Türkiye’de Konut Fiyatları OECD ortalamasında reel olarak yüz­de 78,4 oranında arttı

OECD’nin araştırmasına göre Türkiye’de konut fiyatları son 10 yılda OECD ortalamasında reel olarak yüz­de 78,4 oranında arttı.

Türkiye’de Konut Fiyatları OECD ortalamasında reel olarak yüz­de 78,4 oranında arttı

OECD’nin Konut Fiyat (Hou­sing Prices) araştırmasına göre Türkiye’de konut fiyatları son 10 yılda OECD ortalamasında reel olarak yüz­de 78,4 oranında arttı. Nitekim söz konusu dönemde Türkiye’de or­talama konut fiyatları nominal bazda yüzde 19,8 kat artış gösterdi. Ancak OECD ortalamasında artış yüzde 90,2 de kaldı.

Türkiye’de konut, son on yılda hem rekor düzey­de artan fiyatı hem de aşırı yükselen kira getirisi ile karlı yatırım aracı oldu. Nitekim her iki alandaki artışlarda Türkiye ile OECD ülkeleri arasında adeta uçurum oluştu.

OECD’nin Konut Fiyat (Hou­sing Prices) araştırmasına göre Türkiye’de konut fiyatları 2015 yılında 100 birim kabul edil­diğinde 2025’in ilk çeyreği iti­barıyla 2.075,7 değerine ulaş­tı. Buna göre söz konusu on yıllık dönemde Türkiye’de or­talama konut fiyatları nominal bazda yüzde 1.975,7 artış gösterdi. Nitekim; 2015’te 500 bin li­ra segmentindeki bir konut 2025’te ortalama 10,4 milyon li­raya, o tarihte 1 milyon TL eden daha üst sınıf bir konut 20,8 milyon 757 bin liraya yükseldi. Haliyle artış (19,8 kat) neredeyse 20 kat olmuş.

Dünyada böyle bir getiri yok

On yıllık dönemde konut fiyatlarında OECD ortalaması yüzde 90,2 artış olarak gerçekleşti. Aynı dönemde Türkiye’den sonra konut fiyat­larının en fazla arttığı ülke yüz­de 160,9 oranı (1,6 kat) ile İz­landa oldu. Buna göre Türkiye, artış oranında en yakın takipçi­sine yaklaşık 12 kat fark atmış oldu. Öte yandan son on yılda konut fiyatlarının en çok arttığı ilk on ülke sırasıyla;

• yüzde 148,1 artışla Lit­vanya,
• yüzde 116,8’le Estonya,
• yüzde 115,8’le Meksika,
• yüzde 106,8’le Letonya,
• ABD de yüzde 101,8,
• İrlanda yüzde 91,7,
• Kanada yüzde 80,6,
• Yunanistan yüzde 71,8 oldu.

On yıllık dönemde konut fiyat artışları diğer ülkelerde ise yüzde 11,5’le yüzde 57,5 arasında gerçekleşti.

Türkiye’de Konut Fiyatları reel artışta da birinci

OECD’nin her yıl güncellene­rek üye ülkelerdeki fiyat deği­şimini gözlemlemeyi mümkün kılan konut fiyat endeksindeki artışlar “reel” olarak da hesap­lanıyor. Nominal konut fiyat en­deksinin OECD ulusal hesaplar veri tabanında yer alan her ül­kedeki tüketici harcama defla­törüne oranıyla reel artışlar bu­lunuyor. Her iki endeks de mev­simsel etkilerden arındırılıyor. Fiyat/gelir oranı, nominal ko­nut fiyat endeksinin kişi başına düşen nominal kullanılabilir ge­lire bölünmesiyle elde ediliyor.

Buna göre 2015-2025 döne­minde konut fiyatları OECD ortalamasında reel olarak yüz­de 33,4 oranında artış kaydet­ti. Üye ülkeler içinde en yük­sek reel artış ise yüzde 78,4’le Türkiye’de yaşandı. Zira reel konut fiyat artışında Türkiye’yi şu ülkeler izliyor;

• yüz­de 75,1 oranı ile İzlanda,
• yüzde 57 ile Litvanya,
• yüzde 56,2 ile ABD,
• yüzde 46,8’le Yunanistan,
• yüzde 44,6 ile Kanada,
• yüzde 43’le İrlan­da,
• yüzde 39,9’la Letonya,
• yüz­de 38,2 ile Estonya,
• yüzde 37,4 reel artışla Meksika.

Anılan dönemde konut fi­yatlarının bazı ülkelerde ise reel olarak gerilediği dikkati çekiyor. Nitekim on yılda fi­yatlarında;

• Brezilya’da yüz­de 25,3,
• Güney Afrika’da yüzde 11,4,
• Endonezya’da yüzde 8,6,
• Güney Kore’de yüzde 8,5 düşüş görülüyor.

Son üç yılda geometrik artış

Türkiye’de konut fiyatları ve kiralar, özellikle pandemi döneminde ülke içi göçler ve sığınmacı furyasının hızlandığı 2021’in ikinci yarısından itibaren yukarı yönlü harekete geçti. Nitekim 2022 başından bu yana da geometrik olarak artıyor. 6 Şubat 2023’te yaşanan büyük Kahramanmaraş depremlerinin yol açtığı göç dalgasının göç alan şehirlerde konut fiyatı ve kiraları artırıcı etkileri de göz önünde bulundurulmalı.

2015 ortalamasına kıyasla 2021 sonuna kadarki süreçte konut fiyatları yüzde 193,3, kiralar ise yüzde 80,4 oranında yüksek artışlar kaydetmişti. Ancak takip eden dönemde hem konut fiyatları hem kiralar katlanarak artmaya başladı. Zira 2022 başından 2025’in ilk çeyrek sonuna kadar olan 3 yıl 3 aylık dönemde konut fiyatları yüzde 608 (6 kat) artış kaydetti. Konut fiyatlarındaki yükselişte başlıca inşaat girdi maliyetlerindeki genel artışlar etkili oldu.

Öte yandan kiralar da 2022 başından bu yılın ikinci çeyreği sonuna kadar olan üç buçuk yıllık dönemde yüzde 705 (7 kat) arttı. Kiralardaki artışta ise artan nüfusa karşılık ikamet amaçlı konut ediniminin düşük kalması sonucu kiracı oranının yükselmesi, ekonomideki enflasyon beklentilerinin yeterince kırılamaması gibi faktörlerin etkisi bulunuyor. Haziran 2022-Temmuz 2024 arasında uygulanan yüzde 25’lik kira artış sınırına rağmen, bunun emsal davaları ve bedel tespit davaları ile aşılmaya çalışıldığı bu dönemde kira artışları dünyaya fark arttı.

Kira artış oranında yeniden enflasyona endeksli eski sisteme dönüldü. Ancak bildiğimiz gibi kira artış oranı; TÜİK tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi‘nin (TÜFE) on iki aylık ortalaması baz alınarak hesaplanıyor. Bu oran manşet enflasyonun üzerinde seyrettiği için kira sözleşmeleri hala yüksek oranlı artışlarla yenileniyor. Örnek olarak; yıllık enflasyon mayıs sonu itibarıyla yüzde 35,41’e gerilerken, haziran ayı kira artış oranı yüzde 45,8’le bunun 10 puandan fazla üzerinde oldu.

Kira artışında da açık ara Türkiye önde

2015-2025 döneminde Türkiye konut kiralarının artış oranında da OECD ülkeleri içinde açık ara birinci oldu. Türkiye’nin kira endeksinin 2015 ortalamasında 100 kabul edilen değeri 2025’in 2’nci çeyreği itibarıyla 1.452,3’e çıktı.

Buna göre Türkiye’de kiralar on yılda ortalama yüzde 1.352,3 oranında (13,5 kat) artış kaydetti. 2015 yılında 2 bin 500 lira olan konut kirası ortalama 36 bin 306 liraya, o tarihte 5 bin lira olan lüks bir konutun kirası da yaklaşık 72 bin 613 liraya çıktı. Türkiye’de kiraların 14 kata yakın arttığı son on yıllık dönemde, OECD ortalamasında artış ise yüzde 47,7 oldu. Türkiye ve Macaristan dışında artışın bir kata ulaştığı OECD ülkesi bulunmuyor.

2025 yılı Konut Satışları yükselişte

Nitekim TÜİK verilerine göre; 2025 yılında Türkiye genelinde aylık konut satışları artmakta. TÜİK verilerine göre; Türkiye genelinde son 3 ay Konut Satışları şöyle seyretti;

• 2025 Mart konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 5,1 artarak 110 bin 795 oldu.
• 2025 Nisan konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 56,6 artarak 118 bin 359 oldu.
• 2025 Mayıs konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 17,6 artarak 130 bin 25 oldu.

Kaynak; Türkiye’den konut alanlar 10 yılda 20 katını kazandı – Dünya Gazetesi

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP