BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2024 Raporunu paylaştı!

BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2024 Raporunu paylaştı. Buna göre Yıllık kira artışında düşüş devam ediyor.

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2024 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2024” raporunu paylaştı.

Nitekim Türkiye genelinde ve üç büyükşehirden İstanbul ve İzmir’de ocaktan şubata cari kira fiyatlarındaki artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları düşmüştür. Ancak Ankara’da altı aylık düşüş trendi sona ermiş ve reel kiralar bir miktar yükselmiştir. Fiyat gelişmelerine bağlı olarak ülke genelinde reel fiyatlarla kira ortalaması yıllık bazda yüzde 1,1 düşmüştür. Zira reel fiyatlardaki yıllık düşüş en son 2020 Mart’ında görülmüştü.

Şubat ayında reel fiyatlarla yıllık bazda kiralar;

• İstanbul’da yüzde 4,9 düşerken,
• Ankara’da yüzde 29,7,
• İzmir’de ise yüzde 13,2 artmıştır.

Öte yandan, cari kira fiyat artış oranlarında düşüş sürmektedir.

Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatındaki yıllık artış oranı şubatta yüzde 65,2’e gerilemiştir. Nitekim Şubat ayında ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatı 143,5 TL’dir.

Yıllık kira artış oranı;

• İstanbul’da yüzde 58,9’a,
• Ankara’da yüzde 116,7’ye,
• İzmir’de ise yüzde 89,1’e düşmüştür.

Ortalama kiralık konut ilan m2 fiyatları;

• İstanbul’da 185,7 TL,
• Ankara’da 131,6 TL,
• İzmir’de ise 160 TL’dir.

Kiralık konut talep göstergesi ocak ayına kıyasla yüzde 0,1 artarken, geçen yılın şubat ayına kıyasla ise yüzde 25 azalmıştır. Yine Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullandığımız kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı;

• ülke genelinde, Ankara ile İzmir’de bir miktar artarken,
• İstanbul’da bir miktar düşmüştür.

Kiralık ilan sayısı ve kiralan konut sayısı ise;

• ülke genelinde, İstanbul ve Ankara’da azalırken,
• İzmir’de artmıştır.

Bu ayki raporumuzun özgün konu bölümünde Rusya-Ukrayna savaşının neden olduğu yabancı göçünün kiralar üzerindeki etkileri Antalya’nın ilçeleri düzeyinde incelenmiştir. Analiz önce yükselen daha sonra çekilen göç dalgasının Antalya ilçelerinde kiraların zaman içinde çok farklı derecelerde ve yönlerde etkilediğini ortaya koymaktadır.

I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2024 Kira fiyatları analizi

Reel kirada azalış

Türkiye genelindeki reel kira endeksi (2017 Eylül=100) Haziran 2023’te 216,2 ile zirve yaptıktan sonra düşmeye başlamıştır (aralık ayındaki bir miktar artış hariç). Şubat 2024’te Ocak 2024’e göre ortalama cari kira fiyatları yüzde 3,8 artarken TÜFE’nin aynı dönemde yüzde 4,5 artması sonucu reel kira fiyat endeksi1 1,1 puan azalarak 169,7 olmuştur. Buna göre 2017 Eylül ayındaki referans dönemine kıyasla ülke genelinde ortalama reel kira seviyesi yüzde 69,7 yukarıdadır (Şekil 1).

Reel kira Ankara’da yükselirken İstanbul’da ve İzmir’de düştü

Reel kira fiyat endeksi İstanbul’da ve İzmir’de beş aylık düşüşten sonra aralık ayında bir miktar artmış, ocak ayında ise üç büyükşehirde de düşüş devam etmişti (Şekil 2).

Şubat ayında endeks;

• İstanbul’da 1,9 puan,
• İzmir’de ise 1 puan düşerken,
• Ankara’da 1,6 puan artmıştır.

Neticede reel kira endeksi şubat ayında;

• İstanbul’da 170,7,
• Ankara’da 231,
• İzmir’de ise 190,2 olmuştur.

Buna göre reel ortalama kiralar referans dönemimiz olan 2017 Eylül’e kıyasla;

• İstanbul’da yüzde 70,7,
• Ankara’da yüzde 131,
• İzmir’de ise yüzde 90,2 oranında yüksektir.

II- Kiralık konut piyasası arz-talep analizi

Kiralık konut arzının azalışında duraklama sinyalleri

Şekil 6, ülke genelinde ve üç büyükşehirde kiralık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız kiralık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Nitekim Ekim-Aralık 2023 döneminde ülke genelinde ve üç büyük ilde düşüşe geçen kiralık konut ilan sayısında Ocak 2024’te duraklamış gibi görünmekteydi.

Şubat ayında ise hem Türkiye’de hem de İstanbul ve Ankara’da ilan sayıları düşmüştür.

Ocak 2024’ten Şubat 2024’e ilan sayıları;

• ülke genelinde yüzde 1,4 (299.849’dan 295.727’ye),
• İstanbul’da yüzde 3 (99.869’den 96.881’e),
• Ankara’da ise yüzde 2,4 (21.862’den 21.354’e) düşmüştür.
• İzmir’de ise ilan sayısı yüzde 3,2 (21.358’den 22.055’e) artmıştır.

Kiralık konut talebi arttı

Şekil 7, ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Nitekim bu veriler şunlardır;

• ilanların görüntülenme sayısı,
• ilanların favoriye eklenme sayısı,
• ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı,
• sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı,
• Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve
• ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat2 ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 7’de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Zira bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır. Şekil 7: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Kiralık konut talep göstergesi ağustos kasım arasında düşerken aralıkta ve ocakta bir miktar yükselmişti. Şubat ayında ise talep hemen hemen değişmemiştir. Zira kiralık konut talep endeksi ocaktan şubata yüzde 0,1 (172,4’ten 172,7’ye) artmıştır. Yıllık bazda baktığımızda ise kiralık konut talebinde yüzde 25’lik bir düşüş söz konusudur.

Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2024 Açıklamalar kutusu

Gösterge	Açıklama
Kiralık m2 fiyat	Emlak Endeksinden üretilmektedir:  Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntem uygulanmaktadır.  Öncesinde uç değer temizliği de yapılmaktadır. Hatalı girilen ilan fiyatları temizlenmektedir. (Hem fiyat hem metrekare verisi üzerinden temizlik yapılmaktadır.)
Kiralık adet	Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır. İlan sayıları tekilleştirilmiştir.
Kiralanan / Top. Kiralık	Pay:(Kiralık) Kullanıcının kendi isteği ile o ay kapatılan ilan sayısı * (1- o ayki kiralık konut kategorisindeki “ilan satmaktan vazgeçtim yüzdesi”) Not: Otomatik kapatılan ilanlar (süresi dolan) dahil edilmemiştir. Kullanıcının kapattığı ilanlarda ise kullanıcılara ilanı neden kapattıklarına ilişkin bir anket yapılmaktadır. Bu anketin cevapları “sahibinden.com aracılığı ile kiraladım”, “sahibinden.com dışında kiraladım” ve “kiralamaktan vazgeçtim”dir. Bu ankete cevaplayanların sayısından “kiralamaktan vazgeçtim” seçilmiş olanlar düşülmüştür. Burada elde edilen sayı kiralanan konut sayısının bir göstergesi olmaktadır. Payda: Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır.
Kiralık konut – Kapatılan ilan yaşı (gün)	İlgili ayda kullanıcı tarafından kapatılmış kiralık konut ilanlarının (hala kapalı olmalı) yayında kaldığı gün sayısı toplamı/ tekil ilan sayısı (kullanıcı tarafından kapatılan). Örneklem seçiminde “çeyrekler arası açıklık” yöntemi kullanılmaktadır.

sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Mart raporu

BETAM, sahibinden.com’un ilan verileriyle hazırladığı sahibindex Satılık Konut Piyasası Görünümü 2024 Mart ayı raporunu paylaştı. Buna göre Türkiye’de reel fiyatlar düşmeye devam ediyor.

Türkiye genelinde ve üç büyük ilde Ocak 2024’ten Şubat 2024’e cari satılık konut fiyatlarında artışın aylık enflasyondan daha düşük olması sonucu enflasyondan arındırılmış (reel) satış fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyük ilde azalmıştır. Reel fiyatlardaki düşüş sekiz aydır devam etmektedir.

2024 Mart inşaat sektörü güven endeksi, yüzde 3,6 azalarak 88,6 oldu.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 2024 Mart inşaat sektörü güven endeksi yükselişini sürdüremedi. Zira bu istatistiki verilere göre, Mart ayı İSGE, 2024 Şubat inşaat sektörü güven endeksine göre yüzde 3,6 azalarak, 88,6 oldu.

Mart 2024 kira zam oranları belli oldu

TÜİK Şubat 2024 TÜFE verilerine göre, 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı yüzde 55,91 olarak açıkladı. Bu artış oranı aynı zamanda, konutlarda ve işyerlerinde Mart 2024 kira zam oranı olarak baz alınmaktadır. Zira mevzuata göre kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden hesaplanıyor. Dolayısı ile evini veya iş yerini kiraya veren gayrimenkul sahipleri, bu oranın üzerinde bir kira artışı yapamıyor.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2024/03/sahibindex-kiralik-konut-piyasasi-gorunumu-mart-2024/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP