BETAM, sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2023 Aralık Raporunu yayınladı!

BETAM, sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2023 Aralık raporunu paylaştı. Buna göre Reel fiyatlar Türkiye’de ve üç büyük şehirde son 5 aydır düşüşte.

sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2023 Aralık raporu

BETAM, sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2023 Aralık ayı raporunu paylaştı. Buna göre Reel fiyatlar Türkiye’de ve üç büyük şehirde son 5 aydır düşüşte.

Türkiye genelinde ve üç büyük ilde ekimden kasıma cari satılık konut fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) satış fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Reel fiyatlardaki düşüş beş aydır devam etmektedir.

Reel fiyatların düşmesine bağlı olarak reel fiyatlardaki yıllık artış oranı;

• ülke genelinde yüzde 5,4’e,
• Ankara’da yüzde 20,1’e,
• İzmir’de ise yüzde 5’e gerilemiştir.

İstanbul’da ise yıllık reel fiyat çok uzun bir aradan sonra ilk kez yüzde 1,4 azalmıştır. Diğer bir ifadeyle bu ilimizde ortalama reel fiyat geçen yıldan daha düşüktür. Cari konut fiyatlarındaki artış oranı da azalmaktadır. Cari fiyatlardaki yıllık artış oranı geçen ekime kıyasla ülke genelinde 6,5 puan azalarak yüzde 70,7’ye düşmüştür. Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan m² cari fiyatı 25.503 TL olmuştur. Satılık konut ilan m² cari fiyatlarındaki artış oranları üç büyük şehirde de azalmıştır.

Aynı dönemde cari fiyatları yıllık artış oranı;

• İstanbul’da yüzde 59,6,
• Ankara’da yüzde 94,5 ve
• İzmir’de yüzde 70,1 olmuştur.

Ortalama satılık konut m² fiyatları;

• İstanbul’da 35.556 TL,
• Ankara’da 19.373 TL ve
• İzmir’de 29.032 TL’dir.

Konut talebi endeksi ekime kıyasla yüzde 9,1 azalmıştır. Konut piyasasındaki canlılık göstergesi olarak izlediğimiz satılan konutların satılık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde azalmıştır. Hem ilan hem satılan konut sayılarında azalma söz konusudur. Gösterge oranda azalma satılan konut sayısının ilan sayısından çok daha büyük ölçüde azalmasının sonucudur. Bununla birlikte, konut piyasasında bir diğer canlılık ölçütü olarak kullandığımız satılık konut ilanlarının ne kadar süre yayında kaldıklarını gösteren kapatılan ilan yaşı geçen aya kıyasla hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde artmıştır. Bu gözlemler satılık konut piyasasındaki yavaşlamanın belirginleştiğini ortaya koymaktadır.

I- Satılık Konut Piyasası Görünümü 2023 Aralık raporu Satış fiyatları analizi

Reel konut fiyatında düşüş devam ediyor

2020 mayıstan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksi (2017=100) önceki dört ayda olduğu gibi kasımda da gerilemiştir (Şekil 1). Reel konut fiyat endeksi kasımda ekime kıyasla 4,5 puanlık azalışla 189,1 olmuştur. Ekimden kasıma enflasyon oranı yaklaşık yüzde 3,3 olurken Türkiye genelinde cari konut fiyat artışı aynı dönemde yüzde 0,9’da kalmıştır. Son aylarda cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmaktadır.

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Reel satış fiyatında düşüş üç büyükşehirde de devam ediyor

Önceki dört ayda olduğu gibi konut reel satış fiyatı üç büyükşehirde Kasım ayında da düşmüştür (Şekil 2). Ekimden kasıma reel konut fiyatı

• İstanbul’da 3,8 puan,
• Ankara’da 5,9 puan,
• İzmir’de ise 5 puan azalmıştır.

Kasımda reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100)

• İstanbul’da 185,3,
• Ankara’da 211,6,
• İzmir’de ise 192,2 olmuştur.

II -Konut piyasası arz-talep analizi

Konut arzı ülke genelinde ve üç büyükşehirde azaldı

Şekil 6 ülke genelinde ve üç büyükşehirde satılık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız satılık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Satılık konut ilan sayısı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde azalmıştır. Satılık konut arzı geçen aya kıyasla

• ülke genelinde yüzde 5,8 (860.285’ten 810.704’e),
• İstanbul’da yüzde 4,9 (226.902’den 215.759’a),
• Ankara’da yüzde 5,2 (86.070’ten 81.614’e),
• İzmir’de yüzde ise 7,4 (64.319’dan 59.558’e) düşmüştür.

Kaynak: sahibinden.com, Betam

Konut talebi son iki yılın en düşük seviyesinde

Şekil 7, ülke genelindeki konut talebinin seyrini göstermektedir. Konut talebi göstergesi, 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler; ilanların görüntülenme sayısı, ilanların favoriye eklenme sayısı, ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı, sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı, Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında satılık emlak kategorisine ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat ayındaki değerlerinin her biri 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin 100 değeri 2020 Şubat’taki[1] konut talebini gösterirken bu göstergenin yükselmesi Şubat 2020’ye kıyasla talebin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış oranı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

---

[1]Arama sayılarına ait veri 2020 Şubat ayından itibaren mevcut olduğundan talep göstergesi bu tarihten sonraki dönemde hesaplanmıştır.

2023 Şubat ayındaki depremden sonra çok sert bir düşüş gösteren konut talebinde temmuzda bir miktar artış gerçekleşmiş olsa da ağustostan itibaren belirgin bir düşüş söz konusudur. Ekime kıyasla yüzde 9,1 azalan konut talebi endeksi 88,7 seviyesindedir. Bu değer konut talep endeksinin son iki yılda ulaştığı en düşük seviyedir. Konut talebi geçen yılın kasım ayına kıyasla yüzde 19,9 daha düşüktür.

Satılan konut sayısı ve ilan sayısı üç büyükşehirde azaldı

Şekil 10 üç büyük ildeki satılık konut ilan sayısını ve satılan konut sayısını göstermektedir. Hem satılık konut sayısı hem de satılan konut sayısı üç büyükşehirde düşmüştür. Satılık konut sayısı geçen aya kıyasla İstanbul’da yüzde 4,9 (226.902’den 215.759’a), Ankara’da yüzde 5,2 (86.070’ten 81.614’e), İzmir’de ise yüzde 7,4 (64.319’dan 59.558’e) düşmüştür. Satılan konut sayısı da üç büyükşehirde azalmıştır. Satılan konut sayısı bir önceki aya göre İstanbul’da yüzde 11,1 (7.615’ten 6.770’e), Ankara’da yüzde 17,2 (3.050’den 2.526’ya), İzmir’de yüzde 16,9 (2.299’dan 1.911’e) azalmıştır. Azalışın boyutu Ankara’da ve İzmir’de oldukça çarpıcıdır.

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Aralık 2023 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Aralık 2023” raporunu paylaştı. Türkiye genelinde ve üç büyük ilde ekimden kasıma cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Reel kira fiyatlarındaki düşüş ülke geneli ile İstanbul ve İzmir’de son beş Ankara’da son dört aydır devam etmektedir.

Aralık 2023 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Kasım 2023 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 53,40 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Aralık 2023 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı

Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2023/12/sahibindex-satilik-konut-piyasasi-gorunumu-aralik-2023/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP