaki nedenlere dayanarak da fiyatların devamlı yukarı gitmesi sürdürülebilir bir durumda değildir.
• İnşaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaşanan ve yaşanabilecek olumsuz etkileri azaltmak amacıyla hukuki düzenlemelerden finansal araç ve kurumlara kadar bazı düzenlemelerin yapılması yerin de olabilecektir. İnşaat ve gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup sürecin daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da göstermektedir.

GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi

Küresel Ekonomik ve Finansal Sistemde Paradigma Değişim Modelinin Gayrimenkul Sektöründe Uygulanması

Gayrimenkul sektörü, doğası gereği insana çok dokunan ve her alanda insanı merkeze alan bir anlayışla düzenlenmesi ve yönetilmesi gereken bir sektördür. Bu yaklaşımın gayrimenkul sektöründe uygulama imkânı bulması aslında birçok sektörü doğrudan ve dolaylı olarak etkileyen bu sektörün değişim için bir katalizör etkisi oluşturabileceğini ifade etmek gerek. Yukarıda bahsetmiş olduğum 4 temel sütun üzerine inşa edeceğimiz yeni bir gayrimenkul yatırım ve geliştirme yaklaşımı sektörün içinde bulunduğu birçok kronik soruna da çözüm getirecektir.

Modeli uygulayabilmek için şehirlerimizin sahip oldukları potansiyele göre gelişimlerinin planlanması, ihtiyaçların tespiti, nüfus planlaması, gelişme aksları ve büyüme projeksiyonlarının yapıldığı sürdürülebilir yaşam alanları inşa etmekle işe başlamak gerek. Bu da bizleri ekonomideki borca endeksli büyüme modeli yaklaşımından tek tek şehirler özelinde ve genelde ülke çapında sürdürülebilir kalkınma yaklaşımına götürür. Öte yandan nüfusun ve tüm iş ve istihdam imkanlarının başta İstanbul olmak üzere birkaç büyük şehre yığılması yerine Anadolu’da farklı cazibe merkezleri oluşturarak şehirler arası dengeleme sağlanır. Bu dengeleme kent yaşamının konforunun sağlandığı ancak köy yaşantısının da özünün bozulmadan teknoloji ve üretimle entegre edildiği ekolojik köyler inşa ederek köy seviyesine kadar indirgenebilir. Pandemi sonrası hibrit çalışma düzeni de aslında bu dengelemeye pozitif katkı sağlar. Şehirlerimiz arasında kurulan denge, bir süre sonra gayrimenkul geliştiricilerin yatırım karar süreçlerine yansır ve başta konut sektörü olmak üzere tüm gayrimenkul geliştirme alanlarında arz-talep dengesinin yerine oturmasına yardımcı olur. Bu da aşırı fiyat artışlarının önüne geçer ve piyasada istikrar sağlanır. Makro ölçekte yaşanan dengeleme bireyler bazında da sağlandığında aşırı tüketim odaklı bir toplumdan ihtiyacı kadarını tüketen bir topluma dönüşüm mümkün olur, bu da beraberinde birikimlerin artmasını getirir. Özellikle banka kredileri ile finanse edilen inşaatların ve artan enflasyonla neredeyse alım gücünü yitiren ancak konut sahibi olmak için mecburen banka kredisine ihtiyaç duyan insanların birikimlerini ekonomiye kazandırdıkları yeni bir ekonomik dönüşümü beraberinde getirir. Köprü, enerji santralleri, otoyollar, okullar, hastaneler vb. tüm projelerin hem finansörlerinin hem de yatırımından elde edilecek gelirlerinin ortaklarının bireyler olduğu bir modelde gerek üretici gerekse tüketicinin finansman sorunu çözülmüş olur.

Emeklilik fonlarındaki, yastık altındaki ve bankalardaki birikimler bu yaklaşım ile ekonomiye kazandırılır. Bankaların finansal sistemdeki rolleri yeniden tanımlanır. Modelin üzerine inşa edildiği son sütun olan paylaşım ile de özellikle alt gelir grubundaki insanların ihtiyaçlarının bir sosyal dayanışma kurgusu içerisinde giderilmesi mümkün olur. Paylaşım ekonomisi şu anda dünyada mevcut kapitalist sistemin farklı bir yansıması olarak uygulanmakta. Bu haliyle bile kaynakların etkin kullanılması konusunda faydalı olduğunu söyleyebilsek de paylaşım ekonomisinin ihtiyaç sahiplerinin başta barınma olmak üzere tüm temel ihtiyaçlarını giderebilecek bir kurguda ele alınması gerek. Bu yaklaşım bireylerin temel ihtiyaçlarını gözeten sosyal devlet anlayışının bir tezahürü olarak uygulama imkanı bulur.

Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 3.Çeyrek Raporu – Bir Örnek: Konut Sektörü

Modelin sadece konut sektörüne uyarlanabilirliğini birkaç rakamla örnekleyebiliriz. Dünyada 150 milyon insan evsiz, 1,6 milyar insanın ise temel ev ihtiyaçlarından yoksun barınaklarda yaşıyor. Dünya genelinde ciddi bir konut krizi ile karşı karşıyayız. Kiralara dahi erişim oldukça zorlaşmış durumda. ABD, Avrupa ve Türkiye finansmana erişimde sıkıntı yaşarken Çin gayrimenkul devlerinin aşırı borç ve zararları yüzünden Çin halkı bitmemiş inşaatlarda yaşamaya çalışıyor. Konut sektörünün global ölçekte kalkınma, dengeleme, birikim ve paylaşım odaklı sürdürülebilir bir modele ihtiyacı var. Büyük oranda borçlanma araçlarında değerlendirilen 70 trilyon dolara yakın emeklilik fonları, 11 trilyon dolarlık varlık fonları, 7 trilyon dolarlık sigorta fonları bizlere finansman imkanlarının var olduğunu ancak buna erişimin geleneksel yollarla değil önermiş olduğum yeni yaklaşımla mümkün olabileceğini göstermektedir.

Örneğin konut edinmek isteyen bireylerin birikimlerini gayrimenkul yatırım fonu olarak kurulacak bir konut fonunda oturacakları ev özelinde yatırıma yönlendirmesi ve banka kredisi öder gibi her ay yatırımlarını emeklilik fonları üzerinden katkı payı şeklinde ödemesi konut geliştiricisini ve konut alıcısını portföy yönetim şirketleri ile aynı platformda buluşturur. SPK’nın düzenleyiciliğinin tüm taraflara güven telkin ettiği bir ortamda sistem ortaklık üzerine inşa edilir. Sistem bu sayede birikimlerin ihtiyaç sahiplerinin bütçelerine uygun ödeme koşullarıyla ev sahibi olabilmesine olanak tanır. Bu yaklaşım konut sektöründe sürdürülebilir kalkınma, arz ve talepte ve fiyatlarda dengelenme, birikimlerin vatandaşın menfaatine kullanma ve paylaşım ekonomi sayesinde çözümün tabana yayılması sonucunu doğurur.

Bu yaklaşım konut sektörü dışında gayrimenkul sektörünün tüm alt bileşenleri için de uygulanabilir. Ofislerin boşluk oranları ve dönüşümlerinden alışveriş merkezlerindeki fonksiyon değişikliklerine, âtıl vaziyette olan yazlıkların ekonomiye kazandırılmasından kentsel dönüşüm için ihtiyaç duyulan geliştirme alanlarının oluşturulması ve kentsel dönüşüm finansmana bu sürdürülebilir model yaklaşımı gayrimenkulün her alanında uygulama alanı bulabilir.

Özetle, içinde bulunduğumuz riskli küresel ekonomik koşullar ve bozuk ve kriz üreten finansal sistemin düzelebilmesi ancak paradigma değişimi ile mümkün olabilir. Gayrimenkul sektörü de bu değişimin ana tetikleyicisi, uygulayıcısı ve faydalanıcısı olarak bu dönüşüme liderlik edebilir.

Dr. Levent SÜMER, PMP, MRICS SMR Strategy Kurucusu

Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2023 3.Çeyrek Raporu – Konuta Erişim Sorunu ve Çözüm Önerileri

Finansal açıdan erişilebilir konut tanımı göreceli bir kavramdır. “Uygun fiyatlı ” olarak pazara sunulan ve hane halkının konut alımında ödeyeceği kredi taksitleri ya da kira için ayırdığı pay dışında kalan geliri ile mevcut refah düzeyini bozmaksızın yaşamını devam ettirebileceği nitelikte erişilebilir olan konutlar şeklinde tanımlanabilir. ABD Konut Bakanlığı ise erişilebilir konutu, kredi ile konut alımında ödenen aylık taksitlerin ya da aylık kiranın hanehalkı gelirinin yüzde 30’unu aşmamasına imkân sağlayacak nitelikte fiyatlanan konut olarak tanımlamaktadır. Genel olarak kişiler barınma ihtiyaçlarını karşılarken talep gösterdikleri konutlarında finansal açıdan erişilebilir olmasını beklerler. Aslında konut niteliğindeki gayrimenkuller gelecek dönemler için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilebilen bir mal özelliğine sahiptirler. Konut sahibi olma olgusu bazı toplumlarda sosyal güvencenin değişmez bir parçası olarak kabul edilmektedir. İnsana yakışır ve uygun fiyatlı konut ise, sürdürülebilir ve kapsayıcı bir ekonomi için esastır. Ancak, bu tür konutların sağlanması ülkemizde giderek daha zor hale geldiğinden konut piyasalarının düzgün çalışmasını sağlamak kritik önem taşımaktadır. Bu noktada konuyu rakamlar üzerinden açmak önem taşımaktadır.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan “Konut Fiyat Endeksi” son verilerine göre (Temmuz 2023) Türkiye geneli ortalama metrekare satış fiyatı 26.537 TL; İstanbul için ise 39.589 TL. Birim metrekare fiyatları 2011 yılından bu yana en yüksek düzeyinde. Geçen yıla kıyasla tüketici fiyat endeksindeki artış oranının %47,83 olduğu ortamda, ülke geneli için birim metrekare fiyatları %90,51; İstanbul için ise %75,23 oranında artmış görünüyor. Özetle, ülke genelinde ortalama 100m2 bir evin değeri 2,6 milyon TL’ye, İstanbul için ise 4 milyon TL düzeyine gelmiş durumda. Bu durum tarihin en yüksek konut fiyatlarını karşımıza getiriyor.

TÜİK İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre %4,62 arttı; bir önceki yılın aynı ayına göre %66,46 artmış durumda. İnşaat üretim maliyetlerinin dolar ile olan yüksek korelasyonu ile işgücü ve arsa kıtlığı dikkate alındığında özellikle yeni konutlarda üretim azlığına bağlı olarak mevcut fiyatlardaki eğilimin yukarı yönlü olacağını söylemek yanlış olmayacaktır.

Diğer taraftan, Ekim 2023’te bankalarca açılan kredilere uygulanan ağırlıklı ortalama aylık konut kredisi faiz oranı %3,35’e çıkmış durumda. Ekim ayı konut kredi faiz oranı verisi son 20 yılın gözlemlenen en yüksek verisi konumunda. Konut kredisine ilişkin bir kampanya olmadığı sürece, rasyonel ortamda kredi faizlerinin bir müddet daha artış eğilimi göstereceğini öngörmek doğru olacaktır. Dolayısıyla, finansman pahalı ve kısa vadede ucuzlaması da zor görünüyor.

Türkiye Bankalar Birliği son konut kredi istatistikleri dikkate alındığında, 2023 yılı ikinci çeyrek verilerine göre ortalama konut kredisi tutarı 940 bin TL. 100m2 konut için kullanılan kredinin konutun değerine oranı ise Haziran 2023 için %40 düzeyinde. 2021 yılı son çeyrek döneminde ise %49 düzeyindeydi örneğin. Geçmiş dönem istatistiklerini de dikkate aldığımızda bu oranı ülke geneli ölçeğinde ortalama %50 kabul edelim. Basit bir hesaplamayla, örneğin 100m2 olan bir ev için ortalama 2,65 milyon TL değer üzerinden kullanılacak kredi miktarı yaklaşık 1,3 milyon TL. 120 ay vade ve aylık %3,35 kredi faiz üzerinden ortaya çıkan taksitler ise aylık 46 bin TL’ye yükselmiş durumda. Aynı ölçekteki bir ev için geçen yıl 27 bin TL olan aylık taksitler yüzde 70 oranında artmış.

Türkiye İstatistik Kurumu tarafından hazırlanan “Gelir ve Yaşam Koşulları” araştırma sonuçlarına göre ise, Türkiye’de yıllık ortalama hanehalkı kullanılabilir geliri %28,3 artarak 2022 yılı anket sonuçlarına göre 98 bin 416 TL; yıllık ortalama eşdeğer hanehalkı kullanılabilir fert geliri ise 48 bin 642 TL’ye yükselmiş. 2023 yılı enflasyon verisini ve üzerine eklenen refah payı dikkate alındığında 2023 yılı için yıllık hanehalkı ortalama gelirin 155 bin TL’ye, aylık gelirin ise 13 bin TL’ye yükseldiği düşünülebilir. Resmi rakamlar üzerinden baktığımızda ortalama gelir düşük görünebilir ama sorun gelir dağılımının adaletsizliğinde aslında. Aynı araştırmanın bir başka sonucu, en üst gelire sahip %5’lik kesim gelirin %23,3’ünü alır konumda ve 2023 yılı için bu grubun ortalama geliri aylık 100 bin TL civarında. Bu da bize gösteriyor ki, mevcut ortamda konut kredisi kullanarak ev alabilenler yüzde 5’lik dilim ile sıkışmış durumda. Konut fiyatlarının hızla yükselmesi ve hane gelirinin aynı oranda artmaması kredi kullanılarak konut alımını daha da zor hale getirdi. Krediyle konut satın alınabilirliği ülke genelinde tarihteki en düşük seviyesinde. TÜİK Eylül ayı konut satış istatistiklerinde ipotekli satışlarda geçen yılın aynı ayına kıyasla ise yüzde 50,2 oranında azalmış durumda. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %50,2 azalış göstererek 8 bin 446 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı ise %8,2 olarak gerçekleşti.

Konut finansmanının çok büyük ölçekte konut kredileri ile karşılanmasının finansal açıdan sürdürülebilir olmadığı zaten görülüyor. Dolayısıyla, konut piyasasına yönelik anlık talep yaratmaksızın, hem kredi mekanizmasının yapısal sorunlarını çözerek hem de sermaye piyasası araçlarını daha etkin kullanarak sürdürülebilir bir yapı oluşturmamız gerekiyor. Konut kredilerinin menkul kıymetleştirme sürecinin teşvik edilmesi, kiralık konut üretiminin desteklenmesi, gayrimenkul yatırım fonlarının bireysel emeklilik sistemiyle entegre edilmesi, konutu yatırım aracı yapmayı zorlaştırıcı vergisel düzenlemelerin hayata geçirilmesi, konut niteliğinde üretilen ve fakat amacı dışında (büro vb.) kullanılan konutların boşaltılarak amaca uygun şekilde kullanılmasının teşvik edilmesi, döviz kuru geçişkenliğini azaltıcı şekilde üretimde ithal ikame ürün kullanımının sağlanması, yabancılara konut satışlarının konut fiyatlarını yukarı yönlü artırmasına neden olan dolayı etkisini ortadan kaldırmak anlamında bazı ülkelerde (Portekiz vb.) olduğu gibi, il, bölge ve tutar bazında oransal sınırlandırma yapılması; tüm alım-satım işlemlerinde değerleme raporu zorunluluğu ve etkin denetim için değer haritalarının oluşturulması gerekir. Bu tür çözümler orta ve uzun vadede piyasayı daha sağlıklı hale getirir. Çözüm bekleyen yapısal sorunların olduğu bu ortamda, konut kredisi kampanyaları ile sektörü canlandırmak anlık olumlu etki yaratır ama sonrası yine bir sorun yumağına bizi ulaştırır. Bunu da unutmamak gerekir…

Prof. Dr. Ali Hepşen İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi, Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi

İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı

Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.

Kaynak; https://www.gyoder.org.tr/files/202312/4f4a73e4-183d-4d36-9022-c8a7e1a70d4c.pdf

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP