BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2023 Raporunu paylaştı!

BETAM, sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2023 Raporunu paylaştı. Buna göre Deprem kiraları da vurdu.

sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2023 Raporu özeti

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), sahibinden.com verileri kullanılarak hazırlanan “sahibindex Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2023“ raporunu paylaştı.

Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan m² fiyatındaki yıllık artış oranı Şubat’ta yüzde 189,5 olurken ortalama kiralık konut ilan m² fiyatı 86,9 TL’ye yükselmiştir. Öte yandan, yıllık kira artış oranı;

• İstanbul’da yüzde 138,5,
• Ankara’da yüzde 153,
• İzmir’de ise yüzde 182,1

olmuştur.

Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları;

• İstanbul’da 116,9 TL,
• Ankara’da 60,7 TL,
• İzmir’de ise 84,6 TL’dir.

Enflasyondan arındırılmış (reel) kira fiyatları da hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde artmıştır.

Kiralık konut talep göstergesi Ocak’a kıyasla yüzde 34,9 artmıştır. Bununla birlikte kiralık konut talebi geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 48,4 yüksektir. Kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullandığımız kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde artmıştır. Kiralık konut piyasasındaki bir diğer canlılık göstergesi olan ve kiralık ilanların ne kadar süre yayında kaldığını ölçen kapatılan kiralık ilan yaşı hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde yükselmiştir.

I- Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2023 Kira fiyatları analizi

Kira fiyatlarının artış hızı yükseliyor

Türkiye genelindeki kira fiyatlarındaki yıllık değişim geçtiğimiz üç ayda olduğu gibi Şubat’ta da artmıştır (Şekil 1). Ocak’ta yüzde 173,5 olan yıllık kira fiyatlarının yıllık artış oranı Şubat’ta yüzde 189,5’e yükselmiştir. Geçen yılın aynı döneminde 30 TL olan Türkiye geneli güncel ortalama m² kira fiyatı 86,9 TL olmuştur.

6 Şubat’taki depremden etkilenen 10 ilimizde konut sayısı belirgin ölçüde azalmıştır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum deprem bölgesinde yapılan incelemelerde 520 bin bağımsız bölümden oluşan 164 bin 321 binanın yıkık, acil yıkılacak ve ağır hasarlı olarak tespit edildiğini belirtmiştir. Konut stokundaki bu azalışın yanında, ilgili bölümde göstereceğimiz üzere, kiralık konut talebinde büyük bir artış ortaya çıkmıştır. Deprem sebebiyle ortaya çıkan barınma ihtiyacı özellikle kiralık konut talebinin artmasına sebep olmuştur. Hem konut stokunun azalmasının hem de kiralık konut talebinin artmasının ülke genelindeki kira fiyatlarının yıllık artış oranının 16 puan yükselmesinde etkili olmuştur.

Kira fiyatlarının artış oranı İstanbul’da ve İzmir’de azalırken Ankara’da yükseldi

Kiralık ilan m² fiyatlarındaki yıllık artış oranları Ankara’da yükselirken İstanbul’da ve İzmir’de düşmüştür (Şekil 1). Yıllık kira fiyatı artış oranı Ocak’tan Şubat’a;

• İstanbul’da yüzde 145,7’den yüzde 138,5’e,
• İzmir’de yüzde 183,2’den yüzde 182,1’e gerilemiş,
• Ankara’da ise yüzde 144’ten yüzde 153’e oldukça yüksek bir artış görülmektedir.

Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatları;

• İstanbul’da 116,9 TL,
• Ankara’da 60,7 TL,
• İzmir’de ise 84,6 TL’dir.

Depremden etkilenen illerimizdeki vatandaşların önemli bir bölümü diğer illere göç etmiştir. İstanbul ve İzmir’e kıyasla Ankara’nın deprem bölgesine yakınlığı ve deprem riskinin daha düşük olduğuna dair yaygın kanaat gibi nedenlerle depremzedelerin tercih ettiği bir il olmuştur. Ankara’daki konutlara olan yüksek talep bu ilimizdeki kira fiyatlarında görülen yüksek artışın önemli bir nedenidir. Diğer bir neden ise Ankara’da kiralık konut arzının düşmesidir. Bu iki etken Ankara’daki yıllık kira fiyat artış oranının aydan aya 9 puan artmasına neden olmuştur (yüzde 144’ten yüzde 153’e).

II- Kiralık konut piyasası arz-talep analizi

Kiralık konut arzı ülke genelinde, İstanbul’da ve Ankara’da azalırken, İzmir’de arttı

Şekil 6 ülke genelinde ve üç büyükşehirde kiralık konut arzının ölçütü olarak kullandığımız kiralık ilan sayısının seyrini göstermektedir. Kiralık konut ilan sayısı geçen aya kıyasla;

• ülke genelinde yüzde 6 (219.803’ten 206.508’e),
• İstanbul’da yüzde 0,3 (73.220’den 72.985’e),
• Ankara’da yüzde 16,3 (16.806’dan 14.062’ye) azalırken
• İzmir’de yüzde 3 (16.340’tan 16.829’a) yükselmiştir.

Kiralık konut talebinde artış

Şekil 7 ülke genelindeki kiralık konut talebinin seyrini göstermektedir. Kiralık konut talebi göstergesi 6 farklı verinin birleştirilmesiyle oluşturulmuştur. Bu veriler, ilanların görüntülenme sayısı, ilanların favoriye eklenme sayısı, ilan sahiplerine gönderilen toplam mesaj sayısı, sahibinden.com uygulaması üzerinden yapılan toplam telefon araması sayısı, Google Analytics’ten edinilen sahibinden.com mobil ve web platformlarında kiralık emlak kategorisine ve ilgili aya ait kullanıcı ve sayfa görüntüleme sayılarından oluşmaktadır.

Kiralık konut talebi göstergesi oluşturulurken bu serilerin 2020 Şubat ayındaki değerleri ayrı ayrı 100’e eşitlenmiş, diğer aylardaki değerleri ise buna göre oranlanarak hesaplanmıştır. Ardından bu göstergelerin ağırlıklı ortalaması alınarak yeni talep göstergesinin ilgili aydaki değeri hesaplanmıştır. Bu göstergenin yükselmesi konut talebinin arttığını, düşmesi ise konut talebinin azaldığını belirtmektedir. Talep göstergesindeki artış ya da azalış miktarı ise konut talebinin ne ölçüde değiştiği hakkında bilgi vermektedir.

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olmasıdır. Mevsimsel etki Şekil 7’de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep izleyen aylarda azalmakta ardından kış aylarında nispeten durağan bir seyir izlemektedir. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır.

Kiralık konut talebi Eylül ve Kasım arasındaki düşüşten sonra Aralık’ta bir miktar yükselmişti. Ocak ayında kiralık konut talebinde görülen artış Şubat’ta depremin etkisiyle daha belirgin hale gelmiştir. Kiralık konut talep endeksi Ocak’tan Şubat’a yüzde 34,9 (170,8’den 230,4’e) artmıştır. Öte yandan, kiralık konut talebi geçen yılın Şubat ayına kıyasla yüzde 48,4 daha yüksektir.

Kiralık konut talep endeksinin bir ayda bu ölçüde yükselmesinde depremin pek çok nedenle etkili olduğunu tahmin ediyoruz. Birinci neden, ekonomik durumu elverişli olan çok sayıda depremzedenin kiralık konut aramaya başlamasıdır. Nitekim depremden etkilenen 6 ilde talep endeksinde olağanüstü yüksek artışlar ortaya çıkmıştır (Bölüm III, Tablo 3). Ankara, Mersin, Antalya gibi büyük illerde yüksek kira fiyat artışları da güçlü talep artışına işaret etmektedir.  Kiralık konut talebindeki artışın ikinci nedeni ise depremin var olan konutların dayanıklılığını sorgulatması olabilir. Vatandaşlar güvenemedikleri konutlara yatırım yapmak yerine istedikleri evleri bulana kadar kirada oturmayı tercih ediyor olabilirler. Bir diğer neden de depremden etkilenen illerdeki işyeri sahiplerinin ekonomik durumlarıyla ilgili olabilir.

Deprem sadece binaları değil birçok işyerini de yıkmıştır. İşyeri artık çalışılamaz duruma gelen insanlar gelir kaybı yaşadıklarından, konut satın almak yerine kirada oturmayı tercih ediyor olabilirler. Nitekim bu ayın satılık konut piyasası raporunda satılık talep endeksinde büyük bir düşüş olduğunu belirtmiştik. Bu olgu bu savı destekler niteliktedir. Elbette daha başka nedenler de olabilir. Sonuçta kiralık konut talep endeksinin bir ayda yüzde 34,9 artması depremin yarattığı olağandışı koşullar dikkate alındığında şaşırtıcı değildir.

III- Depremden etkilenen illerin analizi

Bu ayki raporumuzun özgün konusunda depremden etkilenen şehirlerdeki kiralık konut piyasası göstergeleri değerlendirilmektedir. Bu bölüm Adıyaman, Gaziantep, Hatay, Kahramanmaraş, Malatya ve Osmaniye illerindeki kiralık konut arzında, fiyatında ve talep endeksinde ortaya çıkan değişimleri incelemektedir. Tablo 3 bu illerdeki arz, fiyat ve talep göstergelerinin Ocak ve Şubat aylarındaki değerlerini sunmaktadır.

Bekleneceği üzere, deprem felaketi bu illerdeki konut arzının önemli ölçüde düşmesine sebep olmuştur. Kiralık konut arzlarındaki aylık değişim oranları yüzde 31,8 ve yüzde 46,5 arasındadır. Adıyaman (yüzde 46), Kahramanmaraş (yüzde 43,2) ve Malatya’da (yüzde 46,5) konut arzı neredeyse yarıya inmiştir. Gaziantep ve Hatay’da ise kiralık konut arzı yaklaşık üçte bir oranında azalmıştır: Sırasıyla yüzde 31,8 ve yüzde 36,4.

Bu illerdeki konut arzındaki düşüşe karşılık konut talebinde çok farklı seyirler görülmektedir. Kiralık konut talebi Adıyaman’da neredeyse yarıya düşerken (yüzde 46,5 azalış), Malatya’da azalış yüzde 5 ile sınırlıdır. Öte yandan, kiralık konut talebi Hatay’da yüzde 1,9, Kahramanmaraş’ta yüzde 2,3 oranında artış görülmektedir. Talep rekortmeni Gaziantep’tir. Bu ilde kiralık konut talebi yüzde 48,4 yükselmiştir. Talep Osmaniye’de de büyük ölçüde (yüzde 30,8) artmıştır.

Kiralık konut talebinde gözlemlenen son derece farklı değişimler sorgulanmaya değer. Adıyaman’da talebin yarı yarıya azalması, depremden büyük hasar gören bu ilde nüfusun büyük çapta göç etmesiyle açıklanabilir. Ancak aynı şekilde hasar gören ve nüfusunu büyük ölçüde kaybeden Hatay ve Kahramanmaraş’ta talep az da olsa artmıştır. Diğer uçta ise Gaziantep ve Osmaniye bulunmaktadır. Bu iki ilde talepte 1,5 ve 1,3 kat artış vardır. Gaziantep ile Osmaniye’nin özelliği depremin verdiği hasarın bu iki ilde nispeten sınırlı olmasıdır; kiralık konutlara yönelik yüksek talep Adıyaman, Kahramanmaraş ve Hatay gibi komşu illerden göçen nüfus ile açıklanabilir.

Arz ve talep değişimleri bu illerdeki satılık konut fiyatlarını da farklı ölçülerde etkilemiştir. Bu illerdeki aylık fiyat değişim oranları yüzde 4,8 ve yüzde 33 arasındadır. Hatay’da kira fiyatlarının bir ayda yüzde 33 artması dikkat çekicidir. Hatay Ocak’tan Şubat’a aylık kira fiyatlarındaki değişim oranları incelendiğinde en yüksek artışın görüldüğü il olmuştur. Kiralık konut sayısı yüzde 36,4 oranında azalırken talebin az da olsa artmış olması yüksek fiyat artışını açıklayabilir. Buna karşılık benzer şekilde Kahramanmaraş’ta kiralık konut sayısı yüzde 43,2 azalıp talep az da olsa artarken kira fiyatında artışın yüzde 9,4 ile sınırlı kalmıştır. Keza Osmaniye de bir diğer bilmeceyi oluşturmaktadır: Arzda yüzde 32,2 azalış talepte ise yüzde 30,8 artış yaşanırken kira fiyat artışı yüzde 4,8’den ibarettir.

Gaziantep’te ise arz yüzde 31,8 azalırken talepte büyük bir patlama (yüzde 48,4) olmuş, kira fiyatı da yüzde 15 artmıştır. Normalde daha yüksek bir artış beklenirdi ama en azından gelişme beklenen yöndedir. Benzer bir açıklama Malatya için de yapılabilir. Bu ilde kiralık ilan sayısında büyük ölçüde (yüzde 46,5) talepte ise sınırlı (yüzde 5) azalma sonucu kira fiyatı yüzde 16,4 artmıştır. Öte yandan Adıyaman’da arz ve talep aynı ölçüde düşerken (yüzde 46) kira fiyat artışının yüzde 10 ile sınırlı kalmıştır.

Kiralık Konut Piyasası Görünümü Mart 2023 Açıklamalar kutusu

Gösterge	Açıklama
Kiralık m2 fiyat	Emlak Endeksinden üretilmektedir:  Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntem uygulanmaktadır.  Öncesinde uç değer temizliği de yapılmaktadır. Hatalı girilen ilan fiyatları temizlenmektedir. (Hem fiyat hem metrekare verisi üzerinden temizlik yapılmaktadır.)
Kiralık adet	Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır. İlan sayıları tekilleştirilmiştir.
Kiralanan/ Top. Kiralık	Pay:(Kiralık) Kullanıcının kendi isteği ile o ay kapatılan ilan sayısı * (1- o ayki kiralık konut kategorisindeki “ilan satmaktan vazgeçtim yüzdesi”) Not: Otomatik kapatılan ilanlar (süresi dolan) dahil edilmemiştir. Kullanıcının kapattığı ilanlarda ise kullanıcılara ilanı neden kapattıklarına ilişkin bir anket yapılmaktadır. Bu anketin cevapları “sahibinden.com aracılığı ile kiraladım”, “sahibinden.com dışında kiraladım” ve “kiralamaktan vazgeçtim”dir. Bu ankete cevaplayanların sayısından “kiralamaktan vazgeçtim” seçilmiş olanlar düşülmüştür. Burada elde edilen sayı kiralanan konut sayısının bir göstergesi olmaktadır. Payda: Ayın herhangi bir günü yayında olan tüm kiralık konut ilanları sayılmaktadır.
Kiralık konut -Kapatılan ilan yaşı (gün)	İlgili ayda kullanıcı tarafından kapatılmış kiralık konut ilanlarının (hala kapalı olmalı) yayında kaldığı gün sayısı toplamı/ tekil ilan sayısı (kullanıcı tarafından kapatılan). Örneklem seçiminde “çeyrekler arası açıklık” yöntemi kullanılmaktadır.

Gözler İstanbul Deprem Haritası ve riskli ilçelere çevrildi

Sakarya Üniversitesi (SAÜ) Afet Yönetim Uygulama ve Araştırma Merkezi Müdür Yardımcısı Prof. Dr. Murat Utkucu, merkez üssü Pazarcık ve Elbistan ilçeleri olan, 11 ili etkileyen 7,7 ve 7,6 büyüklüğündeki 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş Depremleri ile ilgili bir rapor hazırladı. Zira raporda SAÜ Jeofizik Mühendisliği Bölümü Başkanı Utkucu, bu iki büyük Kahramanmaraş Depremi‘nin bölgedeki 500 yıllık sismik sessizliği bozduğunu ifade etti. Dolayısıyla asrın felaketi olarak nitelendirilen merkez üssü Pazarcık ve Elbistan ilçeleri olan iki büyük deprem sonrası gözler İstanbul Deprem Haritası ve riskli ilçelere çevrildi.

6 Şubat Kahramanmaraş Depremleri ile ilgili ilk izlenimlerim

Bu makalede asrın felaketi olarak nitelendirilen, merkez üssü Pazarcık ve Elbistan ilçeleri olan, 11 ili etkileyen 7,7 ve 7,6 büyüklüğündeki 6 Şubat Kahramanmaraş Depremleri ile ilgili ilk izlenimlerimi ele aldım. Saygılarımla, İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP

İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı

Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.

Kaynak; https://betam.bahcesehir.edu.tr/2023/03/sahibindex-kiralik-konut-piyasasi-gorunumu-mart-2023/

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP