BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Nisan 2023 Raporunu paylaştı!

BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Nisan 2023 Raporunu paylaştı. Buna göre Deprem bölgesindeki bazı illerde kiralar iki katına yaklaştı.

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Nisan 2023 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Nisan 2023” raporunu paylaştı.

Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatındaki yıllık artış oranı Mart’ta yüzde 157 olurken ortalama kiralık konut ilan m² fiyatı 97 TL’ye yükselmiştir. Öte yandan, yıllık kira artış oranı;

• İstanbul’da yüzde 127,
• Ankara’da yüzde 199,
• İzmir’de ise yüzde 186,5

olmuştur.

Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları;

• İstanbul’da 122,2 TL,
• Ankara’da 77,5 TL,
• İzmir’de ise 93,1 TL’dir.

Enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları da hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde artmıştır.

Kiralık konut talep göstergesi Şubat’a kıyasla yüzde 1,6 azalmıştır. Bununla birlikte kiralık konut talebi geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 25,2 daha yüksektir. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullandığımız kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde azalmıştır. Öte yandan, kiralık konut piyasasındaki bir diğer canlılık göstergesi olan ve kiralık ilanların ne kadar süre yayında kaldığını ölçen kapatılan kiralık ilan yaşı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde düşmüştür.

I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Nisan 2023 Kira fiyatları analizi

Kira fiyatlarının artış hızı düştü

Türkiye genelindeki kira fiyatlarındaki yıllık değişim 2022 Kasım-2023 Şubat arasındaki artıştan sonra Mart’ta gerilemiştir (Şekil 1). Şubat’ta yüzde 189,5 olan yıllık kira fiyatlarının yıllık artış oranı Mart’ta yüzde 157’ye düşmüştür. Geçen yılın aynı döneminde 37,7 TL olan Türkiye geneli güncel ortalama m² kira fiyatı 97 TL olmuştur.

Kira fiyatlarının artış oranı Ankara’da ve İzmir’de yükselirken İstanbul’da düştü

Kiralık ilan m² fiyatlarındaki yıllık artış oranları Ankara’da ve İzmir’de yükselirken İstanbul’da düşmüştür (Şekil 1). Yıllık kira fiyatı artış oranı Şubat’tan Mart’a;

• Ankara’da yüzde 153’ten yüzde 199’a,
• İzmir’de yüzde 182,1’den yüzden 186,5’e yükselmiş,
• İstanbul’da ise yüzde 138,5’ten yüzde 127’ye düşmüştür.

Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları;

• İstanbul’da 122,2 TL,
• Ankara’da 77,5 TL,
• İzmir’de ise 93,1 TL’dir.

Depremden etkilenen illerimizdeki vatandaşların önemli bir bölümü diğer illere göç etmiştir. İstanbul ve İzmir’e kıyasla Ankara’nın deprem bölgesine yakınlığı ve deprem riskinin daha düşük olduğuna dair yaygın kanaat gibi nedenlerle depremzedelerin tercih ettiği bir il olmuştur. Ankara’daki konutlara olan yüksek talep bu ilimizdeki kira fiyatlarında görülen yüksek artışın önemli bir nedenidir. Diğer bir neden ise Ankara’da kiralık konut arzının düşmesidir. Bu iki etken Ankara’daki yıllık kira fiyat artış oranının Ocak’tan Mart’a yüksek oranda artmasına sebep olmuştur (yüzde 144’ten yüzde 199’a).

II- Kiralık konut piyasası arz-talep analizi

Kiralık konut arzı ülke genelinde ve Ankara’da azalırken, İstanbul’da ve İzmir’de arttı

Şekil 6, ülke genelinde ve üç büyükşehirde kiralık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız kiralık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Kiralık konut ilan sayısı geçen aya kıyasla;

• Ülke genelinde yüzde 5,3 (206.508’den 195.506’ya),
• Ankara’da yüzde 44,5 (14.062’den 7.807’ye) azalırken,
• İstanbul’da yüzde 6,4 (72.985’ten 77.643’e),
• İzmir’de yüzde 5,2 (16.829’dan 17.697’ye) yükselmiştir.

Kiralık konut talebinde yatay seyir

Şekil 7, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler, ilanların görüntülenme sayısı, ilanların favoriye eklenme sayısı, ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı, sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı, Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki, Şekil 7’de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta ardından kış aylarında nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Şubat ayında depremin etkisiyle belirgin bir artış gösteren kiralık konut talebi Mart’ta bir miktar azalmıştır. Kiralık konut talep endeksi Şubat’tan Mart’a yüzde 1,6 (230,4’ten 226,6’ya) düşmüştür. Öte yandan, kiralık konut talebi geçen yılın Mart ayına kıyasla yüzde 25,2 daha yüksektir.

III- Depremden etkilenen illerin analizi

Bu ayki raporumuzun özgün konusunda depremden etkilenen şehirlerdeki kiralık konut piyasası göstergeleri değerlendirilmektedir. Bu bölüm; Adıyaman, Gaziantep, Hatay, Kahramanmaraş, Malatya ve Osmaniye illerindeki kiralık konut arzında, fiyatında ve talep endeksinde ortaya çıkan değişimleri incelemektedir. Tablo 3, bu illerdeki arz, fiyat ve talep göstergelerinin Ocak ve Mart aylarındaki birikimli karşılaştırmalarını sunmaktadır. Bu karşılaştırma depremin toplam etkisini göstermesi bakımından önemlidir.

Bekleneceği üzere, deprem felaketi bu illerdeki konut arzının önemli ölçüde düşmesine sebep olmuştur. Kiralık konut arzlarındaki toplam değişim oranları yüzde 37,1 ve yüzde 89,4 arasındadır.

Gaziantep bu iller arasında konut arzının en az düştüğü (yüzde 37,1) il olmuştur. Osmaniye (yüzde 56,7) ve Hatay’daki (yüzde 61,6) kiralık ilan sayıları da yarıdan fazlaya düşmüştür. Ancak, Malatya (yüzde 87,3), Kahramanmaraş (yüzde 88,4) ve Adıyaman‘daki (yüzde 89,4) kiralık konut arzındaki düşüşler yüzde 90’a ulaşmıştır.

Bu illerdeki konut arzı düşüşüne karşılık konut talebinde çok farklı seyirler görülmektedir. Kiralık konut talebi Adıyaman’da neredeyse yarıya düşmüştür (yüzde 49,7 azalış). Buna karşılık Kahramanmaraş (yüzde 12,7), Osmaniye (yüzde 25), Hatay (yüzde 31,3) ve Malatya (40,9) kiralık konut talebinin arttığı iller olmuştur. Gaziantep ise konut talebinin neredeyse iki katına çıkmasıyla (yüzde 98,6) diğer illerden ayrışmıştır.

Kiralık konut talebinde gözlemlenen son derece farklı değişimler sorgulanmaya değer. Adıyaman’da talebin yarı yarıya azalması, depremden büyük hasar gören bu ilde nüfusun büyük çapta göç etmesiyle, öte yandan, Gaziantep’teki konut talebi artışı ise çevre illerden buraya göç eden nüfus ile açıklanabilir.

Arz ve talep değişimleri bu illerdeki satılık konut fiyatlarını da farklı ölçülerde etkilemiştir. Bu illerdeki birikimli fiyat değişim oranları yüzde 31,6 ve yüzde 93,2 arasındadır. Mart ayında Adıyaman’da yeterli ilan sayısı olmadığından (49 ilan) bu ilimizde ortalama fiyat hesaplanamamıştır. Diğer illerde ise konut arzı azalırken talebin artması fiyatların yükselmesine sebep olmuştur. Gaziantep (yüzde 34,6) ve Osmaniye’de (yüzde 31,6) fiyat artış oranları nispeten düşük olmuştur. Öte yandan, Hatay (yüzde 79,1), Kahramanmaraş (yüzde 88,9) ve Malatya’daki (yüzde 93,2) artışlar çok yüksek seviyelerdedir. Bu üç ilimizde kira fiyatları geçtiğimiz iki ayda iki katına yaklaşmıştır. Yukarıda da belirttiğimiz gibi, kiralık konutlar sağlam binalarda yer aldığından yüksek konut talebinin yüksek fiyat artışlarına neden olduğu görülmektedir.

Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2023 Açıklamalar kutusu

Gösterge	Açıklama
Kiralık m2 fiyat	Emlak Endeksinden üretilmektedir:  Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntem uygulanmaktadır.  Öncesinde uç değer temizliği de yapılmaktadır. Hatalı girilen ilan fiyatları temizlenmektedir. (Hem fiyat hem metrekare verisi üzerinden temizlik yapılmaktadır.)
Kiralık adet	Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır. İlan sayıları tekilleştirilmiştir.
Kiralanan / Top. Kiralık	Pay:(Kiralık) Kullanıcının kendi isteği ile o ay kapatılan ilan sayısı * (1- o ayki kiralık konut kategorisindeki “ilan satmaktan vazgeçtim yüzdesi”) Not: Otomatik kapatılan ilanlar (süresi dolan) dahil edilmemiştir. Kullanıcının kapattığı ilanlarda ise kullanıcılara ilanı neden kapattıklarına ilişkin bir anket yapılmaktadır. Bu anketin cevapları “sahibinden.com aracılığı ile kiraladım”, “sahibinden.com dışında kiraladım” ve “kiralamaktan vazgeçtim”dir. Bu ankete cevaplayanların sayısından “kiralamaktan vazgeçtim” seçilmiş olanlar düşülmüştür. Burada elde edilen sayı kiralanan konut sayısının bir göstergesi olmaktadır. Payda: Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır.
Kiralık konut – Kapatılan ilan yaşı (gün)	İlgili ayda kullanıcı tarafından kapatılmış kiralık konut ilanlarının (hala kapalı olmalı) yayında kaldığı gün sayısı toplamı/ tekil ilan sayısı (kullanıcı tarafından kapatılan). Örneklem seçiminde “çeyrekler arası açıklık” yöntemi kullanılmaktadır.

2023 Nisan inşaat sektörü güven endeksi, binde 1 düşerek 88,4 oldu

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 2023 Nisan inşaat sektörü güven endeksi, Haziran ayındaki yükselişini devam ettiremedi. Bu istatistiki verilere göre, Nisan ayı İSGE, 2023 Mart inşaat sektörü güven endeksine göre yüzde 0,1 azalarak, 88,4 oldu.

Nisan 2023 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Mart 2023 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 70,20 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Nisan 2023 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı

Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2023/04/sahibindex-kiralik-konut-piyasasi-gorunumu-nisan-2023/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP